按揭贷款买房时

过户后会有新的房产证和土地证（市局房产）和契税发票，做完抵押登记后会有他项权利证（房产证和土地证（市局））。 银行有两种放款模式

其中一种是有担保公司提供担保的，契税发票及房产证的领证单放款，两样东西是要银行保存的。放款后的一定时间会由担保公司领取房产证直接进行抵押登记这之间客户是拿不到证件的，是不可能进行买卖的。

另一种放款方式就是没有担保公司目前较少，放款凭契税发票及新房本放款，之后的抵押登记由银行直接办理，产证也是不会在客户手里

最后出来的他项权利证有银行保存直到贷款结清解押为止 在这之间建委已经进行了录入，存档，再进行过户是不可能的。

您好，由于您办理的是银行按揭贷款，也就是用您的房屋产权证作为抵押物向银行贷取房款，一来说，在您的银行贷款没有还清以前，房子的产权证都会在银行抵押。但同时，各银行的房贷抵押手续不完全一样。有的银行，消费者（或委托人）与银行办完抵押手续后，房产证就归还消费者，抵押办理的《房屋他项权证》则留在银行。而有一些银行，《房屋他项权证》和《房产证》都抵押在银行，当消费者还清贷款后再退还房产证。这需要您具体咨询一下您办理按揭贷款的银行对此的相关规定。感谢关注！

质疑银行违规借贷 “国龙”业主今向警方报案

金羊网 2007-04-18 09:22:19

新快报讯 （记者 尹来 实习生 刘冬莉）本报昨日报道的《“国

龙”业主疑被骗近亿元》事件引起许多市民关注，据悉，大部分业主打算今日以国龙房地产开发有限公司涉嫌经济诈骗向公安部门报案。更有业主对抵押房产放贷的银行提出质疑，“为什么五年多，现在银行才开始催债？”“已经抵押的房子怎么还能开盘出售呢

？”

国龙大厦是广州市国龙房地产

开发有限公司2002年开始公开发售的商品房。大多数业主都是2002、2003年购买、

入住国龙大厦的。今年三四月，不少业主发现自家门口贴上了一张永强房地产代理公司的催款通知函，要求他们限期还款，否则将房产予以拍卖。业主们这才知道，他们的房子都被房地产商重复抵押或者是一房多售。

有业主曾找过房地产商国龙房地产开发有限公司理论，对方承认由于之前公司资金紧张，急于套现，请了外面的人员办理了房屋买卖合同并申请银行贷款。房地产商承诺会在短时间内为业主办理银行涂销抵押和真正的过户登记。可如今，国龙房地产开发有限公司却人去楼空，该公司法人代表陈中兴行踪不明。

有业主透露，国龙房地产开发有限公司分别向三家银行进行了贷款。“像我们这批被永强地产催债的业主，都是其中一家银行的贷款。”他表示，该行将这笔债务的债权转给了东方资产公司，东方资产公司又委托永强地产来催债。“为什么这笔债拖了五年多的时间，而且既然之前就已经将房产抵押，这个楼盘大肆售楼的时候为什么没有一个机构出来说话？”不少业主都认为，国龙房地产开发有限公司能够一而再、再而三地获得贷款，银行又迟迟不予追债，其中必然存在着银行的违规操作。“实际上银行已经知道这是笔烂账了，所以才转给其他资产公司的”。

记者随后与向国龙业主发出追讨债务通知函的永强房地产代理有限公司取得了联系，通知函上写明联系人之一的钟先生表示自己很忙，直接挂断了电话。而另一位联系人李小姐则“不在”。

上图：4月16日，上百名求助无望的业主在国龙大厦讨公道。喻彬/摄 一业主将起诉国龙公司

要求法院将房屋产权判给自己，否则赔款90余万元

新快报讯 （记者 尹来 实习生 刘冬莉）国龙大厦业主冯先生准备向法院提交起诉书，请求法院将房屋产权判决给他所有，否则国龙房地产开发有限公司应该返还所有的房款、税费、装修费和银行利息。

冯先生在2005年2月1日与国龙房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，付款方式是分四期支付。冯先生依约在2005年2月、8月分两次共支付房款383400元，占购房款的60％。2005年2月4日，冯先生办理了收楼手续并入住至今。

