XX医养康项目概念规划设计说明

XX医养康项目概念规划设计说明

第一篇 项目概况 第二篇 项目解读

1、 背景分析

2、 养老产业发展趋势 3、 项目SWOT分析

第三篇 总体概念性规划概况

1、 项目分析 2、 项目期望和定位 3、 规划设计策略 4、 总体规划布局 5、 规划分析 6、 分区分析

第四篇 项目规划设计引导

1、 建筑设计风格 2、 景观设计导向 3、 无障碍设计 4、 设计要点 5、 配套设施

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河北易县杏林医养康项目概念规划设计说明

第一篇 项目概况

项目名称：河北易县杏林医养康项目

项目选址：河北省保定市易县城南杏林大桥北，地处易保线和张石高速交界处，位于易县杏林医院北侧。 项目占地：规划用地面积约100亩。 项目建设内容：

本项目以杏林医院医疗配套资源依托，结合便捷交通资源和优美生态宜居的场地环境条件，建立一个以老年公寓养护区、中心疗养康复区、配套医疗服务区、社区配套生活区等主要功能为一体的老年人医养康中心服务社区。

第二篇 项目解读

1、 背景分析

1.1 我国已进入到老龄化社会，老年人占总人口比例不断加大

联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2010年底全国60岁以上人口超过1.7亿人，占人口总数的13.26%，其中65岁以上人口已经超过1.1亿，占总人口的8.87%。主要特点表现为：老年人口基数大；老年人口增长速度快；高龄化趋势明显。 1.2 人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一

随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，直接影响到国民经济的可持续发展。会给带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。主要特点表现为：历史欠帐较多；“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应；家庭养老负担加重；目前养老方式与实际需求不匹配。

1.3我国已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇

(1)党的十七大报告提出加快推进以改善民生为重点的社会建设，老有所养是改善民生的重要内容。 (2)全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。

(3)国家发展和改革委员会负责人透露2009年一系列关系民生的重要措施。从2008年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。

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1.4外在要求

据全国老龄委办公室预计，到2025年，中国老年人口总数将达到3亿，到2050年，我国将有4.3亿老年人，也即每三个人中就有一个是老年人。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。巨大的养老需求将日益凸显，公办的养老机构仍远远不能满足需求，中国养老机构的发展前景十分可观。 1.5 内在需求

2、 养老产业发展趋势

2.1发展阶段

由于中国目前的老年群体处于“未富先老”的阶段，财富基本集中在中年及中老年人群中，因此，别墅开发基本锁定高收入的中年、中老年为目标客户，主打“养生概念”，“养老主题”的地产开发多为“养老公寓”。随着中国人口老龄化的发展，养老主题地产开发将成为朝阳产业。

养老产业发展分为三个阶段，第一阶段：传统养老院；第二阶段：老年公寓；第三阶段：老年社区“普通化”及“社区化”。而西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。

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2.2养老设施产业化

长期以来，我国的养老产业一直是民政机构社会福利的一部分，近年来虽逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。近年来，随着社会经济的不断发展，和我国老龄化的不断加快，养老产业逐渐成为民间投资关注的新领域。因此，如何借鉴国外先进的产业发展模式，找出一条多元化发展的新途径，是保证在市场经济条件下，我国养老产业发能够快速健康发展的重要任务。打破传统的单一养老模式，实行居家养老为主，社会机构养老为辅的复合型养老模式。 (1)老年公寓

老年公寓主要是提供给具备生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式。 a、自住型老年公寓(Independent-living)， b、陪助型老年公寓(Assisted-living)， c、特护型老年公寓(acute-care)，

经典案例——法国老年公寓特点：酒店式公寓

人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。 (2)老年住宅社区

养老社区是在传统养老模式的基础上产生的一种创新型的养老模式，它是依托大型中心城市的辐射而建成的具有卫星城性质的全龄化服务型养老社区，实现了人性与专业、亲情与服务的完美结合。

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经典案例：长庚养生文化村 特点：配套齐全，建设社区

以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产区。是社区，又像医院;是医院，又像社区，这就是最新推出的房地产概念——养生文化村。集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体。 2.3养老设施功能全龄复合化

