探讨物业公司成本控制方法 冯迪明 南京高科物业管理有限公司 江苏南京 ２１００３８ 【摘要】随着物业管理行业的竞争日益加剧，我国物业管理行业也进入了微利时代，物业公司想要获得更多的发展空间，提升企业的实际经济效 益，就必须从加强企业成本控制方面入手，只有实现成本的有效控制，才能提升企业综合竞争实力，也才能在市场上占有一席之地。本文简要地分析 了物业管理企业成本控制方面现存的问题并提出相应管控方向建议。 Ｉ关键词１物业管理；成本控制；管控方向 中图分类号：Ｆ０４５．３３ 文献标识号：Ａ 文章编号：２３０６—１４９９（２０１ ３）０７－０１８１—２ １．引言 我国的物业管理行业可以说是一个微利行业，随着市场竞争压力的 逐渐增大，物业公司的经济收益更是微乎其微，在这种大的市场环境之 下，多数物业公司都处于惨淡经营甚至濒临亏损的境地。所以物业公司 如果想要真正的提升企业综合竞争实力，除了最大限度的提升物业管理 费用的收缴及管理工作力度之外，更重要的就是必须加强对企业内部的 物业管理企业属于劳动密集型的微利企业，其成本的构成相对于其 他行业来说比较简单，主要包括物业管理成本和经营成本，如前所述， 前者包含管理服务人员的工资福利、设施设备的维保、保洁、秩序费用等， 后者包含开展各项经营活动的费用支出。传统的物业成本控制是以裁员、 减少维保费用项目等，直接“降低成本”为核心，其从短期看有一定的 经济效果，但其弊端会随着客户对服务的认同度的改变和提高逐渐显现。 成本管理工作力度。 其最终会导致物业管理服务的品质下降，从而影响企业的长远的战略发 ２．物业管理成本概述 展。以下我们进一步分析影响企业成本控制的主要因素，以找到符合企 物业管理企业的工作主要是根据与客户签订的物业管理服务合同， 业可持续发展的战略导向的成本控制方法。 对社区内的房屋以及各项配套的公共设施、场地进行日常管理和维护， （１）成本管理控制的滞后性。通常，企业的成本管理控制始于相关 确保社区内环境卫生，维护社区内社会秩序等社区服务。 物业接管验收之后。但实际上，物业管理成本的大小很大部分取决于物 物业管理成本是指物业管理公司提供物业管理服务过程中发生的各 业本身的特点，如其规模大小、风格特点、所使用的建筑材料、设施设 项支出，根据不同的分类标准可划分为不同类别，一般来说，主要包括： 备的配套等都对物业管理的成本有很大的影响。因此，物业管理企业应 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、 充分地与项目开发商进行对接，在项目规划设计之初就根据自身今后的 维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；文体活动 管理的需要及品牌定位等，对项目的功能、工程质量、秩序维护等方面 成本；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费等。 根据物业管理企业 提出合理化的建议，以有利于后期的物业管理及尽可能地减少设施设备 的工作内容可以看出，物业管理成本具有点多、面广、线长的特点。 物 的维护成本，延迟设备使用寿命。制定合理的、可操作性强的物业管理 业管理企业日常管理的事物繁多，包含社区的各个方面，即使是同一物 服务方案，配置合适的管理设备、培养精良的管理人员，对关键岗位实 业企业由于不同社区的物业类型不一样、社区大小不一样、新旧不一样、 行合格准入制。而不仅仅是在物业接管验收之后再来考虑相关的成本管 客户需求不一样、收费标准不一样，导致物业管理企业成本监管难度很大， 理控制。（２）成本管理的矛盾性。物业管理企业的成本管理控制体 很难实行统一的成本管理标准、统一的成本核算。 制存在着“抓紧就死，放松就乱”的两难性即集中和分级核算的两难性。 ３．