期间，冯先生多次找国龙负责人之一的黄海来要求其办理房产证，但黄以种种理由拖延。今年3月份，冯先生收到中国东方资产管理公司广州办事处的催收通知，内容是他所购买的房产被抵押给某银行，该债权转给东方资产管理公司，目前东方资产管理公司要求借款人偿还欠款。冯先生才发现，在他买该房产之前,国龙公司就已经把该房产出售给“李土瑞”，并办理了银行按揭，但国龙却恶意隐瞒房产已经出卖抵押的事实！

冯先生认为，他与国龙大厦签订的买卖合同“意思表示真实”，而且他已支付了60％的房款，并使用至今，他才是该房产真正的使用人。为此，冯先生在起诉书里要求法院应该将房屋产权判决给他所有，否则，国龙公司应该立即返还自己已付房款、装修费、税费和银行利息共计49万余元，并赔偿损失416733.33元。

上图：本报昨日报道。

国龙公司曾三次被法院查封房产

广州市国土房管局资料表明，国龙大厦从1998年6月7日开始建设，2000年6月27日通过审批，2001年3月28日竣工。在2001年12月28日至2002年12月28日之间，国龙大厦成交了269户，总面积61475平米，过户面积23990平米。

去年11月以来，国龙房地产有限公司至少三次被法院查封房产。2006年11月27日，广州市中级人民法院颁布的“穗中法民五初字(2006)第22号”就查封、冻结了广州市环市中路276号国龙大厦地下室等多处房产。在今年4月2日，越秀区人民法院也查封了国龙公司在国龙大厦的多处房产。而在今年4月10日，广州市中级人民法院又查封了国龙公司在国龙大厦的部分房产，并在4月12日执行。

荣和集团房产欺诈事件真相全录

7、窃取业主财产为其贷款担保

史英文夫妇在楼盘交付使用后，不仅没有立即归还其欠银行的贷款，解除土地使用权的抵押，而是串通银行，继续使用相关权利和义务已经依法转移给业主的土地使用权为其贷款担保。2001年9月17日换发的《国有土地使用证》清楚地显示，小区全部土地处于抵押状态。直至2004年8月4日，我们从市国土局和房产局的电脑档案查实，小区全部土地仍然处于抵押状态。而史英文夫妇开发的荣和一、二期小区（092号宗地）是在1997年交付的，但土地使用权竟被史英文夫妇用于担保抵押至2003年3月27日。

4、市房产局某些官员违规给开发商发出内涵丰富的《房产证》

其一，骗局暴露后，市房产局声称他们并没有参加综合验收，所以不知道开发商的\"违规\"。然而没参加综合验收却为开发商办理了《房产证》，而且别出心裁地在《房产证》附图中特别附上了史英文夫妇非法占用的\"3万平米超大沿江观景广场\"全景图。客观上起到了误导购房者，使史英文夫妇的骗局得以长期掩盖的作用；其二，在土地处于抵押状态时，仍然违规给开发商办理了《商品房销售许可证》和《房产证》，为史英文夫妇使用相同的抵押物获取再次贷款提供了条件。 6、银行违规操作，构成对小区业主侵权

工行广西分行营业部在出具同意给开发商办理《商品房销售许可证》且房产已销售完毕之后，没有及时收回对开发商的贷款、解除已经依法随房产转移的土地抵押，而是未经实际使用权属人--业主的同意，继续使用小区的土地使用权为史英文担保放贷。尤为严重的是荣和一、二期的土地使用权竟然被银行和史英文夫妇窃用达5年之久，严重侵犯了业主的权益。由此引发全国首例数百名购房者群体拒付银行按揭款的事件。

房子被开发商抵押进银行 －－110户业主集体维权

在入住3年后，长沙市新开铺万事佳·景园600余户业主有110户没能拿到房产证，因为他们的房子已被开发商抵押给了银行。如果开发商不解除抵押，银行很可能按程序收回这110套商品房进行拍卖。为维护自己的正当权益，万事佳·景园的业主们近日开始了集体维权行动。

业主 真正的房主还不是我们

自从得知自己的房子早就被万事佳·景园开发商抵押给银行（抵押期为1年）后，65

岁的肖国其（化名）已经好几个月没能睡上一个安稳觉。“我们出了所有的买房钱，也和开发商办好了正常手续，但真正的房屋主人还不是我们。”肖担心开发商如果不和银行解除抵押，万一其倒闭，自己的房子随时将被银行收走。

