房地产及其在中国的特殊性

房地产及其在中国的特殊性

房地产是一个非常特殊的市场，它的产品具有两个极为突出的特性。第一个特点毋庸赘述，即，它既是消费品也是投资品。房地产业的第二个特点，就是与证券市场相比，它的供给调节以及存量调节非常慢，而且基本上是单向的，只能逐步上升，比如，一个地产项目从规划到建成，即便是在中国这个快节奏的经济体里也要花上两三年时间。地产存量也很难下降——建好的房子很难拆掉退回到原始状态。与此相比，证券的供给是比较快的，其中包括IPO。再者，证券市场的供给可以比较快地减少，如通过企业回购甚至退市。房地产市场的这个特点就意味着房地产业的周期性比较复杂。今天的房价上涨只会带来若干年后供给的上升，而那时的房地产价格不一定会按照市场的预期上涨。

至于中国的房地产，还有三个更加具体的特点。第一，土地的实际所有权控制在地方**手里，因此，在当前明确的税收下，地方**缺少有效控制房地产价格上涨的基本动力和决心，除非有巨大的社会和政治力量强制要求地方**这么做。也就是说，中国地方**在土地供给问题上相对比较保守，不太愿意通过大量供给土地的方式来抑制价格上涨(莫斯科曾经通过大量供应土地控制房地产价格，但在我国目前仍没有实质性转变的经济发展模式下，地方**看重的是GDP，而GDP来自于投资，投资来源于土地出让收入，来自于高房价)。

第二，中国社会的财富增长速度非常快，这表现为银行存款快速上升，流动性极为充足。而中国财富的分配差距，很可能是超过收入分配差距的。其直接含义是，当财富所有者把房地产看作主要的投资渠道时，最终社会上的地产的分配不均程度是对应于财富的分配不均程度的，是远远大于百姓对住房偏好的差异程度的。

第三，由于中国有两千多年的土地文化，社会对土地和地产的内在需求超过国外，如

美国和欧洲。与此十分相关的另一个理由是，中国经济独特的城市化道路以及中国独特的户籍管理制度，使得城市住房附加着不少公共服务内涵。这也抬高了对于住房，尤其是城市中心住房的极高的偏好。

这三个因素，土地供给制度、流动性极旺和收入分配不公以及独特的地产偏好，很容易解释中国经济尤其是特大型城市地产价格居高不下、不断上涨的现象。

房地产限购的本质：局部性的资本管制的机制设计

撇开房地产限购的具体形式，从经济学的本质来分析，房地产限购的实质就是做两件事：第一，把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；第二，对投资性的需求加以严格，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法。其本质就是局部性的资本管制，类似于不许境外热钱进入境内资本市场。如果把中国的资产市场看成由股市、债市、房地产、古玩文物等市场组成，那么，房地产限购的一个本质无非是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。

如果同意上述对房地产限购的本质分析，那么，根据限购的经济学理论的分析，房地产限购的理论基础应该是比较明确了。第一，类似于传统限购的办法，房地产限购是在收入分配不均的条件下，力图满足基本住房需要的一个制度安排。具体说来，这是保护中低收入家庭免于受到高收入者(投资者一般是高收入者)在买房市场过分竞争，用以拉平住房消费、从而均等住房消费边际效用的一个办法，类似于上述粮食与医疗服务的例子。更具体地说，在收入分配差距较大以及房地产供应相对两种需求之和短缺(住房供给难于大幅增加，见以上分析)的条件下，这会使基本需求者能够以比较合理的价格购买房子，从而进一步带来这部分消费者剩余的上升，以及提升这部分购房群体的工作岗位对他们的吸引力，

比如高科技、文化教育、科研等部门的吸引力，提升其所在地区的产业竞争力。

房地产限购的第二个理论基础对应于上述第二类限购理论，即，避免或者缩短房地产投资从泡沫逐步形成到破裂的周期，放缓房地产市场震荡的幅度。通过这种对投资性需求的，会直接带来对房地产总需求的下降，而需求的下降最终会带来房地产价格的下降。房地产价格下降的另一个后果，就是会在一定条件下导致未来价格上涨的预期下降。而未来价格上涨的预期下降又会进一步控制投资性的需求。

成败关键在细节：找准甄别两类需求的机制

房地产限购就是一个机制设计(mechanism design)。机制设计是三位美国经济学获得2007年诺贝尔经济学奖的成果，是过去50年现代经济学的重要方向之一。机制设计说的是制度的设计者(如**)为了达到某一目的，如社会福利的极大化，设计一个博弈。该博弈要求每一个体发出信号或进行选择，**根据所有人的信号或选择，进行决策。房地产限购机制中，每个有意购房者的发出信号不仅是购房量，还包括已有房屋所有量，以及其他个人信息。购房量以及已有房屋所有量是最重要的信号，超过一定数量则表明他是投资需求者。

问题的关键是，仅仅依赖购房量及已有房屋所有量还不够，因为参与这一博弈的博弈者还可能包括非本地的居民，他们有可能出于投资而非居住的考虑，异地投资。最难的就是甄别这部分人群。还需要其它信号或变量。

在北京，户籍是不是一个好的甄别变量？不见得。户籍可能不应该作为房地产限购的一个变量。为什么？因为不论是否合理、合法，事实上，在今天的北京，存在一个灰色市场，即，户口指标可以比较方便地买卖。如果把户籍作为房地产限购的一个变量，它无形中会使得投资需求的部分收益转变为户籍价格的上升，由户籍市场的套利者获得。且不论

