商业银行模拟经营沙盘实验报告—房地产D企业

小组： 房地产D 成员: 熊欢 王阑 王苹 莫玲 学校： 四川师范大学 学院： 经济与管理学院 专业： 国际经济与贸易 班级： 2014级4班 指导教师： 高焰 高峻峰 实验日期： — 报告日期： 目录

实训简介

一、实训前提

沙盘模拟在秦灭六国时就已经运用到军事中，通过模拟推演寻找各方战略和战术上存在的问题，提高指挥员的作战能力。后来，沙盘模拟广泛用于企业经营模拟实践中，成为一种新型的培训模式。它具有仿真、直观的特点，培训学生如何综合运用各种管理知识和技能，发挥团队协作精神，与众多的竞争对手角逐，获取最大利润和市场份额。

为期两天的实训模拟，经营期为四年，短暂的时间内将学生带入一个模拟的市场环境中，结合所学知识，在经历4年的荣辱成败后，感悟经营决策过程的真谛，为以后的真实就业提供经验和教训。同学通过对每一周期的成功或失败进行分析和总结，解析战略得失，数理思路，认清在操作过程中的不足，并通过调整和改进方案，真实提高个人综合素质。

本实验假定宏观经济由产品市场、资本市场及监管层组成。在此实验中，房地产代表产品市场，商业银行（含投资银行功能）代表资本市场和货币市场，央行和代表监管层。房地产和商业银行分别由四个小组担任，老师担任央行和。

二、房地产企业实训流程 三、房地产D企业简介 1.企业初始状态

现金4000万

价值亿的土地20亩 2年期银行贷款亿元 股东资本亿

2个运营团队，目前资质为三级 上一年实现销售额4亿

2. 企业团队构成

企业经营决策分析

一、土地竞标决策分析 土地竞标规则

土地数由掌控，土地价格最低800万元/亩，50万元/亩增加，最高1200万/亩；实行价高优先、时前优先制（公司间价格相同时，先报价者先得）。

土地竞标决策分析

第一年，无土地竞标，企业有20亩存地。

第二年，总共放出土地120亩，各小组都无存地。 我小组通过分析市场得出：土地供给为120亩，外部宏观经济没有变化，第二年的存贷款利率与第一年一样，即资金使用成本基本不变，各大房地产公司对未来前景一致看好，据此预测市场需求在120—160亩，此处可以看出土地供需是供给小于需求，则会导致土地价格上涨，我公司管理层认为定价应为900—1000万元/亩，但最后考虑到我公司是以盈利为目的，承受不了高价土地，便将土地价格定为950万元/亩，并报价给进行竞拍。最终我公司因土地报价低而只获得15亩土地。第二年房地产公司土地竞标情况如下：

第三年，通过老师对于规则的详细解说，以及对重要知识点的讲解后我们的决策过程如下： （1）土地供给情况

由于上一年其他房地产公司给出的土地价格较高在1000—1050万元/亩，使得今年土地价格升高，供给曲线向左上方移动，均衡点顺着需求曲线向上移动，以至土地供给数量减少，由此，今年拿出115亩地进行拍卖。 （2）土地需求情况

第三年就只有房地产A组存有5亩地，在宏观经济基本未变的情况下，四家企业对于市场前景都比较看好，预测市场需求同样为120—160亩，明显的土地市场需求大于供给，各企业间会有一个较激烈的竞争。 （3）土地价格及数量决策：

在数量上，我小组准备拿地35亩，20亩地用于修建商品房，15亩地用于修建别墅。

在土地定价方面，我们小组对于最大承受土地价格有进行了预测。

商品房：20亩，定价为较高190万/套，景观费300/亩，预计利润率为15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为1006万元/亩，模型如下:

别墅:15亩，定价也为较高900万元/套，景观费300元/亩，预计利润率为15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为913万元/亩，模型如下图：

由以上得出我公司在保证利润的情况下定价应在800-950万元/亩，又考虑到市场竞争激烈，我们依然决定以950万元/亩报价进行投标。最终获得35亩地，达到初设目标。