与肖国其遭遇同样尴尬的还有其他109户业主，他们多在2003年前后购房，并且大部分是一次性支付购房款。当时签订的购房合同规定，交房后270天内业主可以领到房产证。但如今早已超过这一规定期限，业主们经多方调查才发现了破绽。“我们事先完全不知情。”在一家网络论坛上，小区住户发出了如此感叹：“一辈子最大的错误就是买了万事佳的房。” 应对 受损业主准备集体诉讼 前日和昨日，110户业主凑在小区花园中集中填写资料准备集体诉讼，小区内一片喧哗，业主逢人便诉说苦衷。每位业主还准备了一式四份的起诉书，附加购房合同以及发票复印件。 业主凌女士说，下一步，业主们还将推选委托诉讼代表和委托律师进行诉讼。“事情发展到这一步，业主们不会乱来，一定通过法律途径解决问题。另外，我们希望职能部门重视业主们的呼声，尽早从中协商督促开发商解决问题。” 开发商 年底前逐步解决问题

长沙华昌房地产开发有限公司在长沙市目前仅有“万事佳·景园”一个开发项目。记者前日前往该公司办公室，被告知“领导不在”。在小区办公室门口的玻璃门上，贴着一张盖有该公司公章的公告，上面“郑重”声明：“我公司经营状况一切正常，因在经营过程中与银行的正常借贷关系，会随着工作程序而逐步处理完毕，请各业主放心。” 昨日下午，该公司办公室一位姓李的主任在电话中向记者解释说，房屋抵押手续是2003年楼盘开发时办理的，由于当时抵押合同是一年一签，并且中间没有解除抵押，因此延续到了2006年。对于今年的抵押期限到期后是否还要银行继续延期，李表示，银行不可能将住户的房子收走，因为“目前公司的股东正在协商，尽最大努力，年底前分两批解决住户的房屋产权问题”。

“开发商如果要在近期内与银行解除抵押，该要支付一笔不菲的费用。”居民普遍担心的是，大家目前都无法得知公司的经营状况和财务状况，希望对该公司进行财产保全，防止对方转移、隐匿或者变卖财产。 产权交易中心 停办万事佳业务

前日，记者来到长沙市房地产交易中心。此前，该中心已接到万事佳小区诸多业主的投诉，许多业主来到该中心法规科，将自己尚未进行合同备案的房屋进行登记。“进行登记的目的，是将这些房子先‘保护’起来，不被开发商再次用作其他途径。”

交易中心负责人认为，若开发商先将楼盘卖给业主，又没有按规定进行房屋买卖合同备案，转而继续向银行抵押贷款，那就涉嫌“一房多卖”。该负责人分析，110套房屋被抵押进银行，数量较多，违规情况罕见，“从目前情况看，不排除开发商还有其他违规之处。在问题没有查清前，我们即日起停止办理该楼盘的所有业务”。

记者随同业主代表前往中国工商银行南门口支行，该银行暂不愿接受采访。随即，业主又前往长沙市天心区公安分局经侦大队报案。目前，该大队已对此立案侦查。 律师 开发商行为涉嫌违法

秦希燕联合律师事务所值班律师认为，开发商没有依法办理合同备案手续，其行为违法。开发商与买受人签订的商品房买卖合同（预售合同）只要其内容没有违反法律、法规的强制性规定等情况，依法为合法有效之合同，受法律保护，买受人依法可以取得所购商品房的所有权。

依据《担保法》第三十四条规定，用于抵押的房屋和其他地上定着物必须为抵押人享有所有权的房屋和其他地上定着物，不能用他人所有的财产进行抵押。用他人所有的财产进行抵押，必须征得他人同意，并由他人与抵押权人签订抵押合同，他人成为抵押人，其系抵押

债务人。开发商对已预售或现售的商品房不享有所有权，不能将其抵押，除非该商品房所有权人愿意为开发商向银行贷款提供抵押。

部分业主的购房时间可能在开发商将房屋抵押给银行之后，那么作为设有抵押权的房屋，开发商在出卖时应将该商品房已经设定抵押的情况告知买受人，由买受人决定是否购房。开发商没有告知这一情况而致使买受人购买该商品房，系欺诈行为。

依据《合同法》第五十四条之规定，买受人有权请求人民法院或仲裁机构撤销该商品房买卖合同，要求开发商赔偿其因此而遭受的损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，对于故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即通常所说“一赔一”。

唐朝大厦”一女二嫁” 多出30多位神秘业主

—— 部分房子一房二主并两次按揭 相关业主准备起诉开发商

★6月12日，唐朝大厦的业主们手中拿着开发商开给购房者的购房收据，为自己所购房是“一房二主”而苦恼。他身后的高楼就是唐朝大厦。记者 汪蛟 摄

老天欲使人疯狂，必让其买下一套问题房。长沙市万事佳·景园110户业主辛苦积攒下30余万元买下商品房，不料入住3年后，不仅没拿到房产证，房子还被开发商抵押进了银行（详见本报6月11日Ａ2版）。