我国传统的养老设施功能单一，仅能满足老年人生活的基本需要。随着社会的不断发展和人们生活水平的日益提高，老年人对养老设施的要求也日渐提高，因此，养老设施的功能也必然向着养老、医疗、康体、休闲娱乐等复合功能方向发展。为老年人提供健康，舒适的社区大环境，实现真正意义上的：老有所养，老有所为，老有所乐，老有所医。而配套服务设施的大量出现，也使社区发展呈现全龄化趋向。 经典案例：英国老年社区：

特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区

英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。 2.3养老院与养老社区一体化

将社会福利养老设施与全龄化老年住宅社区相结合，实现养老医疗和娱乐设施的资源共享，一方面可保障养老社区公共医疗和文化娱乐的需求,另一方面也可维持养老公共设施的高水平运营。 经典案例：德国的养老社区 特点：老年住宅与养老院相结合

德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。

社会住宅体系：内部多为无障碍设计，对老人住房采取补贴措施。 养老院体系：是一种接近住宅形式的养老院。 3、 项目SWOT分析

3.1项目优势与机遇

优势：项目临近主要交通道路，地段交通便利；杏林医院就在基地南侧医疗配套齐全；医养康一站式老人服务配套完备；环境良好；经济大环境通胀受益；人脉资源优势。

机遇：收入提高，老人数量增加；养老理念的普及；国内外技术合作合作；热忱合作的团队,不同的行业背景；有机会定义我们的竞争优势；医保引入；完善的产业链设计；的开放。

3.2项目劣势和挑战

劣势：周边社区不成熟，需跨区域服务；商业环境不健全；规模过大，缺乏经验；客户信任度低，品牌效应作用尚待发挥；入住率仍需市场考察；市场定位有待可行性研究。

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挑战：如果定位失当；入住率达不到期望；影响投资方信心和现金流；附近新的进入者，新的理念和科技；市区的养老院的竞争；护理成员素质达不到预期，服务水平低；通货膨胀影响消费。

第二篇 总体概念性规划概况

1、 项目概况 1.1区域分析

本项目用地位于河北保定市易县城南地区，地处易保线和张石高速交界处，南侧紧邻易县杏林医院。 易县古称易州，因易水而得名。总面积2534平方公里，总人口57万，是河北省旅游资源大县、全省19个特色休闲县市之一。易县文化源远流长，被联合国命名为“千年古县”。易县是老区，境内有纪念地10多处；易县旅游资源丰富，绿化覆盖了高，被国家林业局评定为“易州国家级森林公园”。易县物产丰富，享有“中国石材之乡”、“万两黄金县”、“全国磨盘柿之乡”等称号。

易县县委、县立足资源优势，紧紧围绕“千年古县、绿色易州、中等城市”发展定位，着力突出旅游整合、工业聚集、城建造区、农业增效四大工作重点，强力推进京南生态旅游文化名城建设步伐。上善易水，魅力易州，将以更加开放的姿态、更加宽松的环境，欢迎各界人士前来旅游观光、投资置业。

易县杏林医院坐落在易县城南、易黄公路杏林大桥旁的易水河风景区内，北倚千年易州古城，南临幽幽古易水河。医院占地50 亩，建筑总面积12000多平米，目前开设床位200张，是新农合、城镇职工、居民、工伤医保的定点医院。全院现有职工120名，围绕“精诚团结，荣辱与共；努力工作，服务百姓”的医院企业文化核心价值体系，始终坚持视病人如亲人，全心全意为患者服务的宗旨，以精准的诊断、严谨的治疗和优质的服务，为患者解除病痛、为易县卫生事业的发展做贡献。

易县杏林医院院内设有“易县杏林老年公寓”，其前身是“易县颐年养老院”，始建于2007年。该院秉承“替儿女尽孝、为家庭分忧、老有所养、老有所医、老有所乐”的办院宗旨，深受广大群众欢迎。现发展成为占地面积3000平方米，建筑面积1200平方米，开放床位100张，业务范围涉及为老年人提供养老、护理、疗养、医疗、精神关怀等多项服务的老年公寓。 1.2规划条件