第四年，进一步熟悉了公司业务后，决策过程为 （1）土地供给情况

上一年其他房地产公司给出的土地价格回归正常范围在800—950万元/亩，使得今年土地价格有所下降，土地供给数量有所增加。由此，今年拿出136亩地进行拍卖。

（2）土地需求情况

第四年就房地产B组存有16亩地，我企业上年余下土地6亩，在宏观经济基本未变的情况下，预测市场需求为120亩左右，明显的土地市场供给高于需求，可以用最低价800万元/亩获得土地。

（3）土地价格及数量决策 在数量上，我小组准备拿地24亩，加上上年盈余土地6亩后共30亩土地全部修建商品房。

在土地定价方面，我们小组认为可以用土地最低价获得土地。

商品房：30亩，定价为180万/套，景观费100/亩，预计利润率为15%时，除去管理费用及广告费等其他费用后，我公司最高能承受的土地价格为904万元/亩，模型如下:

由上可得，我小组以850万元/亩报价竞拍。最终成功获得24亩地。

二、贷款额度决策分析

第一年，向银行贷款1亿元，利率8%，中间费用400万元，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。

第二年，在四家房地产公司中，我公司以950万元/亩拿到地15亩，并决定用5亩地生产商品房50套，用10亩地生产20套别墅，通过手动计算今年资金需要额=土地成本（950*15=14250）+规划设计费（200**50+1000**20=3000）+建安成本（300*5+100*10=2500）+景观费（300*15=4500）+广告费（1000）+管理费（2500）=27750万元，按照大概8%利息费和固定中间业务费共400万，计算得出27750*（1+8%）+400=29970万元。最高贷款额度减去第二年期初现金余额2400万得到至多贷款额27570万元。据此，我公司与D银行经协商以%的利息及600万元中间业务费办理贷款叁亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。签订的合同如下所示：

第三年，在四家房地产公司中，我公司以950万元/亩拿到地35亩，并决定用20亩地生产商品房200套，用15亩地生产30套别墅，通过手动计算今年资金需要额=土地成本（950*35=33250）+规划设计费（200**200+1000**30=7000）+建安成本（300*20+100*15=7500）+景观费（300*30=9000）+广告费（2000）+管理费（2500）=61250万元，按照大概8%利息费和固定中间业务费共800万，计算得出61250*（1+8%）+800=66950万元。最高贷款额度减去第三年期初现金余额23000万得到至多贷款额43950万元。

同时，利用模型预测应贷款，如下： 得出最大贷款额为550万元整，而红色部分是在收取货款后的支出，则最低可贷34050万元，但为了防止资金链出现断裂的风险以及保证公司的资金充足率，我公司经商议后做出贷款5亿元的决策。

据此，我公司与D银行经协商后，以7%的利息及1400万元中间业务费办理贷款伍亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。签订的合同如下所示：

第四年，在四家房地产公司中，我公司以800万元/亩拿到地24亩，并决定用30亩地生产商品房300套，但由于我们竞争订单的结果只有160套，通过手动计算今年资金需要额=土地成本（800*30=24000）+规划设计费（200**300=6000）+建安成本（280*30=8400）+景观费（100*30=3000）+广告费（1500）+管理费（2500）=400万元，按照大概8%利息费和固定中间业务费共400万，计算得出400*（1+8%）+800=49832万元。最高贷款额度减去第四年期初现金余额14100万得到至多贷款额4个亿。但在竞争订单时，我公司拿到的160套商品房远小于预期的300套商品房，

同时，利用模型进行预测：

得出最大贷款额为200万元整，为了防止资金链出现断裂的风险以及保证公司的资金充足率，我公司经商议后做出贷款3亿元的决策。

据此，我公司与D银行经协商以9%的利息及1150万元中间业务费办理贷款叁亿元整，为期一年，以土地为抵押物，银行不可提前收回。

三、广告费决策分析 决策依据

订单量—广告费投入弹性分析

以第一年各房地产公司广告费投入数据和实际订单量为依据，计算商品房和别墅对广告费投入的弹性，假设条件：①房地产市场需求总量不变；②各组上年度销售额带来的品牌效应相同；③各组对商品房和别墅的报价、景观费投入相同。

