3(8)广州农村商业银行经营性物业抵押贷款管理办法(修订稿)

广州农村商业银行经营性物业抵押

贷款管理办法（修订稿）

第一章 总 则

第一条 为适应房地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范经营性用房在营运初期的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，特制定本办法。

第二条 经营性物业是指已竣工验收并投入工商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的工商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、工业园区、仓库等物业形式。

第三条 经营性物业抵押贷款是指广州农村商业银行（以下简称“我行”或“总行”）向自行开发或购买经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。

第二章 贷款对象和用途

第四条 贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行核算、具有法人资格的公司。其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的商业营业用房有的处置权。

第五条 贷款用途。可用于借款人生产经营中合理的资金需求。

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（一）置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金；

（二）超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金； （三）物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金； （四）置换存量经营性物业贷款等；

不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第三章 贷款条件和申请

第六条 贷款条件。

（一）借款人须具备下列基本条件: 1．具有法人营业执照并已办理年检手续；

2．属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续。其它企业营业范围应包括物业租赁；

3．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4．有贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录； 5．拥有经营性物业产权，一般应持有合法、有效的房产所有权证； 6．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物。

（二）原则上要求借款人与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付、POS机、卡类等中间业务在我行办理，

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接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； （三）经营性物业须具备的基本条件:

1．地理位置要求。物业应位于城市商务区、中心商业区或开发区等城市经济中心地段。物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽 。

2．物业类型及标准

（1）商业营业用房。商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积），年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；

（2）办公用房。写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；

（3）宾馆酒店。应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；

（4）酒店式公寓。经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；

（5）SHOPPING MALL（大型购物中心）。进入标准参照商业物业； （6）工业和仓储用房。用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等。

（7）混合业态的物业。应至少满足以上一个条件。 3．物业经营情况。

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已竣工验收并投入运营，经营管理规范、现金收入稳定、现金流充裕、综合收益良好，市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势。

4．物业的整体性要求。

具有较强的变现能力，有利于整体处置，在对工业、仓储用房用于抵押时，要求借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押。

第七条 贷款申请。借款人申请经营性物业抵押贷款时，应提供以下资料：

（一）借款人营业执照、组织机构代码证，房地产企业应提供开发资质等级证书；

（二）借款人验资报告和公司章程； （三）借款人贷款卡和资信证明材料；

（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；

（五）我行要求的财务报表资料；

（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、产权证书； （七）借款人对外出租的有关协议、合同；

（八）经营性物业属自行开发的，必须出具工程承包合同及工程款付款凭证复印件。工程款尚未完全支付的，工程承包商应出具放弃工程款优先权利的声明；

（九）我行对个案要求的其他证明文件和材料。

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第五章 贷款额度、期限、利率

第 贷款额度。贷款额度等于抵押物价值乘以抵押率，经营性物业抵押贷款应按下列公式计算出抵押物价值及调整系数。抵押率的水平主要用于贷款审批权限的认定及风险的评估衡量。

（一）抵押物价值是指抵押物评估价格、抵押物租金计算价格二者孰低值与调整系数的乘积；如果评估价格、抵押物租金计算价格明显有失公允，则按取得成本与调整系数乘积计算抵押物价值；抵押物价值不包括未付工程款以及其他法律规定优先于本次抵押贷款受偿的金额；

（二）抵押物原则上须经我行认可的资产评估公司按建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号文）等规定进行评估，并出具评估报告；租金计算价格=年平均租金收入×10；取得成本=购买价税或建筑成本；

（三）调整系数为：信用评级≥A级，调整系数为1；B≤信用评级＜A，调整系数为0.9；信用评级＜B为0.8；

（四）计算方法为：贷款额度≤（评估价格或抵押物租金计算价格或取得成本-优先抵押受偿款）×调整系数×抵押率。

第九条 贷款期限。经营性物业抵押贷款期限最长不得超过12年（我行差异化管理的除外）。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限。

第十条

贷款利率。按我行贷款利率相关制度执行。

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第六章 差异化管理

第十一条 区域

（一）可实行差异化管理的区域为省会城市中心城区；

（二）工业和仓储用房类还必须要求物业处于国家级开发园区、省级开发园区以及经济发达城市内符合城市规划、基础设施完备、产业集聚度高的工业片区。

第十二条 差异化管理细则 （一）放宽贷款期限到15年 1．借款人同时满足以下条件： ⑴符合办法规定贷款客户基本条件； ⑵信用等级AA及以上，无不良信用记录；

⑶综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

2.物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、租金收入稳定、经营前景良好、物业产生现金流能够全部覆盖贷款本息；

3.物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌。

（二）“房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款

1.定义：指对符合条件的房地产开发项目，在项目建设期将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，其中开发贷款用于项目建设期的资金需求，经营性物业贷款用于置换开发贷款，对符合我行经营性

