浅谈房地产开发项目成本控制方法研究

摘要：时下，受国内外经济环境和国家相关政策法规的影响，房地产开发企业的利润空间一度被压缩。如何有效地控制开发项目的成本，成了众多房地产企业迫切需要系统研究的重点课题。本文从房地产的项目成本构成入手，分五个部分对项目成本控制的方法进行了简单的探讨。

关键词：房地产项目 成本控制 价值工程 项目管理 1.引言

在我国，房地产行业缘起于上世纪80年代的住房制度改革。二十多年来，国内房地产发展迅猛，同时政府也加大基础建设投入，增大施资力度，保证了房地产行业的发展呈现一种持续上升的势头。尤其是近几年来，几乎全国各地都是一片房地产开发热潮，大量的“投资性”、“投机性”资金涌入房地产行业。很多房地产企业只注重眼前利益，而不重视产品品质和企业内涵的提升，加之国家相关法律法规的滞后，给这个新兴的行业留下了很多的隐患。

2007年8月，从美国次贷危机引起的华尔街风暴迅速席卷全球，现在已经演变为全球性的金融危机。这个过程发展之快、数量之大、范围之广、影响之巨，可以说是人们始料不及的。国内房地产行业也不可避免地遭到了严重地冲击。金融危机的典型特征之一就是人们对未来经济的预期变得悲观，具体表现在房地产行业就是消费者存在房价下跌的心理预期，“观望”氛围浓厚。众多房地产商不得不依靠降价等手段来促销，这在很大程度上压缩了房地产商的利润空间。另外，有不少项目型房地产企业，因其自身的建设成本居高不下，没多少降价空间，产品销售难度极大，甚至有的企业因资金链断裂而悄然退出。房地产企业如何能在新的形势下提升竞争力，其中重要因素就是需要对房地产的项目开发成本进行系统的研究，进而采取有效的措施降低开发成本。 2.房产项目成本构成分析

房地产开发项目的成本是指企业在开发一个房地产项目的过程中所必须支出的各种费用的总和。

2.1机会分析决策阶段

此阶段主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平；后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这一阶段对企业来讲至关重要，但除了一些管理费用和调研费用之外，并不发生直接的费用支出。 2.2开发前期阶段

此阶段主要有：土地费用，包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费、土地契税及公证费等。目前在我国房产项目构成中，土地费约占20%以上，有些项目甚至达到40％；前期工程费，主要指项目开发的前期规划和设计费、可行性研究费、地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%，但此部分对整个项目的开发成本却起着至关重要的作用，尤其是规划设计和可行性研究。 2.3项目建设阶段

本阶段发生的费用主要有以下几个方面：建筑安装工程费，是住宅建设项目在开发过程中按照施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和材料设备费。主要由建筑材料成本、设备成本和施工成本决定。它在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的35％～40％左右；市政公共设施费用，包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。在房地产开发成本构成中，该部分所占比例较大，我国一般在15％～20％左右；财务费用，主要是指项目开发过程中，因融资而产生的利息支出费用及金融机构手续费等。它的

大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定；管理费，主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 2.4项目租售阶段

在租售阶段发生的主要费用有：销售费用，包括项目销售过程中产生的广告费、代销手续费、展览费、销售人员工资、奖金、福利等费用。大多数房产公司选择专业的代理公司为其销售，一般按销售收入的2％～3％计取；税费，包含两部分：一部分是税收，另一部分是行政性费用，在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在10％～15％左右。 3土地报价与成本控制

要控制好房地产开发的成本需要投资的理性。在中国这种不成熟的市场机制下，不管是投资者还是消费者都缺乏理性的头脑，都喜欢一窝蜂地上，这就产生了许多不必要的浪费。换言之，就增加了许多不必要的成本。

在这里面表现最突出的就是土地拍卖。有些地方无论是政府还是开发商，都在拼命地哄抬地价。政府认为地价高了自己的利润就大了；开发商认为地价再高也会转嫁到消费者头上，自己只要有土地就有利润。大家都是先预期明年或者后年的房产价格，算出总收入，再把这个总收入减去工程成本和各种别的成本，再留出自己的利润空间，剩下的就是土地的价格。

土地拍卖为每个房地产企业提供了公平竞争的机会，也给房地产企业带来了巨大的挑战，企业间不得不为获得土地而进行激烈的竞争。因为土地成本在整个项目开发成本中占的比重较大，其结果自然是大大压缩了房地产企业的获利空间，使之真正步入了微利时代。微利时代的到来，投资决策更要慎之又慎，过于保守将无法获得土地，稍微不慎则很可能亏损。