商品房订单量—广告费投入弹性分析：

由上图可知，整体来看，商品房订单量—广告费投入的弹性为，即我们多投入100万广告费约获得的订单量增长。但是在广告费投入在1000万至1500万的区间内，广告费投入的弹性明显要大于1500万至3000万的区间，所以要获得最大的广告费投入效用，广告费投入要控制在1500万及以下。

别墅订单量—广告费投入弹性分析：

由上图可知，整体来看，别墅订单量—广告费投入的弹性为，远低于商品房的弹性。与商品房的分析结果相同，要获得最大的广告费投入效用，广告费投入要控制在1500万及以下。

广告费占比应小于毛利率

第一年度税后收入为38600万元，毛利为7800万元，产品毛利率为%，所以假设毛利率不变，广告费投入要控制在预计税后收入的%以下。

各年度决策及结果分析

各年度广告费投入与获得的订单量基本符合预期，由于受到每年市场总体需求量增减影响，以及品牌效应、产品报价、景观费投入等因素的影响，各年度实际订单数量有所增减。在第四年度，我们决定放弃别墅生产，所以实际订单数量为0。对比各年度广告费占比与毛利率，可知，我们的广告费投入维持在合理水平。在第四年度广告费投入决策有失误，不符合效用最大化目标，应该调整为1500万。

四、报价决策分析 决策依据

订单量—报价弹性分析

假设条件：①房地产市场需求总量不变；②各组上年度销售额带来的品牌效应相同；③各组广告费投入、景观费投入相同。

商品房订单量—报价弹性

由图可知，商品房订单—报价的弹性为，别墅订单—报价的弹性为，由于商品房需求总量要远远高于别墅，所以报价对商品房订单量的影响较大。因为缺乏数据，模型缺乏准确性，但是可以作为预测不同报价所能得到的订单量的参考。

不同报价下的利润总额预测

参照第一年的数据，假设条件：①商品房、别墅景观费投入均为250万/亩；②广告费投入为1000万；③预计利息和中间业务费为1800万；④土地成本为800万/亩；⑤根据二级资质团队最多开发40亩土地的规则，以及别墅需求量总体较少的情况，预测商品房销售量为200套，别墅销售量为20套，根据数据建模分析表预测不同报价下的利润总额。

根据利润测算，商品房报价下限为180万元，别墅报价下限为1000万元。

各年度决策及结果分析

根据预算，我们各年度商品房的报价均为200万元，别墅报价第二年为850万，第三年报价为950万元，第四年我们放弃了别墅的订单竞标。由图表可以看出，在商品房报价不变的情况下，订单量并不相同，主要是是受到其他因素的影响，别墅的订单量明显是与报价成反比的。在第二年度，利润总额为负数，亏损严重，主要是因为我们在土地竞标环节决策失误，没有有效预测竞争对手的报价策略，导致没有拍到订单量需要的土地数量，实际交货数量与订单数量差额100套，罚款2200万元；在第三年度，由于市场总体需求上升，我们在商品房、别墅报价都较高的情况下，仍然拿到了较多的订单，并且全部交货，最终实现了800万元的利润总额；在第四年度，考虑到别墅的需求量较小，我们决定放弃生产，主要生产商品房，预测订单量为200套，但是由于定价过高，所以实际订单量仅为160套，小于预期，并且我们用于生产的土地部分来自于上一年度，成本为800万/亩，高于市场同期平均土地成本800万/亩，所以造成亏损。

五、景观费决策分析 第二年景观投入报酬率

商品房景观投入报酬率

第二年的时候，我房企关于商品房的基本信息如下： 每套商品房报价 200万 商品房每亩景观报价 250万 每亩土地竞标成本 商品房订单 商品房实际交货数 950万/亩 150套 50套 修建商品房占用土地 5亩 商品房每亩建安费 300万 根据这些信息，可知： 在不增加景观投入的情况下，我企可获商品房订单共150/(1+3%*3)=138套 此时，单套商品房毛利为：

