ｅｓｅａｒｃｈ Ｉ研析ｌ法律天地 刍议预售商品房交付涉及的法律问题 ．ｚ某、Ｙ某与某房产公司商品房销售合同纠纷案 陈月棋罗平 案例 原告：Ｚ某；原告：Ｙ某；被告：某房产公一Ｊ ２０１２年ｌ１月１２ Ｈ，原告Ｚ某、Ｙ某（买受人）与被告某房产 公一Ｊ（出卖人）签汀《商品房买卖合ＩＪｊ》一份，约定：出卖人应当在 ２０１２年ｌ２月３】日前将符合各项条件的商品房（预售住宅）交付买 受人使片ｊ；商品房达到交付使＿ｌ＋Ｉ条件后．出卖人应当书面通知买受 人 、理交付手续，出卖人应当出示房屋符合交付标准的证明文件， 出卖人不出示证明文件或出示征明文件不齐全，买受人有权拒绝交 接等． ．２０１２年ｌ１月１２ Ｕ，二原告出具《双方同意书》一份，青明：“原 告知晓所购房源先为某房产公一】工程部办公｝｝｛房，按照合 约定将 于２（）１２年ｌ２月３ｌ Ｌｔ前完成房子的交付手续．经双方 商一敛，原 告按照合ＩＪＪ约定时『ＨＪ配合办理卡Ｈ关交房工作，以便按期办 相关产 汪等手续，但 领取钥匙等物料原告承诺愿意在２０１３年ｎ月３１） ＿Ａｐｒｉ ２０１ｌ８ 前将涉案房屋作为某房产公司工程部办公使用， 待期满后于２０１３年７月１日将房屋钥匙等相关物 料重新交接，如不能如期交付按商品房买卖合同 第十条逾期交房的违约责任来处理，房屋内部恢 复合同交房标准。” ２０１３年９月２３日，原告至被告处就房屋的质 量瑕疵问题与被告交涉，某房产公司的工作人员在 出具书面说明，确认房屋存在的问题并承诺在将 所有房屋质量问题解决之后再履行交房手续。至 起诉之日，被告未与原告办理房屋交付手续。 一审法院认为，依据双方签订的《商品房买卖 合同》，出卖人应当在２０１２年ｌ２月３１日前将符 合各项条件的商品房交付买受人使用；商品房达 到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人 办理交付手续，并出示相关的证明文件。关于被 告认为依据二原告出具的《双方同意书》，被告已 就房屋交房情况向原告作了明确说明，原告已经 知晓被告无须再在２０１２年１２月３１日前另行书面 通知原告办理交房手续的问题，因该《双方同意 书》文字表述并没有包含被告无须书面通知原告 方办理房屋交付手续的意思表示，只是原告表明 愿意按照合同约定的时间配合被告办理相关交房 工作，即并未免除被告的书面通知等义务，因此商 品房达到交付使用条件后，被告仍应当按照合同 的约定以书面的方式通知原告方办理房屋交付手 续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单等。 被告辩称原告在该《双方同意书》上已向被 告承诺将于约定日期即２０１２年ｌ２月３１日前配合 被告办理相关交房手续，以便按期办理产权手续， 现原告无正当理由不予以配合交房工作是明显违 约行为，但被告未向法院提供证据以证明确系原 告不配合导致被告无法完全交房。且在２０１３年９ 月２３日，原告就涉案房产的有关车库、地下室、 进户门、阳台等方面的质量瑕疵问题至被告处交 浙江房地产 ＺＨＥＪＩＡＮＧ ＲＥＡＬ ＥＳＴＡＴＥ 涉，被告方的工作人员进行了书面说明，并提出整 改意见。可见，双方事实上也认可涉案房屋尚未 具备交付条件，该房屋亦未实际转移给原告方占有 使用。 一审法院判决被告某房产公司于判决生效之 日起三十日内向原告ｚ某、Ｙ某交付涉案房屋。 某房产公司不服一审判决，提起上诉。 分析 诉讼当事人之间的争议焦点，主要在于涉案 房屋是否达到交付标准，某房产公司是否按约履 行了交房义务。 二审法院认为，根据《商品房买卖合同》的 约定，“出卖人应当在２０１２年ｌ２月３１日前，将 符合各项条件的商品房交付买受人使用；商品房 达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受 人办理交付手续……。”说明某房产公司应当书面 通知ｚ某、Ｙ某办理交付手续；而依据ｚ某、Ｙ 某出具的《双方同意书》，Ｚ某、Ｙ某会按照双方 约定的时间配合办理交房手续，故某房产公司无 需在２０１２年１２月３１日前另行书面通知ｚ某、Ｙ 某办理交房手续。但根据双方在２０１３年９月２３ 日就涉案房产有关车库、地下室、进户门、阳台等 方面存在的质量瑕疵问题的说明及一直未对存在 问题的整改作出结论情况看，双方至今并未解决 交房问题，某房产公司存在逾期交房的违约行为。 