该基地位于易县和保定之间的主要道路易保线东侧，杏林医院南侧。总用地面积约为100亩，东西约350米，南北长边约220米，短边约165米。甲方建议，主要指标控制：容积率2.0，康复中心5层，老年公寓9层，职工宿舍12层，沿街商业3层。其中基地内南部先为液化站用地，可拆迁使用，西南侧为杏林老年公寓，或因省道规划会进行拆迁。场地内部无明显高差，较平坦。目前用地内主要是绿化植被。基地西侧易保线未来规划将拓宽20米作为省道，并预留25米为城市绿化带，基地南侧与医院之间将预留规划一条24米组团道路，基地东侧为医养康项目未来预留配套发展用地。 1.3规划任务

本项目以杏林医院医疗配套资源依托，结合便捷交通资源和优美生态宜居的场地环境条件，建立一个以老年公寓养护区、中心疗养康复区、配套医疗服务区、社区配套生活区等主要功能为一体的老年人医养康中心服务社区。

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1、如何在有限的用地范围内，统筹安排养老护理与养老社区住宅产业，使其形成相互依托，共同发展的有机整体？项目现有开发建设用地在易保线东侧，规划道路南侧、医院北部地范围内，在这种前提下，如何从有利于养老生态健康城顺利启动的需求出发，统筹合理安排老年护理中心和养老社区项目，使其相互依托，共同发展，尽快形成整个项目的核心功能，是关系到整个养老生态健康城成败的关键。

2、如何充分利用场地特色，为老年人创造出一个环境优美、富有地域文化内涵的休养、康体、居住环境？场地内地形变化小，地形没有太大起伏，因此，比较适合做老年地产。根据项目各自特点因地制宜，合理安排，从而形成布局合理、环境优美、富有特色的休养、康体居住生活环境，是规划的重要任务。 2、 项目期望与定位 2.1规划设计定位

本案以杏林医院医疗配套资源依托，便捷交通资源和优美生态宜居的场地环境条件，结合疗养康复中心的内容和特点，秉承杏林医院企业文化核心价值观，本着高起点、高标准、高品位的原则，以绿色环保为特色，致力打造一个以等医疗护理、康复、老年养护服务为主体，配合老年大学、休闲养生、健康管理、配套咨询等服务为一体，营造一个布局合理、功能完善、设施高档、服务一流，并达到跨区域性中高端康复社区标准，集老年公寓、养老地产、疗养康复、配套医疗等为一体的老年人中心配套服务项目。

它将成为易县老年住宅健康城---彰显绿色生态的老年健康第一站。 它将拥有以杏林医院为依托的最安全、便捷、全面的医疗配套环境 它将是一个多功能，生态化，充满活力的全龄化老年社区。

它将是一个集老年公寓、养老地产、配套医疗等为一体的综合养老机构。

它将拥有：一个城绿交融的规划结构，一个河渠相连的水网体系，一个强有力的城市形象，一个多样化的社区空间形态，一种亲切、宜人的健康生活环境。 2.2服务产品定位

构造以医疗护理、康复、老年养护服务为主体，配合老年大学、休闲养生、健康管理、配套咨询等服务为一体市场产品服务体系。其核心理念是能够为入住的老人提供三种服务形式：生活服务、辅助生活服务和护理生活服务。入住老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从生活转为辅助生活，最后转入护理生活阶段。所有的服务内容都是由入住者根据自身条件进行自由选择，本疗养康复区将为老人提供各个阶段所需的不同服务。

第一，生活服务。接受服务的老人一般能够地在社区的公寓或别墅居住。CCRC为这一部分老人提供的主要是便捷的社区服务，如餐饮、清洁、洗衣、医疗保健和紧急救护等。同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会、教育讲座等，以丰富他们的日常生活。

第二，辅助生活服务。当老人在日常生活中需要他人帮助照料时，他们将接受辅助生活服务。除社区服务之外，辅助生活服务还包括日常生活照料，如饮食、穿衣、洗浴及医疗护理等。

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第三，护理生活服务。当老人生活完全不能自理，需要他人进行长期照护时，他们将转入护理生活阶段，由社区提供的24小时专业护士进行照料和监护。通常接受护理生活服务的老人年龄在80岁以上，并居住在特殊的24小时单元或护理中心。 3、 设计策略 3.1 规划设计依据