商品房报价-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房设计费-每套商品房，即 200-950/*=40万/套

按实际交房数算，总毛利为：40*50=2000万 在实际每亩景观投入为250万的情况下，我企共获商品房订单150套，销量增加3%*3=，同时销售溢价3%*3= 此时，单套商品房毛利为：

商品房报价*（1+溢价）-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房溢价后设计费-每亩商品房，即 200*（1+）-95-30-25-200*（1+）-5=42万/套 按实际交房数算,投入景观费后总毛利为42*50=2100万

综合上述可知：投资回报率=（投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利）/(每亩景观多投入费用*土地亩数）*100%，即：

（2100-2000）/（150*5）*100%=%

别墅景观费投入报酬率

第二年，我房企关于别墅的基本信息如下： 每套别墅报价 别墅每亩景观报价 每亩土地竞标成本 别墅订单 别墅实际交货数 修建别墅占用土地 别墅每亩建安费 850万 300万 950万/亩 20套 20套 10亩 100万 1.在不增加景观投入的情况下，我企可获别墅订单共20/(1+3%*4)=18套 此时，单套别墅毛利为：

别墅报价-每套别墅土地成本-每套别墅建安费-每套别墅景观投入-每套别墅设计费-每套商品房，即

850-950/2-100/2-100/2-850*万/套 按实际交房数算，总毛利为：*18=万取整为3082万

2.在实际每亩景观投入为300万的情况下，我企共获别墅订单20套，销量增加3%*4=，同时销售溢价3%*4= 此时，单套别墅毛利为：

别墅报价*（1+溢价）-每套别墅土地成本-每套别墅建安费-每套别墅景观投入-每套别墅溢价后设计费-每套别墅，即

850*（1+）-950/2-100/2-300/2-850*（1+）=162万/套 按实际交房数算,投入景观费后总毛利为162*20=3240万

综合上述可知：投资回报率=（投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利）/(每亩景观多投入费用*土地亩数）*100%，即：

（3240-3082）/（200*10）*100%=%

第三年景观投入报酬率

商品房景观投入报酬率

第三年，我房企关于商品房的基本信息如下： 每套商品房报价 200万 商品房每亩景观报价 每亩土地竞标成本 商品房订单 商品房实际交货数 修建商品房占用土地 商品房每亩建安费 400万 950万/亩 180套 180套 18亩 290万 根据这些信息，可知： 1.在不增加景观投入的情况下，我企可获商品房订单共180/(1+3%*6)=153套 此时，单套商品房毛利为：

商品房报价-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房设计费-每套商品房，即 200-950/*万/套

按实际交房数算，总毛利为：*153=万，取整为6330万

2.在实际每亩景观投入为400万的情况下，我企共获商品房订单180套，销量增加3%*6=，同时销售溢价3%*6= 此时，单套商品房毛利为：

商品房报价*（1+溢价）-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房溢价后设计费-每亩商品房，即 200*（1+）-95-29-40-200*（1+）=万/套

按实际交房数算,投入景观费后总毛利为*180=7848万，取整为7850万

综合上述可知：投资回报率=（投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利）/(每亩景观多投入费用*土地亩数）*100%，即：

（7850-6330）/（300*18）*100%=%

投入报酬率

第三年，我房企关于别墅的基本信息如下： 每套别墅报价 商品房每亩景观报价 每亩土地竞标成本 商品房订单 商品房实际交货数 950万 400万 950万/亩 14套 14套 修建别墅占用土地 别墅每亩建安费 7亩 100万 1.在不增加景观投入的情况下，我企可获别墅订单共14/(1+3%*6)=12套 此时，单套别墅毛利为：