二审法院判决驳回上诉，维持原判。 提示与启发 合同法规定出卖人有“应当履行向买受人交 付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标 的物所有权”的基本义务。开发商交付符合合同 ２０１８ Ａｐｒｉｌ Ｉ 曩 图ｅｓｅａｒｃｈ Ｉ研析Ｉ法律天地 约定的商品房给买受人是出卖人的主要合同义务， 也是买受人最重要的权利。交付即对标的物占有 的转移，在商品房买卖中，开发商的交房义务不仅 仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并 签署房屋交接单等。基于合同意思自治原则，合 双方在房管部门制定的预售商品房合同版本的 基础上可以做补充或变更约定，开发商交付的商 品房还应符合商品房预售合同关于交付条件的特 殊约定 、 商品房交付过程常见的法律关注要点除了开 发商是否寄送《入住通知书》或《交房通知书》外， 还应关注以ＦＪＬ个方面： ·、交钥匙不当然等于完全履行了交付义务。 对于商品房的交付，有观点认为，商品房交 付以占有权的移转为标志，开发商将房屋钥匙交 与买受人（交钥匙），买受人取得对房屋的实际支 配权，即完成了交付 有司法判例认为，在房屋买卖合同明确约定 “买受人桉入住书面通知中的相关规定办理完毕房 屋的交接手续，并交接房屋钥匙后，即为合同项 下房屋已交付买受人使用的”的情况 双方依 约交付后，买受人也实际占有房屋，仅以部分配 套设施未能正常使 为由主张未完成房屋交付的， 法院不予支持。 一种脱点认为，根据合同法意思自治原！ｌ！ＩＪ， 合ｌ叫Ｌ｝Ｊ约定的交付条件是双方的真实意思表示， 应坚持有约定从约定的原则，且《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 法律若干 问题的解释》第十一条也规定：“房屋的转移占有， 视为房屋的交付使 ，但当事人乃有约定的除外。” 即开发商交付的房屋除是否符合双方约定的交付 条件，也是认定商品房是否符合交付条件的标准。 笔者认为，交钥匙是交付完成的必要条件而 非充分条件 根据《合 法》第一百三十三条和第 一百三十五条的规定，商品房买卖合同的出卖人 负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，买 卖合同的标的物所有权自交付时起转移，法律另 有规定或当事人另有约定的除外。据此规定，买 卖合 的标的物所有权一般自交付时起转移。但 商品房交付条件既应符合法律、行政法规的强制 性规定，又必须符合合 约定，绝不能简单地将 交钥匙视为开发商履行了房屋的交付义务。交钥 匙作为房屋的转移占有方式，是一种事实上的交 付 、开发商履行交付义务应该包括合Ｉ—Ｊ约定的交 付时间、标准、主体、对象等约定义务及法律、 行政法规规定的取得验收文件等法定义务，买受 人占有房屋只是接受了开发商的部分履行， 有 在买受人明知或应当知道房屋尚不具备交付条件 而仍接受交付的情７兑之下’才可认定买受人放弃 房屋的交付条件，而视为双方变更房屋交付条件。 另外，需要注意的是，根据《城市房地产管理法》 第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第 三十三条、《物权法》第九条的规定， 动产房屋 的所有权则从办理所有权登ｆ己手续时起转移，这 也是不动产物权变动的公示方式和要件。 交钥 匙也不是商品房物权变更的标准 二、交付验收文件的法定义务。 房屋检验收房的过程中，购房者都应当掌握 首要原则，就是先验房后收房， 购房者一定要 先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认尢 后再签署收房文件。 先验后收不仅是符合商业惯例的，而且也是 法律规定的要求。验收文件是证明商品房质量符 合交付条件的重要文件，《建筑法》第六十一条规 定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的 建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料 和经签署的工程保修书，并具备 家规定的其他 竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交 付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付 使用。” 