1.0 前言
大盛魁项目中规划有演艺中心、步行街、酒吧街、购物中心等，且具有历史文化及旅游特色，故属于旅游文化及含有现代商业元素的综合性商业项目。本方案将着重阐述BC区规划、圪料街、F区演艺中心以及E区的酒吧夜店等区域和项目的特色进行分析。 2.0 背景及依据
2.1根据大盛魁招商在即的具体工作情况
根据大盛魁商业街定位----即打造成为吃、喝、玩、乐、购全新模式的旅游文化商业街，根据具体业态及品类的划分，按照《招商工作正推表》及时间结点已经进入招商期，根据招商工作的实际进展状况我们在大盛魁项目总体商业定位的前提和基础上，对我项目BC区及餐饮、配套和演艺等业态进行了深入的研讨及涉及到各区域的品牌落位工作阶段。 2.2 前期定位和市场依据
前期深化定位方案是我们商业招商及运作纲领，故根据大盛魁项目的自身特点，以及所处的商圈氛围和《深化定位及财务分析报告》中确立的项目商业特色及商业定位，我们结合目前的旅游文化步行街业态特点，进一步考察、参照国内同行业的经典案例进行了深入和细致的品牌及功能的优化工作。
根据外埠（成都、西安、北京、昆明）商业街的考察，对国内有知名度的商业街进行了考察与调研，结合旅游商业街的特色，将大盛魁自身历史文化条件，及城市与商业发展的未来趋势，且印证出大盛
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魁必须做旅游文化商业街，根据外埠考察调研情况要做成：集历史、文化、旅游、民族特色、“吃喝娱购游”一站式的旅游文化综合商业街。
3.0 各区域业态特色分述
各区业态及品牌定位的理由和依据：
一、BC区在项目整体业态及功能组合方面，必须结合项目的自身定位及物业规划的实际情况整体考虑。
ADEF区是项目的主体商业风格和商业特色的基础和方向，只有这些标志项目特色的业态形成了，项目自身才能形成可持续发展的核心竞争力，进而使BC区域的招商按计划进行和经营实现收益最大化，提供有力保障。
因此，为了形成独有特色，我们选择在BC区引进具有知名度的品牌工厂店如：阿迪达斯、耐克、百丽等。
运动品牌及品牌女鞋的工厂店。运动品类及女鞋品类的品牌商品工厂店，品牌工厂店受到广大消费者给力追捧，现在在国内其实已经有非常多的国际、国内一线品牌工厂店，比如像 耐克 阿迪 百丽 等等，这些品牌通常并不是只有过季或者往年款式。往往还有很多较新的款式系列。其另一优势是由于是源头供应商直接经营，当然折扣是任何品牌专营店都做不到的！2折---5折！
工厂店”概念源于西方国家，“工厂店”即是工厂直接开设的店，工厂店的商品比商业街上同类商品价格便宜很多，主要经营产品是剩余或积压产品、过季产品等。“工厂店”作为新兴的零售模式，它的经营将使品牌更加大众化。这种经营模式恰恰满足了这些消费群体的需
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求。所谓“工厂店”，既不同于传统的百货超级商场，也不同于outlet，而是集中了各种名牌商品，由商品制造厂家直接销售。 其特点有三：
a、由于减少中间商业环节，价格比普通市场价低至少50％; b、销售产品来自厂家库存，能够保证产品质量; c、集中经营，种类繁多。
d 、经营模式满足了这些消费群体的需求，故具有很强的聚客能力和吸引客流的效果。
二、各区域的业态关联性与前期招商和后期经营的关系。 本项目的商业定位是“旅游文化步行街，所以，我们的业态特色和业态机构是以ADEF区为主的，这也是我们项目实现定位和形成商业风格的关键所在。
三、BC业态组合及品牌优化与项目整体经营收益的关系。 本项目的功能配套是项目整体经营实现未来预期的依托和保障，所以，在上述区域形成特色并实现良好招商的前提下，BC区域的招商以及租金收益必然会得到极大的提升，整体项目也一定会取得良好的经营效果。这是商业运作规律考虑。
四、项目自身条件及商圈因素是定位优化基本条件
项目所处位置在大南街商圈，与丽江古城、成都锦里、宽窄巷子等项目的具体情况仍然存在有一定的区别，如和在定位准确的前提下实现位的运营效果？这将是一个关键问题。实际上随着目前商业地产的发展和各种零售业态的滋生，商业项目的运营成败，已经不是简单的依靠项目自身具备的一些先天条件来实现了，更多的是依靠现代化
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的运营推广策略和手段来实现，这一点已经在很多项目有所体现，不论是百货店、购物中心、商业街越来越多的体现出侧重于运营和服务、推广和体现的经营思路。这些方法和策略已经被广泛印证。
五、招商实施策略。
一些主力品牌的入驻必然带动相关业态和辅助品牌的进驻，从目前招商和后期运营方面，我们通过“抓大带小，以点带面”的招商策略实现招商的高效进行。
3.1 以大盛魁BC区为重点进行规划