别墅报价-每套别墅土地成本-每套别墅建安费-每套别墅景观投入-每套别墅设计费-每套商品房，即

950-950/2-100/2-100/2-950*万/套 按实际交房数算，总毛利为：*12=万，取整为3030万

2.在实际每亩景观投入为400万的情况下，我企共获别墅订单14套，销量增加3%*6=，同时销售溢价3%*6= 此时，单套别墅毛利为：

别墅报价*（1+溢价）-每套别墅土地成本-每套别墅建安费-每套别墅景观投入-每套别墅溢价后设计费-每套别墅，即

950*（1+）-950/2-100/2-400/2-950*（1+）=万/套 按实际交房数算,投入景观费后总毛利为*14=3440万

综合上述可知：投资回报率=（投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利）/(每亩景观多投入费用*土地亩数）*100%，即：

（3440-3030）/（300*7）*100%=%

第四年景观投入报酬率

商品房景观投入报酬率

第四年，我房企关于商品房的基本信息如下： 每套商品房报价 商品房每亩景观报价 每亩土地竞标成本 商品房订单 商品房实际交货数 修建商品房占用土地 商品房每亩建安费 200万 400万 万/亩 160套 160套 16亩 290万 注：（上年度结余土地六亩成本为950万/亩，今年土地竞标价为800万元/亩，按先进先出原则，本年度平均土地成本为（950*6+800*10）/16=万元/亩） 根据这些信息，可知： 1.在不增加景观投入的情况下，我企可获商品房订单共160/(1+3%*6)=136套 此时，单套商品房毛利为：

商品房报价-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房设计费-每套商品房，即 *万/套

按实际交房数算，总毛利为：*136=万，取整为6780万

2.在实际每亩景观投入为400万的情况下，我企共获商品房订单160套，销量增加3%*6=，同时销售溢价3%*6= 此时，单套商品房毛利为：

商品房报价*（1+溢价）-每套商品房土地成本-每套商品房建安费-每套商品房景观投入-每套商品房溢价后设计费-每亩商品房，即 200*（1+）*（1+）=万/套

按实际交房数算,投入景观费后总毛利为*160=7608万，取整为7610万

综合上述可知：投资回报率=（投入景观费后总毛利-投入景观费前总毛利）/(每亩景观多投入费用*土地亩数）*100%，即：

（7610-6780）/（300*16）*100%=%

景观投入报酬率变化

总结与反思

经过短短两天的沙盘模拟实训，我们对商业银行经营与企业经营的相关知识都有了深入的认识。

首先，在实训中我们作为房地产企业这一角色，更多的倾向于企业经营这一模块。一家企业的经营成败在于每一个关键环节的决策，对于房地产企业经营来说，最重要的决策环节主要有土地竞标、贷款决策、广告费投入、报价策略以及景观费投入，做出每一个决策都需要理性的思考和科学的计算，虽然我们在实际操作中很多时候都是非理性决策，但是随着对流程的熟悉以及对相关知识的学习，我们做出的决策越来越趋于理性化。实际的商业经营有成功也有失败，我们在实训中同样也面临着成功与失败，最重要的是在成功时要总结经验，在失败时吸取教训。

其次，房地产企业的经营不仅要关注企业本身业务的经营，也要关注外部环境的变化。作为微观经济体，我们始终是在一个宏观的背景下展开经营，我们的决策会影响宏观经济，反过来宏观经济环境也会对我们的经营产生重大的影响。例如上一年度房地产业经营向好，其他条件不变本年度土地供给会增加，那么我们的土地竞拍价格就可以适当调低，因此，时刻关注宏观经济环境的变化，才能做到以万变应万变。另外，商业银行沙盘模拟实训，重点还是在于商业银行的经

营，从房地产企业的角度来说，无论在实际生活中还是实验中，房地产企业与商业银行的联系都是极其紧密的，在不同的时刻会互相作为资金的需求方与供给方，这二者的关系正如老师所说，是实现双赢，创造一加一大于二的可能性，所以在企业经营中，要时刻关注金融环境的变化，以及商业银行经营的动态，为企业的长远发展做准备。

我们的实训虽然只是理论层面的学习，实际的商业经营千变万化，但是在实训中学习的知识告诉我们：知识和眼界将会创造无限的可能。