《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建 设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、 施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设 工程经验收合格的，方可交付使用。” 《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地 产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。” 《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备 案管理办法》规定：“建设单位应当ａ Ｔ．程竣工验 收合格之日起１５日内将包括工程竣工验收备案表、 工程竣工验收报告、由规划、环保等部门出具的 认可文件或者准许使用文件等文件（住宅工程还 应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》） 报送工程所在地的县级以上地方人民政府建设主 管部门（以下简称备案机关）备案，相关建设主管 部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审 核，如发现建设单位违反国家有关建设工程质量 管理规定的，则有权要求重新组织竣工验收。” 解读上述法律、法规，其共同之处在于规定 竣工验收是房屋交付使用的条件。 商品房是一种特殊的商品，关乎当事人的重 大切身利益，商品房的竣工验收和交付涉及的不 仅是个案之当事人，更涉及公众的安全问题。涉及 公共安全的验收文件，由建设行政主管部门备案 审查。要求出卖人交付前必须取得商品房竣工验 收合格证、建设工程竣工验收备案表等验收文件， 目的是督促开发商抓紧办理各项验收手续，确保 房屋专有部分及公共部分在交付业主使用前均满 足合法正常的使用条件。 三、拒绝收房的相关问题。 房屋交付不仅应具备各项法律规定的证书文 件，还应满足双方关于房屋质量验收等相关约定 的条件。对于个别房屋确实存在足以影响居住使 浙江房地产 ＺＨＥＪＩＡＮＧ ＲＥＡＬ ＥＳＴＡＴＥ 用功能的情况，则购房者拒收可能会被认定为合 理拒收，比如严重漏水、门窗实际未能达到国家 强制标准、室内装修材料不符合防火标准、水电 燃气实际未能接通等。 有司法判例认为，商品房买卖中，在房屋交付 前发现质量瑕疵问题，双方协商一致进行整改的， 视为房屋未具备交付条件，房屋未实际转移占有， 开发商逾期交付的应承担违约责任。 对于目前火热的全装修房的交付，出卖人交付 时若全装修房不符合合同约定，买受人无法正常 居住使用从而致使逾期交房，出卖人将承担违约 责任。 四、浙江２０１８版文本对商品房交付条件与交 付手续的约定更加明确具体。 于２０１８年３月１５日起施行的浙江省住房和城 乡建设厅、浙江省工商行政管理局新版《浙江省商 品房买卖合同（预售）示范文本》（２０１８）（以下简 称“新版文本”），第四章对商品房、商品房相关设 施设备交付条件、交付时间和手续以及逾期交付 责任等进行了约定。 根据该文本，建设工程竣工验收备案证明文 件及房屋实测测绘报告成为商品房交付时应当符 合的必要条件，针对全装修房，新版文本约定该 商品房还应取得第三方专业检测机构出具的住宅 分户空气质量检测合格报告。开发商在交付商品房 时，商品房相关基础设施设备的交付条件也更为 具体，其中，供水、排水应纳入城市公共管网，供 电在交付时纳入城市供电网络并正式供电，并且 该类项目明确由出卖人（开发商）负责办理开通手 续并承担相关费用。关于燃气要求商品房交付时 应完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网 链接，电话通信、有线电视、宽带网络等，均要求 再交付时相关线路敷设到户。 （作者单位：北京中伦（杭州）律师事务所） ２０１８ Ａｐｒｉｌ—