物业服务收费管理实施办法

价[2013]610号）

各县（市）发展和改革委员会、住房和城乡建设局：

为进一步规范我州物业管理收费行为，促进我州物业管理行业健康有序发展，根据自治区、住建厅《关于印发<维吾尔自治区物业服务收费管理办法>的通知》（新发改法规[2012]3088号）文件精神，按照“分等定价、质价相符、优质优价”的原则，我委会同州住建局制定了《巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理实施办法》，经州同意，现印发给你们，并提出以下意见，请一并贯彻执行。

各县（市）应认真贯彻执行《巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理实施办法》，积极宣传推广“质价相符”的物业管理模式，引导物业服务消费，促进物业服务质量的提高。在执行过程中如遇到新问题请及时上报州发展和改革委员会、住房和城乡建设局。 附：巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理实施办法

巴州发展和改革委员会巴州住房和城乡建设局

2013年9月17日

巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理实施办法

第一条 为加强我州物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主（使用人）和物业服务企业的合法权益，建立物业服务“质价相符、优质优价”模式，促进物业服务行业健康发展，根据自治区、自治区住建厅《维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改法规[2012]3088号）的规定，结合我州实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于在自治州境内依法登记、取得住房和建设行政主管部门核发的物业服务企业资质的物业服务企业，按照合同约定，提供物业服务并收取费用的行为，以及价格主管部门管理物业服务收费的行政行为。

第三条 本办法所称物业，是指已建成交付使用的各类房屋建筑及其配套设施设备、场地等。 本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

本办法所称使用人，是指房屋的承租人或房屋的实际使用人。

本办法所称物业综合服务费，是指物业服务企业接受经业主大会选举产生的业主委员会或业主（使用人）委托，按照物业服务合同约定提供物业小区公共区域清洁卫生、冰雪清除服务、公共区域维护秩序（安全、交通、消防等）服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务，按约定或规定向业主（使用人）收取的费用。

第四条 鼓励和倡导业主（使用人）根据物业服务的内容和质量标准要求，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，自主选择物业服务企业和物业服务等级，确定物业服务收费标准。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

第五条 物业服务收费实行统一，分级管理。巴州价格主管部门会同巴州住房和城乡建设主管部门根据国家、自治区物业服务收费的有关规定，按照物业服务收费的定价原则和定价办法，结合当地实际，本地区物业服务收费水平，制定本地区物业服务收费管理实施办法，并分别制定普通住宅物业综合服务费基准指导价和普通住宅物业服务标准，指导、协调、监督管理全州的物业服务收费工作。

各县（市）物业小区服务费，由各县（市）价格主管部门会同同级住房和建设行政主管部门，根据自治区住房和城乡建设厅<关于批准发布自治区工程建设标准《住宅物业服务标准》的通知>（新建标函[2013]14号）文件要求,按照自治区工程建设标准（编号为：XJJ056-2013）进行考核，服务等级由低到高依次为一、二、三、四级评定等级，根据当地物业管理行业平均成本，在充分听取企业和业主意见后，按照“分等级定价”的原则，可在基准指导价基础上上浮不超过30%制定或调整本地物业综合服务费标准，且制定的标准不得超过上一等级基准价。对达不到服务标准的，应由住房和建设部门核实后降低服务等级，物业综合服务费按等级相对应基准指导价标准执行，或由住房和建设行政部门下达整改通知书，物业公司在整改期内不得收取物

业综合服务费。

第六条 物业服务收费属经营性收费，应当遵循公开、合理、公平以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本，法定税费和合理利润确定物业综合服务收费标准。凡属于定价、指导价的，应当执行规定的收费标准，任何单位不得乱加价、乱收费。