一波未平一波又起。长沙市芙蓉中路的唐朝大厦，使用已超2年，但120户住户同样没能拿到房产证。部分业主还发现，自己所住的房子已被开发商湖南唐朝置业有限公司莫名其妙地卖给了“他人”，并且还办了两次按揭。 停交月供牵出纠纷案

一名姓肖的住户说，他2004年买了大厦15楼一套150余平方米的新房。“我一直催促开发商到产权部门进行合同备案，开发商先是承诺2005年6月可办好，后推到9月，再推到今年3月，一直把我蒙了两年时间。”

问题终于浮现出来。“去年，一些业主拒绝交月供。”业主王毅说，“银行将30多户业主告上法庭，不料在取证过程中，部分业主发现自己的房子不仅没办房产证，也没有办理买卖合同备案手续（不办备案手续就可能一房多卖——记者注），在按揭名单上，部分房子还同时挂了两个业主的名字。就连一些一次性付款的业主，也另有人将房子办了按揭。”业主们分析：一套房子挂两个人名字，属于一房二卖，两人中，要不其中一人是虚构的，是为向银行贷款而造出来的；要不就是开发商真的将房子一房二卖了。”

之后，法庭如期开庭，银行起诉的38个业主中，只有12名真正的业主到庭，“其余的20多人根本没有来”。那么，他们究竟是些什么人？目前，由于事情没查清楚，法庭休庭。 银行记录多出30多位神秘“业主”

银行给业主提供了一份《贷款台帐》校对表，显示部分房子同时被两个业主同时占有，此外，并提供了同一房子两个不同业主的资料，希望业主核实究竟谁是已入住的，谁是假的。大家在《贷款台帐》中发现，有30余套房子的业主和事实不符。这些人都被业主们归为神秘人。

由于《贷款台帐》留有对方联系方式，真业主分别给神秘业主打电话，得到的回答多种多样。有的表示自己根本没在唐朝大厦买房，只是曾去看过房子；有的电话是空号、错号；有的号码与人名对不上，对方说“找错人了”。

据统计，这30人中，没有得到他们在唐朝大厦买房子的消息，也没人支付过月供。有一名姓蒋的女士，其名字和电话也在按揭名单中，她表示，自己的身份证曾丢过一回，当时也没挂失，重新办了一张身份证。“我是下岗工人了，怎么买得起那么贵的房子啊？”业主们怀疑，是不是这些人的资料被人利用套取了？或者捏造了一些人名，然后通过内部操作，

以巧妙的方式获得银行贷款。

银行称自己也是受害者

昨日上午，记者来到唐朝置业有限公司，希望开发商就此能说明情况，但办公室工作人员以负责人不在无法说明情况为由，拒绝接受采访，并表示“过几天再将情况通报给媒体”。 一套房子怎么有两个人按揭？负责发放贷款的是中国银行长沙蔡锷支行，但目前蔡锷支行已将此情况汇报至中行省分行，并引起了省行重视。 “责任在开发商，我们也是受害者。”中国银行湖南省分行个人金融部刘世怀认为，“在办按揭手续时，开发商提供的户名很混乱，而我们的系统软件没能识别出来，因此出现了同一套房两个人按揭买的情况。”除了入住的业主外，另外的神秘业主是谁，银行也在调查。 为让自己的房屋尽快备案，业主们于2006年5月向长沙市房地产交易管理所提出申请，但却发现，这些房子已被别人备案过，因此被管理所否决。这表明房子被卖了两次。而备案上标注的户名，却和向银行申请按揭的神秘户名一样。

长沙市房产交易管理所所长黄亦兵认为，唐朝大厦部分房子可以初步认定是一房两卖，两次按揭也意味着开发商得了两次钱。

一房两卖的房子有多少？一房两贷的房子有多少？目前还没调查清楚。权益受损的业主准备集体上诉至法院。

本报记者 龙源 实习生 莫峰

合同备案是防止“一房两卖”关键

本报讯 “买房前一定要了解开发商诚信度，看该开发商之前开发的楼盘是否存在产权纠纷，以探明对方底细。”长沙市房地产交易管理所所长黄亦兵提醒市民，开发商诚信度的好坏，是买房者必须掌握的第一要义，若对方诚信度不高，买房可能存在风险。