这是否公平、合法，对于限购的目标——控制投资性需求而言，并不见得是最有利的。因为它出现了一定的漏洞，投资性需求仍然会上升，只不过会比没有户籍上升得少一些，因为投资收益的一部分转给了户籍控制者，增加了投资需求的交易成本。

如果购房者已经居住在城市而且还计划在城市里继续生活，这部分人应该归结为基本住房需求。很显然，在一个城市居住的时间与他已经居住的时间有相关性，在一个地方居住了1－2年的年轻人，有正式的工作并且纳税，一般来说，他离开这个城市的概率应该远小于刚刚来到这个城市尚未就业纳税的人士，后者则有可能是投资需求者。

所以，原则上讲，比较有效的甄别地产需求的信号变量应该有两个：一是已有的住房数量，二是购买者的纳税和已经居住的时间。目前的情况，似乎个人纳税记录相对居住证管理比较严格和系统，更加可靠。

至于纳税或是居住年限，只要记录控制严格，似乎不必太长就可甄别，因为纯粹的投资者不太可能有耐心等待一到两年从而获得买1套房子的投资机会。凯恩斯曾说，投资者往往具有动物精神，是冲动性的，稍微缓一下，投资的冲动就会远去。相反，如果要求5年的记录，会对部分真正准备在本地扎根安家的基本住房需求者带来不必要的过长的等待。

地产限购是强力降温药

应该说，与过去5年多以来各个地方**采取的税收、利率等措施相比，房地产限购这一制度安排控制投资需求的力度是高了几个数量级。税收、利率等措施，有用，但在洪水般地产价格上涨的预期面前，杯水车薪。以差别化房地产贷款利率为例，它对不需要贷款的投资者无可奈何，也管不了从其他渠道融资的投资者。以地产交易税为例，它无法甄别两类购买者。至于房产税，它的力度(1%左右)无法抵抗年复一年10%以上的房价上涨预期。

限购是常规手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。

房地产限购一个可能的前景，是分三阶段展开。第一阶段是僵持，就是一级市场上开发商并不见得愿意降价，但二级市场价格可能有所下降，当然交易量会萎缩。第二阶段是预期的改变，大家开始注意到投资需求在下降，于是预期未来价格会降。第三阶段是降价和一定的交易量的回升。在价格降到一定水平的时候，消费性需求开始入市。这种前景实现的前提是**要有一定的决心，一定的持久性，要坚持一段时间。其次，要有一定的改进和优化，比如上述户籍的因素就应该调整，年限也应适当降低。再者，相应的配套措施必须跟上。在僵持期内，一些有住房需求的年轻人还买不到房子，可能同时租房市场还没有建立起来，这时，**一定要加强公租房和廉租房建设。

房地产限购的成本是误伤无辜，属于过渡性的制度安排

中国经济的改革很少有一步到位的。过去的产权改革、国有企业改革、金融改革都是一步一步推进的。改革需要过渡性的制度安排，房地产限购应该是一个过渡性的制度安排。它对于现有的是一个改革(前提是必须解决好上述机制设计中的甄别问题)，它应该能够比已有的种种措施更快地改变市场价格上涨的预期，从而达到稳定房价的效果。

为什么房地产限购是一个过渡性而不是长期的制度安排？因为它有成本。成本就是它对消费性需求有误伤的可能。即，已经在某一城市工作多年、有意安家买房、但是税收或居住记录不全的人，住房需求无法满足；另外，外地搬入、打算长住的家庭，不可能马上实现拥有房产的计划，这也是误伤。地产限购控房价，其代价就在于此。

因此，从长远来看，必须不断改革，从根上解决中国房地产市场的问题。第一，必须

进行全面系统的财税改革，改变地方**的，让土地供给更加透明合理；第二，必须建立公共性住房的融资、建设、管理机制，不仅保障基本住房需求，而且用公共性住房间接调节市场化的房地产；第三，研究借鉴德国、新加坡等国的宝贵经验，在房地产的交易、房贷、保有环节合理调节，包括合理纳税，控制投资需求。如果这三条做到了，房地产限购措施具备了退出条件，中国的房地产则进入了一个更高形态。房地产限购这个过渡性的制度安排的使命就已经完成，可以告别历史。

建立过渡性制度安排，是中国30年改革最宝贵的经验

历史的发展是螺旋式上升的，一些貌似退步的制度变迁，事实上是社会不断前进的必然过程。改革是在回应社会广泛关注的重大问题并在解决这些问题中推进的。改革往往不可能一步到位，而必须建立一步步的过渡性制度安排，并且为它们的不断演进创造条件，这才是过去30年中国经济腾飞的最宝贵经验。

经济是基础，法律法规作为上层建筑，一定是随着经济发展的需要而不断演变的。即便是长期坚持的基本条规，说到底也是为了建立某种有利于长期经济发展的承诺。当某些陈规明显地制约着经济长期发展的潜力的时候，墨守陈规恰恰是违背了墨守成规的原意。

房地产限购在包括笔者在内的许多学者所呼吁的二次房改达到调整地产价格预期的目的，完成它的使命之后谢幕，它那时的谢幕会引进更为合理的、更加有效的房地产的制度安排。