《中华人民共和国城市规划法》； 《城市居住区规划设计规范》；

《保定市城市规划管理技术规定（试行）》； 《养老院设计规范》； 其他相关法规、技术规范；

甲方提供的规划资料及提出的相关要求。 3.2规划设计原则

1) 因地制宜原则

紧紧围绕场地特色，根据护理中心与养老社区的不同特点和需求，合理安排项目用地，充分发挥场地自然优势，形成项目特色；

2) 统筹发展原则

从养老生态健康城总体出发，兼顾老年护理中心和养老社区发展要求，最大程度地保证起步区对整个区域开发的带动和促进作用。

3) 生态优先原则

充分尊重场地肌理，保护原有自然生态环境，为老年人创造一个环境优美、生态的休养、康体、休闲、生活居住条件。 3.2规划设计理念

美国CCRC模式

CCRC模式起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。CCRC是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。 据1999年美国一项学术调查显示，居住于CCRC老人的余命年龄是非居住于CCRC老人的1.5倍。人性化的CCRC养老理念受到了老年人的欢迎与认可。它对中国养老地产的借鉴意义在于：

（1）满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求； （2）在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求；

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（3）经营方式上的可取之处：①通过会员费的收取，迅速回笼资金；②开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持；③通过年费（或月费）获得日常经营收益；④通过出租店面获得租金收益。

（4） 由于配套设施要求较高，导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢；

（5） CCRC是值得在中国推广的真正的老年住区，但起成功过的前提，必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任，客户在一开始就能支付入门费。如果没有一定过的市场认可度、企业品牌，一个新公司要成功运用这种商业模式销售会员卡（入门费），难度还是比较大的。同时它存在来源于会员卡的预付费的经营风险。

规划设计特点： 1. 环境优美、安全便捷

持续照料退休社区充分融合了普通社区和一般养老机构的规划设计优点，在选址上关注生态环境和自然气候，大量运用园林景观和水系营造出人与自然和谐的居住环境，使老人在城市中享受到田园生活，达到怡情养性、延年益寿的目的，十分适合老年人居住和生活。

2. 无障碍与安全设计

轮椅坡道、宽敞房门、医用电梯、连廊、无处不在的扶手、安全监控和报警装置等设计让老人体验到普通住宅所不能提供的便利性和安全性。

3. 配套设施齐全

老年医院、餐饮中心、娱乐活动室、老年用品商店，为老年人的餐饮、购物、休闲、健身、娱乐等日常生活带来极大的方便。 3.3设计策略

综上所述分析，本项目将以美国CCRC的模式做为理念指导，结合中国特色，打造一个新型连续护理性的养老社区。我们采用了可持续性一体化设计策略。第一是采取一种向心性的设计布局，构筑社区亲和力和活力氛围。第二是营造一种组团的生活、亲情的生活。第三是分级配套，包括社区级的和组团的配套，满足群居和共享的生活。第四对于老年社区环境设计，设计要营造良好的生活环境，并融入企业文化内涵，提升社区品质。第五是做到全区无障碍设计。第六是设计应该体现健康运动元素。第八是设计要关注老年人精神方面需求，比如设置老年大学、多功能空间等。 4、 总体规划布局

本案总体布局体现“一带三区多组团”的设计构思。一带是指中心配套活力带，在地块设置老年人活动中心、疗养康复、幼儿园等服务配套功能，结合广场广场、开放式院落场地设计，在中心地块形成的整个小区公共绿化休闲带，贯穿项目南北区，辐射到整个老年人养护区。“三区”是指有中心活力带紧密联系的三个主要功能区：杏林医院医疗配套区，一期老年养护区，二期老年养护区。多组团是利用道路规划、水系景观带、绿化组团和景观节点在不同功能区中，创造出丰富多样性活动场所，形成多层次的老年人友好组团空间。规划还通过打造次入口景观形象，同时与各个组团景观相呼应，形成横向的变化丰富的小区

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景观体系。

主要规划特点是：组团化社区构造独特邻里文化和归属感；休闲步道体验、杏林林荫大道、多层次庭院等形成向心活力空间；人文景观元素汇聚多样公共场所体现社区文化内涵；老年全龄化、无障碍社区体现社区健康城品质；整个建筑的特色设计以一种新中式的风格体现老年人的怀旧、安宁的精神需要；所有的设计和运营管理结合，空间使用经济灵活。 5、 规划分析