第七条 物业服务收费分为物业综合服务费、专项服务费、特约服务费和代收代办费。

物业综合服务费：根据物业管理企业提供服务的性质、内容、特点等不同情况，分别实行指导价和市场调节价管理。普通住宅（指除别墅以外的所有住宅）物业综合服务收费实行指导价。非普通住宅及非住宅物业综合服务收费实行市场调节价，由物业服务企业和业主（使用人）或业主委员会按照本办法的有关规定自主协商确定，各级价格主管部门不制定指导性收费标准，但应规范其收费行为。物业服务企业和业主（使用人）应当通过物业服务合同约定物业服务内容及物业收费标准。物业服务企业不得区分业主（使用人），实行不同的收费标准。

专项服务费：物业小区提供机动车停放服务所收取的费用实行指导价，由各县（市）价格主管部门依据本地实际制定。

住宅小区内的车库及车库内车位的产权拥有人委托物业服务企业管理提供机动车辆停放服务的，其机动车停放服务收费标准由各县（市）价格主管部门按照《维吾尔自治区机动车停放服务收费管理办法实施细则》制定，其产权拥有人应当缴纳物业服务费，并按约定向物业服务企业支付酬金。

机动车辆停放占用小区内的公共道路、公共场地的，应经住建（园林）、消防等部门审批，车主应当缴纳场地占用费，各县（市）价格主管部门制定场地占用费指导价，业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占用费标准；未成立业主委员会的，由当地价格主管部门在指导价范围内制定场地占用费标准。场地占用费应当委托物业服务企业收取，物业服务企业应单独建账、单独核算，其收入原则上按照业主大会的决议分配使用，也可以将收入的30%用于补偿物业服务企业费用支出，70%用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造，并向全体业主（使用人）定期公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询。业主（使用人）对车辆或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定看管责任、看管费用等。

根据《物权法》规定小区规划区以内的公共场所、公共设施属于小区全体业主共有。在小区里设置商业广告应当经过业主委员会或物业服务企业的同意，其收益除去物业服务企业为设置、维护广告投入的必要成本和相应的劳务费用，其他部分应当属于全体业主所有，该资金应用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造，物业服务企业定期向全体业主（使用人）公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询。

特约服务费：应个别业主要求提供服务所收取的费用由双方当事人遵循公平、自愿的原则协商确定。 代收代办费：物业服务企业不承担收取自身不提供服务费用的义务。任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主（使用人）收费，供水（排污）、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向住宅小区内的最终用户按照有关规定收取费用。需要委托物业服务企业代收费（代抄表）的，应征得物业服务企业同意，委托单位应当与物业服务企业签订委托合同，并向物业服务企业支付酬金。 第物业综合服务收费项目的服务内容主要包括：

(一)清洁卫生管理。小区公共场所和共用部位的卫生清扫、垃圾清运以及经常性的保洁。 (二)绿化物日常维护管理。对绿化物进行修枝整形、浇水、施肥、治虫，保持绿化物生长良好。 (三)治安管理。设安全保卫人员对小区进行安全防范和治安管理工作。

(四)共用蓄水池的维护管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保证饮用水符合卫生质量标准。 (五)水电管理。对业主共用的供电供水管线设施进行日常养护维修，保证正常运行。 (六)排污设施管理。清疏和维护业主共用的排水排污下水管道、化粪池，确保正常使用。 (七)道路维护管理。对小区内的小区级道路(不含市政道路)进行日常养护维护，保持道路良好。

(八)房屋共用部位的日常养护维护。对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维护，保持完好。 (九)高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常使用。

(十)根据需要增设的其他服务项目。

房屋共用部位、共用设备和设施的更新改造和大、中维修工程费用从按规定建立的专项维修基金中列支，不包括在公共服务收费项目内。

第九条物业综合服务收费的价格构成因素为：

（一）人员费用：是指物业服务企业管理、服务人员的工资，按规定计提的工会经费、福利费、职工教育经费，以及按照有关规定应当缴纳的社会保险费用（包括养老、医疗、失业、工伤、生育保险以及住房公积金等）。