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物业贷款审批设定提款条件的，物业竣工并投入经营后直接发放经营性物业贷款。

2.额度、期限和科目：房地产开发贷款额度根据项目投资情况确定，经营性物业贷款额度根据对物业未来现金流和抵押物价值的预测情况确定，但不得超过房地产开发贷款额度。组合贷款总期限不得超过15年，其中：开发贷款期限不得超过5年；经营性物业贷款期限原则上不得超过10年。组合贷款中的房地产开发贷款和经营性物业贷款应分别在相应科目反映。

3.授权、授信规定：组合贷款不改变现有的授权、授信。考虑到部分区域的经营性物业贷款权限大于房地产开发贷款权限，本着审慎原则，组合贷款的审批权限按房地产开发贷款权限掌握。组合贷款纳入客户统一授信管理，考虑到经营性物业贷款专门用于置换我行开发贷款，为避免在授信阶段重复计算开发贷款和经营性物业贷款授信额度，降低客户授信空间，对于经营性物业贷款可不单独审批授信额度，实行经营性物业贷款与房地产开发贷款授信额度共享。

4.业务运作流程：在介入房地产开发贷款项目时，可将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，同时对经营性物业贷款设定相关提款条件，审批结束后，根据项目开发进度发放开发贷款，待物业竣工验收投入经营后，满足经营性物业贷款审批设定提款条件的发放经营性物业贷款，用于置换房地产开发贷款。

5.适用条件

（1）借款人同时满足以下条件：

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A．符合办法规定贷款客户基本条件； B．信用等级AA及以上，无不良信用记录；

C．综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。

（2）物业需为开发后用于出租（或自营）的整体项目或可保持相对完整并可抵押的整体项目的一部分。物业形态限于宾馆酒店、写字楼、商业营业用房等商业经营性物业。

6．贷款方案确定

借款人须在申请贷款前，明确项目租售计划。若项目租售计划为整体出租（或经营），可就整体项目确定组合贷款方案；若项目租售计划为部分销售、部分出租（或经营），而我行在房地产开发贷款阶段拟对整体项目予以介入，则需对销售部分和出租（或经营）部分分别确定贷款方案，对于销售部分只可制定房地产开发贷款方案，对于出租（或经营）部分可制定组合贷款方案。

7．风险控制措施

（1）设定经营性物业贷款提款条件。在对组合贷款进行审批时，需对后期经营性物业贷款设定具体提款条件，在所有提款条件均满足后方可发放经营性物业贷款。具体提款条件需包括（但不限于）以下几点：

A．客户的整体经营及财务状况正常，经营收入、利润及现金流情况与我行房地产开发贷款评估的情况相同或优于评估情况；

B．取得物业房屋所有权证书；

C．物业出租率或意向性租约签约率不低于60%；

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D．物业未来租金收入水平稳定、现金流足以覆盖贷款本息； E．经营性物业贷款抵押率不高于70%。

（2）组合贷款中的经营性物业贷款用途需符合本办法规定，并且优先作为开发贷款的还款来源。

（3）对于客户出现重大风险状况如经营情况恶化、经营收入及利润水平远低于预期、未来现金流无法覆盖贷款本息，项目出现建设期延长、招租情况不理想、租金水平或物业评估值远低于评估预测值等情况，无法达到组合贷款审批预设条件的，应及时中止经营性物业贷款的发放，同时采取以下措施保证开发贷款安全：

A．要求借款人调整经营策略，将原计划用于出租或自营的物业变更为销售方式，尽快回笼资金；

B．要求借款人通过他行融资、股东代偿等方式归还我行开发贷款； C．要求借款人落实足额抵押担保，对于集团性客户，还应增加集团或核心公司保证担保，落实贷款第二还款来源。

（4）做好前期开发贷款与后期经营性物业贷款抵押担保衔接工作，对于开发贷款的抵押权消灭后、经营性物业贷款的抵押权设定前，我行贷款处于悬空状态的，应要求借款人提供有效的阶段性担保。

第六章 贷款的办理程序

第十一条 经营性物业抵押贷款按我行贷款操作等管理办法规定进

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行调查和评估。

第十二条 保险。

（一）贷款发放前，按我行有关规定办理抵押物保险。需明确我行为第一受益人，保险期限不得短于我行贷款期限。

（二）物业保险可采用一次性购买或按年度为单位分期购买的，借款人要与保险公司签订覆盖借款期限的续保协议，并保证保险期限的连续性。

（三）调查人应依据业务风险情况在调查报告中写明，并经审批认可。但必须出具保险承诺函（附件《保险承诺函》），并在借款合同中注明“若保险到期后，借款人未能对抵押物继续投保，则贷款人有权解除本合同，提前收回全部借款本息”。