5.1交通分析

结合地块自然地形，打造高档住宅小区，采用完全的人车分流体系，车辆由各个主干道边的地下车库入口直接进入地下车库，形成的车型系统。在各宅间通过完全的步行系统，串联各个住宅组团。

a)

等级分明,便捷通畅的车行系统

本小区车行系统由一条环道和一个地停车系统组成，小区道路宽7m，沿环道分设各组团的地下车库出入库，车辆进入小区直接在外围解决停车问题，进入各组团地下车库，对小区内部环境基本不产生影响。

b)

步行系统

规划重视步行空间与步行活动的组织，强调居住外部环境与步行系统，绿化体系统及公建设施布局相互渗透和有机结合。 人流通过各组团住宅之间的步行道进入住宅，兼顾便捷的同时，让步行与景观融洽结合，步移景异。

c)

停车：

全区停车场库配置按照小康型住宅的配置标准，小区内机动车停车按照平均每户1辆考虑，停车方式全部采用地下，车辆进入小区直接开入地下车库。

5.2消防分析

社区内设有7米双车道和4米单车道，道路系统环通，满足消防车转弯半径要求和消防车扑救灭火的要求，另在室外设有消防栓。消防、紧急、救援系统 紧急情况下，小区各入口均可通过消防救护车辆。消防、救护道路系统以机动车环线为骨架，可穿越广场、绿地、形成可达到各楼的应急扑救态势。

5.3景观分析

特定地形条件下产品的多样性与创新性,创造丰富的空间效果与可选择性。创造高度人性化的疗养、居住、休闲环境。提倡绿色、生态、健康的生活方式。规划设计利用道路规划、水系景观带、绿化组团和景观节点在不同功能区中，创造出丰富多样性活动场所，形成多层次的老年人友好组团空间。大量运用园林景观和水系营造出人与自然和谐的居住环境，使老人在城市中享受到田园生活，达到怡情养性、延年益寿的目的，十分适合老年人居住和生活。

1) 结合地形，创造一条中心活力带，一条坡地水系，多个景观组团的景观结构。

2) 整个住区绿化分四个层次：中心绿化带、组团绿化、宅间绿化和私家花园，即从公共、半公共空间

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向半私密、私密空间过渡。

3) 将空间与环境整体设计，景观序列丰富生动，充满“步移景异”、“豁然开朗”等戏剧性场景。 4) 创造一个富有个性的入口空间。使医院配套区、养护区和中心配套区联成一个有机的整体，构造独特邻里文化和归属感。

5.4配套分析

本项目社区主要配套有医疗服务配套、中心公共配套、后勤服务配套。

医疗服务配套：以杏林医院为依托，以康复中心为主导，提供便捷、专业、全面日常医疗服务，住院治疗和紧急援助所有等级的护理，为老年人提供一个安全的医疗环境。

中心公共配套：体现公共服务设施以居中为主，贯穿南北，辐射到东西两区。老年人可以足不出户得到服务。能够提供医疗、康复、护理、公共设施等服务。服务功能与老人养护区功能既密切联系，又互不干扰，并通过结合主入口景观、广场节点、景观组团凝聚成社区活力中心。

后勤服务配套：职工宿舍设置在基地北侧自成一区，满足职工生活工作需求；沿易保线做配套商业，满足社区商业需求，并覆盖到杏林医院片区配套需求；各养护区设有物业管理站和医务服务站；每个区块按服务半径沿车道设置垃圾收集点，作成小品式构筑物以美化环境。

5.5分期开发建设

本项目分期开发建设从以下多方面进行分析建议： 1)

规模的考虑

本项目规模为12.5W平方米，从商业开发角度来说，此类规模可进行一次性开发，节省二次开发升本，亦可根据场地条件进行两期开发。

2)

资金的考虑

控制资金投入，首期应保证资金迅速回笼，分期保证期望利益的提升，本项目建议可考虑二期开发。首期将中心配套、后勤配套和老年养护区全面推向市场，营造市场效应，提升二期开发商业价值。