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用：是指保障物业服务区域内共用部位、共用设施设备（含电梯、消防设施）正常使用和运行、维护保养、检测和公共用电（含楼道照明用电）所需的费用。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务成本。

物业小区的水、电、暖二次供应费用应计入物业服务成本，不再另收。采用空调（地源热泵、太阳能等）供暖（冷），其动力设备发生的能源费用、运行维护费用应计入其供应价格中，不计入物业服务成本。 （三）清洁卫生费：是指物业服务区域内公共场地（所）、公共设施设备房（间）、环境卫生所需的工具购置费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用、二次供水设施设备的消毒及保洁防疫费用等。

居民城市生活垃圾处理费由业主（使用人）按当地有关规定自行缴纳，不计入物业服务成本。 （四）绿化养护费：是指管理、养护绿化所需绿化工具购置费、绿化用水费，花草树木修剪费、补苗费、农药化肥费、防治病虫害等费用。不包括应由房屋建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

（五）秩序维护费：是指维护物业服务区域内秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。不包括应由房屋建设单位支付的共用设施设备的监控设备和器材装备费用。 （六）办公经费：是指物业服务企业为维护物业服务区域内正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其他费用。

（七）固定资产折旧费：是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产是指在物业服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。 （八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：是指物业服务企业购买共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。 （九）经业主（使用人）同意的其他费用：是指业主或业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。 （十）法定税费。

（十一）合理利润。原则上成本利润率不超过5％。

第十条 住宅小区成立业主大会的，由业主大会或业主委员会与物业服务企业按照《住宅物业服务标准》协商确定物业服务企业提供物业服务的等级，并按照“分等定价、质价相符、优质优价”的原则，在价格主管部门规定的指导价范围内，协商确定物业综合服务收费标准。

未成立业主委员会，其物业服务企业提供前期物业服务的，其住宅小区物业服务等级由当地住房和建设行政主管部门确定，物业综合服务收费标准按当地价格主管部门核定标准执行。

第十一条 为住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在统一的住宅物业综合服务收费标准基础上加价。用于商业的加收不超过100％；用于办公的加收不超过50%。改变住宅用途的，须经有关部门许可。

对业主拥有产权（或使用权）的车库及车库内的车位按照住宅物业收费标准收取物业服务费。

第十二条 物业服务企业与业主（使用人）应当在物业服务合同中明确物业综合服务收费标准和收费办法。 物业综合服务费按照房屋权属证载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，暂按购房合同记载的建筑面积计算。

住宅小区内的物业已完成竣工验收交付使用，但小区内的道路、绿化、部分公共设施未达到设计要求或使用要求的，物业综合服务费由房屋建设单位承担。

纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的、房屋建设单位出租的、因房屋建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业综合服务费由房屋建设单位缴纳。

已完成竣工验收交付使用的物业小区，在申请核定物业综合服务费标准时，应提供综合验收竣工备案表、评定服务等级标准、营业执照、资质证书及物业服务合同等材料。

第十三条物业服务收费实行备案制度。物业服务企业在收取物业服务费前应到当地价格主管部门办理备案手续。

第十四条业主（使用人）对房屋进行装修，应当在室内装饰装修工程开工前，应当告知物业服务企业。通过约定或以协议的方式确定双方的权利、义务责任及损坏公共财产的赔偿办法。物业服务企业及其他组织不得向业主（使用人）收取装修管理费等任何名目的费用。

房屋装修期间产生的建筑垃圾应由业主（使用人）自行清运，需要委托物业服务企业清运的，由双方协商确定费用。

第十五条前期物业综合服务费按月收取，成立业主大会的，业主委员会可与物业服务企业通过物业服务合同约定提前预收，预收时间不得超过六个月。

第十六条未经价格主管部门批准或未经业主（使用人）同意，物业服务企业不得强行收取各种类型押金、保证金等担保性的费用。物业服务企业不得向进入住宅小区内为业主（使用人）提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括费在内的任何费用。