物业成本控制现状分析 目前大多数的物业管理企业的成本管理是直线式的“统一核算，分 在很大程度上增加了安全事故发生的机率。 ２耍加强和改进建筑工程施工管理的措施 ２．１必须严格控制质量 提高工程施工管理质量，打造精品工程“百年大计，质量第一”， 建筑企业要在市场的优胜劣汰中生存和发展，就必须严格控制质量。一 是建筑产品主体结构的质量，二是目测感官方面的质量，三是使用功能 方面的质量。建筑产品的特殊性决定了建筑产品从设计阶段到整个施工 阶段都要层层控制。尤其是施工中的有些质量问题，如渗漏、开裂等质 量通病，要对质量通病的原因进行深入分析，并做出相应的防止措施， 以引起高度重视。只有实施科学的、有效的施工管理，施工企业提高计 划的应用水平，从而生产高质量高水平的工程产品，打造精品工程。 ２．２强化安全意识，加强施工质量安全管理 建筑企业应该高度重视建筑现场施工的安全管理，坚持以人为本， 安全第一的原则，实现“零事故”。建筑工程施工管理要注重细节，尤 其是关于防火、禁止乱搭安电线、戴安全帽，脚手架搭设，安全带等相 应的施工安全问题，需设立专门的安全小组日日抓，天天讲，多培训学习， 防患于未然。 ２ ３要加强施工现场管理 施工现场管理是一个完整有序的系统，在这个系统中，质量管理是 核心，围绕“建筑产品质量管理”主线，通过深入开展文明标准化工地 达标活动，为创优质工程提供条件和保证。这就是加强施工现场管理的 理念。具体而言，就是要加强工序质量的控制，工序质量控制的目的就 是要发现偏差和分析影响工序质量的制约因素，并消除制约因素，使工 序质量控制在一定范围内，以确保每道工序的质量。工序质量控制是过 程质量控制的基本点，是现场质量控制的核心内容。另外，在施工过程 中的质量检查也是进行施工质量控制的重要手段。质量控制人员通过质 量检查或旁站监控，来确保工序的旋工质量符合合同规定的质量要求， 避免质量事故的发生。 ２．４提高从业人员的素质 在任何一项工程的施工当中，人都是决定工程成败的主要因素，在 建筑施工当中，不同的岗位对人员素质的要求也不相同，主管人员需要 具有科学的决策能力，管理人员城朵具有一定的管理、经营、控制能力， 施工人员需要具有一定的技术能力，很好的完成工程的施工需要。这就 要求参与施工人的人员不仅需要具有一定的专业技能，还需要具有较高 的职业道德。但在我国目前的建筑企业当中，从业人员素质都不高，缺 乏专业的技术能力和理论知识，不利于现代建筑企业的发展，因此针对 当前建筑企业的特点，需要加强人才的培养计划，定期组织管理人员和 技术人员进行专业技能的培训，从而培养出一支专业化的施工队伍，这 样才能增强企业的竞争能力，保证工程项目的优质高效。所以各建筑企 业应把提高从业人员的素质当作一项长期的任务来抓，从而保证企业的 综合竞争力。 ３．结束语 建筑工程施工管理是一项系统的工作，全面深入而又细致入微，贯 穿于整个项目过程中，它不仅需要建筑企业管理层面的支撑和制度保障， 还需要广大施工参与人员的积极响应和配合。因此，建筑企业应该针对 当前建筑工程施工管理中存在的普遍问题，并结合本企业和施工工程项 目的实际情况，做好施工管理工作，提升施工管理水平。 参考文献 ［１］曾笳．建设项目施工管理需关注的几个问题［Ｊ］．科技信息， ２００７，２５． ［２］袁成斌，由淑艳．施工阶段的过程管理方法及实施［Ｊ］．黑龙江 科技信息，２００９，１３． ［３］汤伟雄．浅谈现代建筑工程施工管理的创新［Ｊ］．科学之 友，２００９（１２）：２５—２６． —２ｏ１３ 年 月 年总第 期ｌ器囤 。．ｖ Ｗ０４ ２ｏｌ ３ １４学术探索 分析党建工作在企业中的问题 李梅 江苏省３－程勘测研究院有限责任公司 ２２ ５ ０００ 【摘要】随着勘测设计单位改革逐步深入，企业党的建设面临许多新情况和新问题，如何进一步创新企业党的建设领导和工作机制，确保企 业党建工作与时俱进，更好的适应企业改革发展的需要是我们面临的问题。