在前期项目商业定位的基础上，ＢＣ区是我们重点考虑的区域，同时餐饮＼配套及演艺要结合国内类似的成熟项目做出特色。因此，我们将根据对前期深化定位的分析，结合近期外埠考察的情况阐述本案中的经营项目。
在前期项目商业定位的基础上，按目前国内的业态构成发展趋势，我们根据项目具有ＢＣ区的特点，可以将其打造成为一个商业街内特色突出的购物中心。
BC区连接后结合华润万家业态，根据超市聚人气的特点及消费习惯，B区以运动休闲、户外、户外装备为主要业态。C区以中高档鞋品、皮具、配饰及内蒙旅游特色产品、纪念品为主要业态，无论是游客或是中、高端消费群体都能从中感受到不同的生活享受！
BC区规划经营的品牌有： 区域 B C
业态 运动、休闲、户外装备、服饰等 少淑装、鞋品、服装配饰、民族服饰等 品牌 目标客群 耐克、阿迪达斯、匡威、本地年轻时尚的消生活无限，司凯乐等 费群体 百丽、她他、真美诗、本地年轻时尚、小阿依莲、大嘴猴等 资女性为主的客群 4
根据目前国内具有代表性的旅游文化步行街项目，多数同类项目中，均以步行街特色为主导，由于本项目具备B、C区这样的建筑物业条件，因此，可以规划为以零售业态为主的服装、配饰、运动、户外商品。
3.2 圪料街特色定位
圪料街是大盛魁项目最具特色的商业元素，因此，我们在定位与招商乃至管理方面都力求达到项目深化定位的质量和要求，同时，也将根据项目的实际情况尽可能的参照国内同行业的经典案例来实现运营效果。
圪料街商品特色定位为：民族特色商品、各地物产商品、旅游纪念品、游客服务、特色客栈相关业态，如旅游社、COSTA咖啡等。大盛魁特色客栈将打造为：以激情“偶遇”为推广噱头的内蒙古特色酒吧文化项目，项目的运营风格将结合“茶叶之路”营造一种古朴温馨舒适的消费氛围和体验效果。特色客栈的定位将和旅行社联动，结合大盛魁博览园实物及历史背景，成为旅行社和大盛魁推广的窗口。 圪料街商业定位是按照国内，我们考察过的具有代表性的成都锦里、宽窄巷子、北京南锣鼓巷、云南丽江古城、束河古镇等旅游文化步行街项目，同时，结合大盛魁整体项目定位要着力打造的一条极具民俗旅游特色商品的购物街区。参照上述项目中可提炼的民俗商业元素，这将成为大盛魁项目极具标志意义的一个商业亮点。 3.3 项目E区（酒吧、夜店）特色
E区定位为特色酒吧夜店。该区域将参考和借鉴北京后海、三
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里屯、成都宽窄巷子及云南丽江古城酒吧夜店特色项目，打造大盛魁具有鲜明夜生活消费理念的文化与时尚。
E区毗邻城市主干道大东街，所处区域位置特殊，规划经营业态为吧街、夜店。以新生活为宗旨，全力打造都市娱乐新文化。 大盛魁E区酒吧夜店定位是我们根据本项目深化定位，按照 E区毗邻城市主干道大东街，所处区域位置特殊，规划经营业态为吧街、夜店。项目整体业态组合的经营需要打造的“夜色大盛魁”商业街文化娱乐的时尚消费理念。
3.4 项目F区演艺中心特色定位
F区作为项目历史文化的中心地带，打造内蒙古歌舞最高端定位-----呼市首个五星级演艺中心，以高档的演艺+餐饮经营模式，主要以音乐、舞蹈、以民族文化历史与现代相结合的戏园“大观园”为主题，融合草原文化及特色风情演绎的大型文化传播、或特色餐饮宴会场所，引领首府文化发展的新领域。
结合大盛魁博览园娱乐演艺酒吧街的时尚都市新生活的特点，与艺校及民间艺人、演员进行定期不同风格、不同区域的互换表演，使消费者时常期待新颖的表演节目，营造独特全新的都市文化生活。 4.0 项目内部景观小品风格定位
项目内部将结合目前国内类似特色的旅游文化步行街，打造新颖独特的景观文化如：具有创新理念的三维塑像类；具有文化创意的草原激情“偶遇”特色酒吧；具有鲜明民俗特色的客栈、演艺业态；具有十足仿古效果又具备现代配置的“五星级卫生间”等。
旅游文化步行街业态的核心商业号召力在于”文化与商业的结
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合，服务与特色的创新“，因此，在我们借鉴众多成熟案例经验的同时，我们也根据项目自身的实际条件和特点，赋予大盛魁项目更多有益于前期招商和后期运营方面的价值和优势。 5.0 大盛魁商业街业态构成与展望
通过上述业态的优化组合，大盛魁项目将形成独有的客群影响力，为品牌价值的提升带来强大动力，使项目可以健康持续发展。
BC区 项目循环式提升带动业态消费示意图
中高端消费 AE区 时尚、休闲、体验式消费 大众生活消费 F区 圪料街 打造一个品牌、人气、配套等能够引领内蒙同业态的经典力作，实现“外地人必到，本地人常来”的经营效果和“融入文化，稳赢财富”的多赢目标！！！
金翡丽大盛魁项目部 2012.11.23
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