第七章 担保方式

第十三条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格并投入正常运营的经营性物业作抵押担保。

第十四条 经营性物业抵押贷款的借款抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物第一抵押权人。

第十五条 置换负债性资金和股东投入非权益性资金的，应加强置换过程的监控管理，确保实现贷款用途，确保我行贷款及抵押权的合法有效安全。

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第八章 贷款归还

第十六条 期限在一年（含）以内的经营性物业贷款，实行到期一次还本付息，利随本清；或按月（或按季）计息，到期结清贷款本息。

第十七条 期限在一年以上的经营性物业贷款，可采用等额本息还款法或等额本金还款法，根据借款人租金现金流情况与借款人协商制定还款方式，原则上应保证三个月还本付息一次。对于需要安排还款宽限期的企业，可根据商场写字楼经营的实际情况，安排还款宽限期，宽限期原则上不超过贷款第一年，最长不超过1.5年，宽限期内按季还息，暂不还本，以减轻借款人的还款压力，但应经保证人（若有）同意。

第十 提前还贷

（一）借款人需提前偿还贷款本息的，应提前15天书面通知我行，经我行审批后办理。提前还款后，扣收贷款本息按剩余本金重新计算。 （二）借款人如提前归还全部贷款，应按照实际借款期间计算利息。 （三）采取其他个性化分期还款方式的，应通过追加担保、前期多还款等途径，确保贷款风险不高于等额还本方式。除特殊情况外，严禁中长期经营性物业抵押贷款采取到期一次性还本方式归还。

第九章 贷后管理

第十 经办机构与借款人签订资金监管协议。借款人须在我行开立资金监管专户，对专户实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，将物业经营性收入存入专户，除留足每期还本付息金额外资金须经我行审

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核批准后方可使用。如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款或处置抵押物。

第十九条 及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，现金流量充足时可提前偿还贷款。借款人将抵押的物业出售时，须经我行同意并相应归还我行贷款。在借款期间租约合同到期，重新出租的需报我行同意。

第二十条 经办机构在贷款期内要对抵押物价值进行动态监测，特别要对租约的执行情况及到期租约进行监测，保证租金水平能够维持贷款本息的归还，且不影响抵押物的变现价值。

第二十一条 应指定专门客户经理加强贷后管理，由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理变动，需做好交接工作，重新落实客户经理责任制。

第二十二条 贷款逾期，应积极上门了解逾期原因，并制定有针对性的措施催收。对期限一年以上的贷款，连续两期或累计四期未偿还贷款本息的，或连续违约时间超过半年的，以及出现其他重大的风险隐患，影响贷款偿还的，应依法及时主张债权。对贷款虽未逾期但已分类为次级以下不良贷款，应采取催收等风险控制措施。

第十章 风险提示

第二十三条 市场风险

经办机构应高度关注当地经营性物业价值、租金水平的市场行情，加

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强贷后检查的深度和频度，指定专人定期查验（至少每季一次）租户变动、租赁状态和租金交纳等状况，并对租约和租金收入专户等情况进行调查。应关注土地等变化对抵押物市值的影响。

第二十四条 信用风险

稳定的收入、充裕的现金流是经营性物业贷款最重要的还款保证，应采取多种手段分析论证项目的收入与成本。以控制租金收入防范信贷风险本身存在固有的不足，因此不得放松对借款人资质和担保措施的要求，仍应严格调查审查第一还款来源和担保措施以及承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况。

第二十五条 操作风险

经办机构应严格按要求签订有关合同和协议，确保实现对借款人的经营收入的封闭运作，除维护项目正常经营、管理、财务和税收费用以外，严格控制非经营性现金流出。

第十一章 附 则

第二十六条 本办法由广州农村商业银行制定、解释和修订。 第二十七条 本办法自印发之日起执行，原《广州市农村信用合作联社委托贷款业务管理办法（试行）》（穗农信发【2006】523号）同时废止。

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附件

保险承诺函

广州农村商业银行 ：

根据本公司（单位）与贵行于 年 月 日签订的《 借款合同》（编号为： ），本公司（单位）以自有财产为上述借款提供抵押担保，并已办理抵押登记（抵押登记号： ），为更好履行上述合同，现本公司（单位）承诺如下：

本公司（单位）同意依照贵行的相关规定要求为该部分财产办理保险手续，并保证在合同约定的贷款期限内，使该部分财产始终处于保险期内。若保险到期后，本公司（单位）未能继续投保的，亦属违约，贵行有权解除上述借款合同，提前收回全部借款本息，本公司（单位）亦愿意承担一切违约责任。

承诺人（公章）：

法定代表人：

年 月 日

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