下文结合企业党建．Ｔ－作实际，针对目前企业党建工作中存在的问题进行了 详细的阐述，就相对应的问题提出了个人的建议，仅供同行参考。 【关键词】问题；因素；对策；建议 中图分类号：ＴＵ１ ９ 文献标识号：Ａ 文章编号：２ ３０６—１４９９（２０１ ３）０７－０１８２—２ 党枉我国发展的重要战略机遇期时刻提出：“全面推进各领域党的 企业单位却重业务轻党建、重工作轻思想，该开的党组织会议常被政务 基层组织建设，实现党组织和党的工作全社会覆盖，做到哪里有群众哪 会议替代。久而久之，企业党组织建设变得“说起来重要，做起来次要， 里就有党的Ｔ 作，哪里有哪里就有党的组织，哪里有党组织哪里就 忙起来不要”。部分企业领导思想认识模糊，不同程度地制约党建工作 有健全的组织乍活和党组织作用的充分发挥。”然而，ｉｌｌ前企业党建工 的开展。 作中还存仡 些不符合不适应科学发展观的问题，这就要求我们以改革 １ ３在管理上以学代教，发展教育管理缺乏有效手段 创新精神破解企 ｋ党建难题，把企业党组织建设好，以更好的推动党的 近年来，在全党开展了各种学习教育活动，也ｆ＝’发＿『保持 事业的发展。 先进性“四个长效机制”等文件，可以说在教育管理方面有了 １．当前企业党建存在的问题及原因 套严格而规范的制度。但从现实情况看，不少企业党组织教育的 １ １在组织结构上以上代下，党组织政治核心地位尚未完全确立 方法仍然是老一套，学文件提要求、上传下达算了事、上仿下效走老路， 目前，相当一部分企业基层党组织的作用被企业行为取代。传达指 脱离实际、假大虚空，致使教育管理工作成厂应景式的形式主义。 示、照本宜科成为企业基层党组织开展丁作的主要形式，不能按照党章 １ ４在党建效果评估上以考代抓，思想认识和方法途径仍有偏差 规定积极主动的开展工作，企业党的建设破作为可有可无的、附带性的、 有的企业党组织领导是兼职，平时忙于事务性］二作，对组织建设 枝节性的ｉＩ：件。 闻不问，把抓党建工作变成了年 计划吹大牛、年－｝］检查随大溜、年底 １ ２在工作运转上以政代党，行政领导的认同态度成为开展党建工作 评估争大头。而没有深员之中真正了解教育管理中深层矛盾与 的重要因素 问题，也了解不到广大对企业的意见和建议。 过去我们经常讲要防止以党代政，实行党政职能分开。但现存一些 １ ５在党务人员配备上以职代能，影响党务工作者发挥作用的制约因 级符理”，会计个都集中存集团总部，下属的各个项Ｅｌ中心只有出纳。 这样虽强化了对各项目成本的管理控制，但集团式物业管理企业Ｆ属的 项 ｝ｌ 较多且分散，每笔费用都需到总部各个职能部门及领导处报批， 这无疑增加了管理成本，降低了：［作效率。部分物业管理 业试行成小 管理控制权下放，ｆⅡ丰Ｈ芙权限人的把关不严，自身管理素质缺陷又造成 了企业管理混乱，项目成本失控的现象。因此，企业管理的不合适， 直接影响Ｊ，食、ｆ 的成小管 拧制。（３）缺乏成本控制的手段。一是现存 物业管理企业普遍存 的问题是，提到控制就是想到降低成本，然后就 是裁员、减少工作时间和费用支出等。这样陈ＩＥｔ的管理思路早已不适应 现代的市场经济发展，也不利于整个行业和企业本身的发展。这样的成 本管控制在深度上只关注成本节约，而忽略了通过成本与技术、业 主资源、服务质量的有机结合来实现成本的深度控制。不单只注重企业 内部的成本因素控制，通过氽ｑｋ￣＇ｂ部的影响因素控制成本来实现对成本 的广度控制。 是大部分物业管理企业都有通过增加物业管理的面积来 达到降低成本的意识，但规模效应是否能有效带动经济，这在物业管理 『ｆ】还是值得讨论的问题。作为劳动密集型的行业，物业管理项目的增加， 意味着管理服务人员的成比例的增加，其成本并没有实现实质性的下降。 