3)

产品的考虑

本项目主要产品为服务产品和商业配套，开发商通过会员、市场服务收入，迅速回笼资金，并持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持；可以通过年费（或月费）获得日常经营收益；亦可以通过出租店面获得租金收益。因此开发可以考虑多期开发，康复中心和部分养护区可作为原杏林医院老年公寓产品的二次开发进行首期建设。资金回笼后，对沿街商业、后勤配套、中心配套的功能进行二期开发建设，第三期根据实际经营状况进行产品定位调整，建设开发。

4)

价格的考虑

在宏观市场经济下，从价格出发考虑。本项目可以考虑三期开发，利用原有杏林医院和老年公寓作为首期市场的营销推进，首期开发建设康复中心和半护理养护区。形成市场影响力后，迅速开发二期，提升商

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业价值。二期经营成功后，利用所产生的市场效应，推出符合市场需求的三期产品。

5)

规划的考虑

从“一带三区”的规划布局来看，可分两期开发，首期开发中心配套活力带，西侧商业配套和后期配套结合一期养护区同时开始建设。二期开发建设东侧地块养护区，并向东预留用地发展。

6) 风险的考虑

本项目由于交通配套、周边环境等尚未成熟，老年项目市场尚未完善，项目的运作风险较大。本项目面积不大，分开多起建设可能带了较大市场波动的风险。一次性建设，也会带来运营的风险，所以建议分三期开发较为稳妥，首期康复中心和部分养护区可作为原杏林医院老年公寓产品的二次开发进行首期建设，作为市场运作试水。二期建设沿街商业、后勤配套和部分养护区建设，三区根据风险和收益程度进行调整开发建设。

综合考虑，项目的开发分期需要将上述不同的影响因素进行汇总和权衡。然后建立系统的财务分析。因为对于开发商开发来说，最终还是以利润为成败与否的衡量标准。本项目建议作为三期建设。为减少拆迁难度，首期先行开发杏林医院南侧地块，建设康复中心并向西建设配置的老年公寓作为养护区作为原老年公寓的延伸。资金回笼后，迅速进行二期开发建设商业配套后期配套，与一期形成一个完整高效高品质的医养康老年社区体系。三期根据运营情况进行综合开发。 6、 分区分析

6.1中心配套区：康复中心、老年活动中心、幼儿园

幼儿园：幼儿园为9个班规模，设置在项目基地北侧，位于职工宿舍旁边，兼顾项目北区儿童教育需求。可采用“幼”、“养”结合的模式，可以让老人告别空虚寂寞的问题，和孩子共处，有益老人的身心健康，这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求 老年活动中心：老年活动中心总建筑面积为5800平方米。设置在社区中心，并利用社区休闲大道，贯穿项目南北，同时辐射到东西老年养护区，起到统领提升高端专属的社区品质。是一处可提供学习交流、休闲娱乐的文化场所。设备先进，功能完善，环境雅致。在视听效果俱佳的阶梯式影视厅，感受首映大片、经典电影带来的视觉冲击，聆听音乐会的美妙韵律，观看精彩的文艺演出；在舒适明亮的阅览室，步入书籍世界，在翻阅中慢读细品、静悟生活的简静淡泊；书画、摄影、美术等各类培训班，让老年人在艺术的长廊里流连忘返；老年大学还建有多间教室，可开办各类培训班、开展学术研讨及国际交流活动。学习之余，老年人也可以在音乐茶座，品味茶韵，享受悠闲时光。为了展示老年人积极健康的精神面貌，社区内将成立合唱对、时装表演队、舞蹈队、文学社、书画班、戏曲班手工组等各种兴趣小组，在会所内开展各类比赛和联谊活动。充实、多彩的生活，让老人变得更加年轻和美丽，让生命充满了活力与欢笑。

康复中心：康复中心位于项目用地南侧，与杏林医院一街之隔。建筑面积9200㎡，设置100张床位，为老年人提供环境优美的高品质健康护理中心。康复中心中心以杏林医院为依托，原杏林养老公寓服务为基础，提供针对性强，专业水平高的康复服务。其核心理念是能够为入住的老人提供三种服务形式：

