资产评估方法

第一节 成本法 成本法：是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

一、重置成本

（一）重置成本（全价）

重置成本：是指在现行条件下，按原有功能重置资产并使资产处于在用状态下所耗费的成本。

资产重置成本以功能重置为基本参照，分为：复原重置成本和更新重置成本。

1、复原重置成本：是指完全按照原样建造或购买为前提，成本是基本按现行市价和费用标准价格，以与评估对象相同的材料、设计标准和建造、制造生产工艺，达到原有功能及技术性能指标要求，重置一个全新状态的评估对象所需要的全部成本。

2、更新重置成本：是指按现行市价和费用标准，使用新材料、新工艺、新的技术标准，购建与评估对象同功能的全新资产所支付的全部成本。

复原重置成本与更新重置成本共同之处在于二者均是以现行市价和费用标准来核算成本的。

（二）重置成本（净价）重置成本作为资产评估的计价标准是以净价为依据的。 重置净价是重置全价扣除损耗后的余额。 资产评估值=资产评估净值

=重置成本（全价）-有形损耗-无形损耗

=重置成本（全价）-实体性贬值-功能性陈旧贬值-经济性贬值 1、实体性贬值（有形损耗）

确定实体性贬值，通常依据资产的新旧程度，包括表体及内部构件、部件的损耗程度。 用损耗率（成新率）表示：

一项新资产的成新率为100%，则有形损耗为0%； 一项报废资产的成新率为0%，则有形损耗为100%； 损耗率一般在0%～100%之间。

实体性贬值不同于折旧，不能用累计折旧代替，只能通过实地调查、检测，根据实际磨损程度确定。

2、功能性陈旧贬值

功能性陈旧贬值：是技术进步所导致的资产贬值即无形损耗。又可进一步细分为功能性贬值和技术性贬值。 3、经济性贬值 经济性贬值：是指由于外界因素的影响，而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原有设计获利能力而造成的贬值。

实体性贬值、功能性陈旧贬值和经济性贬值是形成资产重置净价与重置成本差额的主要原因，但在具体评估某项资产价值时，并不一定每一项扣除都存在。 二、重置成本（全价）的计算

评估重置全价的主要方法有直接法、功能价值法、物价指数法、规模经济效益指数法。 （一）直接法：是按资产的成本构成以现行市价为标准计算被评估资产重置全价的一种方法。各成本项目按计入的方法又具体分为：直接成本和间接成本。

1、直接成本：指购建全新资产全部支出中可以直接计入购建成本的那部分支出。 2、间接成本：指购建全新资产全部支出中不可以直接计入购建成本，但需要分配计入购建成本的那部分支出。

间接成本的分配方法： （1）直接成本百分比法

间接成本=直接成本×间接成本提取率 =直接成本×间接成本占直接成本百分率 （2）人工成本比例法

间接成本=人工总成本×成本分配率 （3）工作量比重摊销法

耗工单价（单位耗工间接费用） =间接费用总额/所有工程耗工总额

应摊间接成本=该项工程实耗工时×耗工单价

（二）功能价值法

这种方法是以生产相同产品的同类或相似的全新资产价值为标准，计算每一单位生产能力资产价值或参照物与被评估资产生产能力比例，从而估算被评估资产的重置全价。 被评估资产

的重置全价 =被评估资产年产量÷参照物年产量×参照物重置全价 （三）规模经济效益指数法

是根据资产的生产能力与成本之间的关系来推算待估资产的重置成本的方法。 被评估资产

的重置全价 =参照物资产的重置成本×（被评估资产年生产能力/参照物年生产能力） a a 的取值范围为0.4～1.0之间,常用的为0.7,主要用于机器设备评估.房地产评估一般用0.8左右.

(四)物价指数评估

是以资产历史成本为基础,根据价格变动指数推算资产重置成本的一种方法. 被评估资产

重置全价=该资产历史成本×(资产评估时物价指数/资产购建时物价指数) 或=该资产历史成本×(1+物价变动指数)

物价变动指数是指资产评估基准日的物价指数,应是个别物价指数 三、实体性贬值的计量

实体性贬值是资产有形损耗引起的贬值.(相对数叫损耗率) 1-损耗率=成新率

测定实体性贬值(或叫成新率)的方法有三种:1.使用年限法;2.折余法;3.观察法 1.使用年限法:是假定实体性贬值与寿命缩短和功能下降成正比. 成新率=尚可使用年限的累积功能/全部使用年限的累积功能 由于功能可以保持不变,所以:

成新率=尚可使用年限/总使用年限

=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) 这时实体性贬值(成新率)=资产重置全价×(1-成新率) 实际已使用年限=名义使用年限×资产利用率

资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间×100%

资产利用率小于1,表示开工不足,实际使用年限小于名义使用年限;反之,则说明资产超负荷运转.在资产评估中应用实际已使用年限来计算成新率.