第十七条物业服务企业按规定向业主（使用人）已收取物业管理综合服务费的，其他任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。

第十物业服务未达到合同约定的服务质量，业主委员会或业主（使用人）可按照合同约定，要求物业服务企业整改；整改后仍未达到合同约定的，业主委员会或业主（使用人）按照合同约定追究物业服务企业违约责任。双方发生的服务收费纠纷，可协商解决，或者通过仲裁或诉讼程序解决。

第十九条业主（使用人）应当按照物业服务合同约定的交费时间，及时交纳物业综合服务费。业主（使用人）违反物业服务合同约定逾期未交纳物业综合服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业服务企业也可依法追缴。

第二十条业主（使用人）擅自改变物业用途的，由有关部门依法处理，物业综合服务收费按照本办法规定收取。

第二十一条物业服务收费实行明码标价，应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据，代收的水、电、气、热、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据，12358价格举报电话等，接受业主（使用人）的监督。物业服务企业不得向业主（使用人）收取任何无收费依据、未予标明的费用。

第二十二条物业服务企业应当每半年在物业服务区域显著位置公布共有部分（含场地占用费、小区内广告费等）的收支账目，对未定期公布实际收支帐目情况的，物业服务费标准减征50%，直至物业服务企业按规定公布后次月起恢复原标准执行。

第二十三条各级价格主管部门应当依据《物业服务定价成本监审办法（试行）》（国家、建设部[2007]2285号）有关规定，对当地物业服务收费实行定价成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。价格主管部门应当根据物业服务成本的变动情况，及时调整物业综合服务费指导价。

第二十四条对社会反应强烈，明显不合理的物业服务收费，当地价格主管部门应当及时纠正；当地价格主管部门未及时纠正的，上级价格主管部门应当责令其改正，并通报批评。住宅小区物业服务等级须2年评定一次，对年度获得自治州优秀物业小区的可直接核定服务等级标准。对达不到等级服务标准的须进行整改，整改不达标的，经当地住房和建设行政主管部门认定，服务等级应降至相应等级。

第二十五条 价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚： （一）超出指导价自定收费标准的；

（二）未按约定的服务等级，自行减少服务内容，或降低服务质量变相提高收费标准的； （三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的； （四）强制服务或变相强制服务并收费的；

（五）违反规定收取保证金、押金，或以保证金、押金等形式变相收费的； （六）不按规定实行明码标价的；

（七）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第二十六条 价格主管部门、住房和建设行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和本办法管理、监督物业服务的，由上级价格主管部门、住房和建设行政主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第二十七条 本办法由巴州发展和改革委员会会同巴州住房和城乡建设局负责解释。 第二十 本办法自2013年10月1日起执行。

《关于制定巴州地区普通住宅物业综合服务费基准指导价

的通知》

各县（市）发展和改革委员会：

为进一步规范我州物业管理收费行为，促进我州物业管理行业健康有序发展，根据巴州、住建局关于印发《巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理实施办法》的通知（巴发改价[2013]610号）文件精神，按照“分等定价、质价相符、优质优价”的原则，结合我州实际情况，制定了巴州地区普通住宅物业综合服务费基准指导价，请遵照执行。

一、巴州地区普通住宅物业综合服务费基准指导价 单位：元/月•平方米

住宅类型 服务质量等级 四级 三级 二级 一级

备注：物业综合服务收费按照房屋权属证载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，暂按购房合同记载的建筑面积计算。

二、各县（市）根据巴发改价[2013]610号文件规定自主制定本辖区内物业综合服务费具体标准。 三、本通知自2013年10月1日起执行。此前有关规定与本通知不符的，按本通知规定执行。 巴州发展和改革委员会 2013年9月22日

不带电梯的住宅 0.6 0.5 0.4 0.3 带电梯的住宅 2.0 1.5 1.1 0.8