再考虑到管理初期所投入的各项费用等，总体成本是下降还是上涨仍是 个未知数。（４）成本管理方法的局限性。目前物业管理企业实行的成本 符理方法有责任成本法、标准成本法等，这些传统的成本管理法在一定 的条件下保证了经济效益目标的实现，能发挥一定的作用。但在现今的 现代市场经济环境Ｆ，尤其是在强调以客户为主导的环境下，这些成本 管理方法的局限性就无法很好地适应。特别是在采用包十制的项目中， 项目的盈亏全归企业，这些方法是立足于企业内部，核算企业的内部耗费， 易产生降低服务品质来换取收益的情况，从而使客户利益受损。这些方 法忽视了市场竞争、客户需求、行业发展，不利于企业的长期发展。 ４．有效控制物业成本措施分析 （１）强化人力资源的管理。如前所述，物业管理企业是劳动密集型 的 业，那么有效控制人力成本就成为控制管理成本的关键因素之一。 我们应该充分应用科学技术管理替代人工管理，辅以信息化的管理方式 来降低人力成本，提高人均管理面积及效能。加强对员工的企业文化宣 贯及业务能力的培训，为员工开辟畅通的职位晋升渠道，以降低员工的 离职率，从ｌ而节约氽业的培训成本。不断提高员工的政治、科学和文化 水、 ，加大技术改造资金投入，根据企业不同的发展阶段匹配不同时期 的企业司组织架构，合理有效地配置相应人员，充分研究国家鼓励的用 工，既为社会提供有效的劳动岗位，又合理地减少了企业用工成本。 简而言之，对各工作岗位进行科学的编制，可有效地降低物业管理 、ｌ 的人力成本，促进企业的可持续发展。（２）追踪作业成本法。追踪作、【ｋ 成本也就是控制作业成木。目前火部分物业管理企业都是简单的控制部 门或单位的成本，这种方法的缺点在于不能很好地解决具有关联性和同 质性，且不属单一部门费用的归属问题，易造成单为追求部门利益而损 害企业整体利益情况的发 ，难以达到最有效的全局成本控制。追踪作 业成奉是以作业作为核算的埘象而非项目，这样就避免了ｌ：述情况的发 生，较好地从整体上控制成本。同时，其有助于 业树立“以业主为【１］ 心”的服务思想，使企业注重成本效益水 ，同时以资源消耗对业主是 否有价值增值的效果作为成本管理控制的标准，而不再仅仅是看成本耗 费本身。（３）注重细节管理控制。由于物业管理属于微利行业，注重细 节管理来控制成本是其确保盈利的必然要求。例如，河南天‘物业公司 就在总结自身特点的基础 ，推进成本工程与耗费控制，并在实践中取 得了很好的成效。公司遵守基本的财务管理准则，严格控制各项费用开 支，减少非生产费用，具体有：压缩会议、电话、接待、乍辆、水电等 费＿Ｌ｝』。为公司带来了意想不到的收益成效。（４）注意降低组织成本。我 们不能忽视组织成本也是影响物业管理企业成本的重要因素之一。降低 组织成本具体需从两方面入手， ‘是完善组织结构。根据项目自身特点、 业主需求和市场的变化来不断调整组织结构，使其达到最优。二是完善 组织运作的机制。如决策机制、日常管理机制、与业主沟通机制、员工 激励机制等。（５）实玑管理的科学化。 科学技术为第一生产力的今天， 加强科学管理降低成本是必然的趋势。具体应注意以下几方面： 一是配 备高效节能的管理设施设备，与相关单位协作加强管理项目节能改 造工作的推进：二是运用先进的方法进行现代化管理，综合运用全面预 算管理、三标一体化的质量管理体系、办公的信息化管理、物流集中配 送管理等现代化管理方法：三是提高员工综合素质，注重对业务、职能 等全方位复合型人才的打造与培养。 ５．结语 总之，物业企业是以服务为宗旨，以经营为手段的综合型经营组织。 物业管理成本的高低直接决定了物业管理企业的可持续发展。 因此加强 对控制物业管理成本的研究，从而降低管理服务成本，实现投资效益最 人化成为物业管理企业的重中之重。 圉 建筑界Ｂ２０１ ３年总第１ＵＩ Ｌ４Ｄ期２ＩＮＧ０￣ｌ ３ｇＯ年４ＲＬＤ月