2.折余法:

成新率=1-已计提折旧额/资产原值×100% 实体性贬值=资产重置全价×(1-成新率)

当前采用加速折旧法的企业不宜采用折余法计算成新率. 3.观察法:

是对被评估资产由专业技术人员进行技术鉴定,并综合分析资产的设计.制造等等各因素,考察由于使用

四、功能性陈旧贬值的计量

功能性陈旧贬值 是由于技术相对落后造成的贬值。计算步骤：

1、将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 2、计算二者的差异确定净超额运营成本。

3、估计被评估资产的剩余寿命。

4、以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现之和就是被评估资产功能性贬值。

贬值额=Σ（资产净超额运营成本×折现系数） 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

五、经济性陈旧贬值的计算

经济性陈旧贬值是由于外部经济环境变化造成的贬值。 经济性陈

旧贬值=【1-（现时利用生产能力/原有生产能力）a】×评估资产重置成本 a为生产能力指数，一般取值0.4～0.9之间。 还可以用下列公式:

资产评估值=重置成本×成新率

反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比较. 六、重置成本法的评估步骤

1、根据被评估资产实体特征等基本情况，用现时市价估算其重置全价。

2、确定被评估资产的已使用年限、尚可使用年限及总使用年限，用以确定其实体性贬值，当然也可以采用其它适当的方法来确定。 3、确定功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值。 4、确定重置净价作为被评估资产的评估值。

第二节 收益法

一、收益法的评估条件

1、被评估资产的未来预期收益是可以预测并能用货币来衡量。

2、与未来预期收益相关的风险可以测算并能货币来衡量。 通常，风险越大，报酬越高，二者呈现出正相关关系。

二、收益法的评估程序

（一）预测资产未来预期收益 （二）确定折现率或本金化率 （三）采用一定的折现率或本金化率将资产的未来预期收益折算成现值，并确定资产的评估价值。

三、收益法的基本公式

（一）有期限收益的评估方法 n R i PV= Σ

i=1 (1+r) i

(二)无期限收益的评估方法

根据永续性收益是否变化，可分为未来收益相等和未来收益不相等两种情况。 1、未来收益相等 PV=A/r

A---每期相等的收益额 r---本金化率

2、未来预期收益不相等

n Ri A 1 PV= Σ + ×

i=1 (1+r) i r (1+r) t

四、收益法中各项内容的确定

（一）收益额：现金收入与现金支出的差额（利润+折旧） （二）折现率和本金化率

适当的折现率取决于社会平均资产收益率。 （三）收益期限

是评估对象从评估之日起到丧失获利能力时的年限

第三节 市场法

一、市场法及应用的前提条件

1、需要有一个充分活跃的、公平的资产市场。

2、被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。 二、应用市场法的评估方法

1、直接法：即按现行市场的市价。

2、市价类比法：即市场上相类似资产的成交价。

被评估资产的评估价=市场交易参照物的价格+ Σ 评估对象与参照物的某项差异额 参照物的差异调整因素： 1、资产功能状况的差异

2、资产所处地理位置不同造成的差异 3、交易时间不同造成的差异 4、市场状况 5、交易批量

三、应用市场法评估资产的步骤 1、明确评估对象

2、进行公开市场调查，收集相同或类似信息。

3、分析整理资料并严格其准确性，判断选择参照物。

4、把被评估资产与参照物进行比较，选择比较单位和对比指标。 5、比较分析调整差异，做出评估结论。

第四节 各种评估方法的比较与选择

一、资产评估方法的比较

（一）成本法与收益法的比较 （二）成本法与市场法的比较 （三）收益法与市场法的比较 二、资产评估方法的选择

（一）资产评估方法必须严格与资产评估价值类型相适应 （二）评估方法必须与评估对象相适应

（三）评估方法的选择受可收集数据和信息资料的制约 （四）选择评估方法要考虑不同的评估途径