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生活服务、辅助生活服务和护理生活服务。入住老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从生活转为辅助生活，最后转入护理生活阶段。所有的服务内容都是由入住者根据自身条件进行自由选择，本疗养康复中心将为老人提供各个阶段所需的不同服务。为本社区及周围社区居家养老提供就近、便捷、专业化的康复服务网络，为老人提供高效综合服务、营造愉悦氛围，实现品质生活。 6.2后勤配套区

后勤配套区包括配餐中心、临街商业配套和职工宿舍。配餐中心设置在社区西南侧，建筑面积约2500平米，与杏林医院、一期养护区区、康复区形成便捷高效的流线关系。配餐中心包括疗养人员餐厅、职工食堂餐厅、包房和以健康营养为主题的食疗会馆，均衡的营养搭配，关爱老年人的饮食健康。商业建筑面积约5000平米。随着易保线省道的规划，临街商业价值得到提升，在满足社区配套商业的，同时也能满足由杏林医院片区带来的商业活力需求。2栋职工宿舍约25000平方米，规划在项目基地最北侧，有效提升土地利用性价比，而且有利于养老社区全面服务网络覆盖。 6.3老年养护区一期

老年养护区一期位于项目基地西部用地，由5栋9层老年公寓建筑和2栋6层老年公寓构成。建筑面积约3.4万平方米。其中南侧4栋为老人辅助生活服务区。当老人在日常生活中需要他人帮助照料时，他们将接受辅助生活服务。除社区服务之外，辅助生活服务还包括日常生活照料，如饮食、穿衣、洗浴及医疗护理等。享受康复中心和杏林医院无缝康复医疗配套服务。北侧3栋楼为生活服务区。接受服务的老人基本能生活，社区主要为这一部分老人提供的主要是便捷的社区服务，如餐饮、清洁、洗衣、医疗保健和紧急救护等。同时紧邻老年活动中心，满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会、教育讲座等，以丰富他们的日常生活。 6.4老年养护区二期

老年养护区二期位于项目基地西部用地，由6栋9层老年公寓建筑和2栋6层老年公寓构成。建筑面积约3.8万平方米。其中南侧4栋为老人辅助生活服务区，北侧4栋为生活服务区。本期建设开发亦可以根据市场经营需求，进行老年别墅或其他功能配套调整，满足未来前瞻规划需求。 第三篇 项目规划设计引导 1、 建筑设计风格

老年公寓设计拟采用新中式风格。体现老年人的怀旧、安宁的精神需要，又不失现代建筑高端大气的新形象需求。建筑利用立面大面积墙体结合小面积的玻璃幕，采用冷灰色、褐色为主色调，打造极具冲击力的时代感。同时强调建筑立面造型丰富，富有节奏，以协调的体形比例，降低大体量建筑造成的压抑、凝重感。注重远、中、近三种视觉效果的妥善处理。

配套建筑如高层职工宿舍楼、沿街商业及会所等建筑设计加入欧洲建筑元素，色彩讲究素雅，大方，以淡菊黄色等为主色调，适当点缀较明快的暖色调做坡屋顶，建筑立面力求表达简洁，明快的语言特征，强调语言之于城市环境的意义，强调体量之于建筑学构造关系的意义，与老年养护区有所区分，形成视觉对比和功能区界定。 2、 景观设计导向

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老年人居住环境的设计应体现“养老社会化、居住亲情化”，真正使老年人“老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”。因而在环境景观设计上，首先要为老年人的人身安全着想，应避免大坡度和路面溜滑的设计。由于老年人爱好钓鱼的特点，可设计一个以大鱼塘为中心景观的园林格局，辅以晨练、晨跑的场所，有益于老年人健康长寿，同时还可以增加产品卖点。

景观组团设计以杏林“闲逸”和“自然”“高雅”为主题元素，融入杏林医院企业文化理念，创造一个开放的绿色环境，最大限度的使人融入绿色，强调“人与自然和谐共生”的理念，在规划中由于人车分流的布局形成了各种自然的起伏，灵活自由的水系，多种草坪，台地，花坛、弧形广场中心构成了社区环境特景观深度和层次感，使风景中的建筑具有各自的性，情趣盎然。