通过观察，我们发现每次土地拍卖，大多数企业报价很低，报价没有竞争力，照此下去将永远无法获得土地。这些企业中除了部分企业对土地的需求暂时不是很迫切，参加竞拍旨在积累经验之外，不少企业已是多次参拍，希望能竞拍成功，但是心里没有底。面对激烈竞争，怕应价过高导致损失，所以报价过于保守, 面临着关门的局面。对它们而言，需要的不仅仅是胆识和魄力，更需要科学的土地报价决策方法和依据。

还有一种现象是，有些地块的土地价格按照当时的产品价格测算已是无利可图的，甚至亏损。有人认为这是盲目报价的结果，有的则认为是眼光超前，莫衷一是。应该说，两种可能性都有。有的企业竞得土地以后又放弃了，如某地块由某房地产公司竞得后，做了很多方案感觉到风险很大，只好变通办法转移风险，结果导致了一定损失，这种情况确实是盲目决策的结果。

所以，企业在参加土地竞标的时候，一定要结合自身的特点和竞争对手的情况，通过科学、合理地研究，形成自己的土地报价策略。 4价值工程与成本控制

企业希望能以最小的成本支出获取最大的利润，但在实际执行中，往往只能分开来做：为获取一定的利润而力求支付最小的成本，或是在支付了一定的利润后，力求取得最大的利润。

价值工程（Value Engineering）,又称价值分析（Value Analysis）,是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。价值工程理论告诉我们：为保护产品必要功能而支付必要的成本是值得的，不能为节省成本而牺牲必要的功能；但为非必要的“过剩功能”而支付成本则是一种浪费，即主要的成本要花在重点功能上。

价值工程是房地产项目开发中常用的也是很有效的方法，对项目开发的成本控制起着重要的作用。

5项目管理与成本控制

项目是为完成某一特定工作的临时组织。项目有三个基本特征，即所有项目都是由人去完成；都有资源约束条件；有一个计划、执行和控制过程。

成功实施一个项目的步骤和程序是：总体设想，确定项目的性质、特点和所要达到的目标；选择适当的方案，制定规划、进行必要的准备；组织实施，对项目的进度、成本和质量进行控制；对完成的项目进行检查、分析，确定效果，进行总结。

项目中各项工作是密切联系的，而且所有这些工作常常需要多个单位或部门来完成，因此还需要统一指挥和协调。

所谓项目管理，是将有关知识、技能、工具和技术等综合应用于项目活动，以成功地实现项目预期目标的活动。项目管理的目标就是寻求项目成本、时间、资源和质量四要素的最优均衡控制。

项目管理在房地产开发项目成本控制中有着广泛的应用。其实，成本控制就是房地产项目管理的核心内容之一。因为房地产开发是系统工程，牵涉部门繁多，环节流程多，关系多，开发周期长，所以必须通过全过程集成整合管理来控制成本，最大限度降低人力、物力、财力损耗。

6技术创新与成本控制

国内的房地产业起步较晚，发展时间不长，在这段时间内房地产业处于一个快速增长的时期，房地产开发企业的成长环境比较好，只要有好的想法基本上都可以得到实现。在这种宽松的政策环境与较大的市场需求的刺激之下，大多房地产业忽视了创新。

房地产产品的核心竞争力是对客户心理的揣摩把握与引导迎合。在中国一、二线城市房地产素质迅速接近，企业的学习模仿能力不断提升的时代，房地产产品的竞争完全体现在创新能力上。创新使企业的竞争力不断增强；创新更使老百姓的生活品质不断提高，为百姓带来了更多的实惠。

那么创新和成本控制有什么样的关系呢？一般来讲，成本控制要求集权化和标准化，而创新却要求分散化和弹性。这两者不仅不同，甚至完全相背。如果要同时实现成本控制和创新，从管理的角度来讲，这本身就是一个不太好平衡的难题。

但从另一个方面来讲，成本控制的最终目的就是尽可能地降低成本，而当创新可以为项目降低开发成本、赢得更多的利润空间时，创新就成了成本控制的方法之一。所以，房地产企业在进行项目开发成本控制时，加强创新是很必要的。 7结语

目前在我国的很多地区，房地产价格过高已成为大家的共识。要降低房地产价格，关键的一点就是要降低房地产项目的开发成本。本文研究的房地产项目开发成本控制问题，正是房地产业理论发展和改革实践中都需要迫切研究的热点和难点问题。项目成本控制是对项目全过程的控制，限于篇幅，本文只是对项目成本控制的方法进行简单地、笼统地分析，更多的还需要在实践中进一步总结、提高。