结合南侧杏林医院绿化带，由大型中心景观的大力打造，来营造整个院区丰富而又多变的景观体系。为居住者，为每个老人提供舒适、优雅、清新的空气及视觉享受。在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系和绿化景观，使得居住环境满足老人对居住环境的需要。组团内设置小型公共交流空间，组团外设置相对较大的活动场所。 3、 无障碍设计

安全性原则、独特性原则、人性化原则。

对于行动功能逐渐衰退和行动有障碍的老年人，尽可能保障他们在活动中不发生意外的损伤是第一位的。因此有必要对室内外进行无障碍设计，充分体现对老人的人文关怀。

居室的格调和布局要符合老年人的生理和心理特点，注意细节。

3.1安全性 老年人由于年老体弱，行动不便，对居住环境设计的依赖远远超过年轻人，因此安全设计尤其重要,他们的活动区域内还要有安全保障措施。比如地面应采用防滑材料，各项设施、用具要避免出现尖锐、粗糙的部分碰伤、摔伤老人，如把尖锐部分打成圆角处理，粗糙的部分光滑处理，凸出的附件凹入墙体内部处理等。另外老人视觉功能下降，居室内部照度要适当提高，要设置局部照明，并应一致眩光。老人起夜次数可能较多，因此夜间的照明控制也需要考虑进去。

3.2可达性 室内外进行无障碍设计，采取开放式动线，空间开阔利于轮椅宽度可行走为佳，减少地面层的高差，以利行走方便。室内采用较轻好移动的家具，老年人室内活动路线必须畅通无阻。

3.3舒适性 户外环境是老年人交往的物质载体，交往空间设计的合理与否直接关系到老人交往心理及交往效果。因此交往空间的设计应尽可能满足老年人心理特征和对空间环境的特殊需求，多创造一些便于交往的围合空间、坐憩空间等，让老年人能在这里敞开心扉轻松地进行思想与情感交流。

3.4可交往型 户外环境目标：努力创造适合老年人的居住环境，维持老年人生活的能力，提高老年人的生活品质量。 4、 设计要点

老年人的居住环境需要根据老年人的心理和生理特征进行人性化的设计，除了对使用功能、材料、搭配、颜色组合等方面进行研究外，更重要的是针对老年人生理及心理特殊性的把握。这需要从老年人自身出发，想老年人所想，求老人所求。在对细节的把控下才能更准确的满足老人的需求。

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如在电梯厅内空间设计要点：电梯选型适合老年人使用，门厅内设置信箱和留言板，提供方便老人的生活信息，设置休息椅让老人在等电梯时可以休息一下也可做为邻里聊天的休闲场所，设置绿化改善环境等。

公共走廊空间设计要点：适合老人通行的走廊宽度，连续的扶手、防滑无阶梯的地面、无突出物的墙壁等

院落空间的设计要点：无障碍坡道、充足照明、雨棚或宽大的房檐等。 5、 配套设施

目前规划设计的配套设施非常完善，设置了已杏林医院为依托的医疗服务区、含有幼儿园、老年活动中心、疗养院的中心配套区和含有商业，配餐中心的职工后勤区，还有良好的交通环境和大面积的绿地广场等以满足老人生活的各种生理、心理的需要。

6.1硬件配套

餐厅、洗衣房、便利店、阅览室、网吧、书法绘画室、棋牌室、茶室、放映厅、多功能活动厅、教室、康复健身中心等。

6.2服务类

为老人读书、读报服务；室内绿化服务；小区内社交娱乐活动；外出旅游；

娱乐设施租用服务；老人绘画、音乐、戏曲等社团；提倡并组织小区内老人互助；组织小区内老人开办老年大学、咨询事务所、职业学校等；

6.3保健康复

建立个人健康档案，并加追访健康情况；开展健康教育，普及常见病、多发病防治知识及养生保健知识；

由营养师制订营养食谱与营养治病；开展功能康复，由康复师制订个体康复计划； 中医中药保健，包括老人足疗、中药熏蒸医疗及针灸等； 6.4心理指导；

由医生、护士负责日常医疗护理工作，对需要注射治疗者，可在院内医务部解决；亚健康预防与控制；开展定期健康检查。

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