对于预售房，买房者首先要看清该商品房是否已办理预售许可证，在明确购买的情况下，要进行网上签约。“从2005年年底起，长沙开通了预售合同网上签约和预售信息网上公示系统，可有效杜绝‘一房两卖’。”黄亦兵表示，根据格式合同规定，在合同签署后30天内卖方必须到房产局进行备案，若超过一天没有备案，买方就应提出异议，要么督促其立即进行备案，这是避免“一房两卖”的关键 ；要么解除合同拿回房款。记者 龙源

23、签订合同时对房产证的办理应当如何约定？

答：房产证是买房人真正取得房屋产权的象征，根据建设部颁布的修改后的《城市房屋权属登记管理办法》（建设部第99号令），买房人要尽快得到自己的产权，在签订购房合同时尽量江区的产权证的时间明确，至少要约定在商品房交付使用后几日内（具体日期）将资料报送产权登记机关备案，同时在交房条件中明确约定房产商必须向买房人处是房地产管理部门认可的“竣工验收备案表”和“面积实测数据”，减少影响办理产权证的不定因素。

9、已抵押商品房能否买卖，如何规避风险

[案例]严先生近日看中了一套商品房，但通过查询得知，该商品房所在楼栋已被开发商整体抵押给银行。严先生问该商品房能否买卖，如果可以，购买时应该注意哪些问题？ [解答]开发商在开发商品房过程中为筹措资金，以土地或在建工程做担保向银行申请抵押贷款投入续建，达到法定条件经批准后边建边将商品房预售出去，以预售所得款项偿还银行贷款，并解除原设定抵押，这是国内外房地产开发的通常做法。

《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人，并告知受让人”。

《城市房地产抵押管理办法》第37七条规定“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租”，“抵押房地产转让或者出租所得价款应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有”。第36条规定“抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况”。由此可见，法律和规章并没有禁止抵押人合法转让抵押物，只要是取得《武汉市商品房预售许可证》的商品房，被抵押的商品房是可以买卖的。

如何规避因抵押而产生的风险呢？

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”； 第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定，在房屋交付时或办理《房屋所有权证》、《土地使用证》时，购房人才知道开发商是否将其已购商品房事先已作抵押或购买后再作抵押，才能取得开发商故意隐瞒抵押事实或再抵押给第三人的事实。如果因开发商未能在交接房屋时或办理两证时解除抵押，购房人可以请求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，购房人除了认真理解《武汉市商品房买卖合同》第十三条“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”外，最好能在合同附件六中约定因开发商原因造成所购商品房存在产权纠纷而导致不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，开发商应承担全部责任的具体赔偿金额和赔付时间，以保证能得到应有民事补偿。

景城的业主请小心现在不能到银行做按揭手续

世纪景城现在整个楼盘都处于抵押状态，合同还未备案。今天上午我就接到银行电话要我去办按揭手续，真是荒唐之至。按照规定，要合同备案登记后才能做按揭，建行城南支行的做法严重违反了有关贷款规定，不顾贷款人利益和风险，与KFS勾结，欺骗贷款人，请各位有购买世纪景城有做按揭的业主注意，不要盲目签贷款合同，一定要合同见证后才能办理。本人已严厉拒绝建行的野蛮做法。查询合同见证可询问建行或售楼部合同见证号，再到WWW.FZHOUSE.COM.CN网上查询或持号到房地产交易中心查询台查询

支持！我们必须维护权益。但怎么样才能让合同备案程序启动得快一些？我交了首付款，正急着等按揭手续办理呢！有什么好的主意？

最保险的做法要等合同见证后签按揭，如果你急要办理，那KFS是乐开怀。现在楼盘还没解压，就谈不上按揭。这些事是KFS整批办理，没办法急。KFS比你更急，他要急着回笼资金。所以以我之见，请你再耐心等等，我估计要到8月低才能办理按揭，9月--10月开始交按揭款。不明事宜可加我QQ 85939658

2楼的朋友怎么这么急着交按揭呢，我可希望交房时再办按揭，风险也小一些。还有请问楼主，合同备案和见证有什么不同，世纪景城方面不是说一个月内办理好合同备案手续吗，现在都半个月了，怎么还没动静。还有世纪景城整个楼盘都被抵押这一点到哪里查询呢

回：世纪景城全盘被抵押，KFS要用我们的首付先解压其中的几座楼，解压后才能备案，然后才到银行做按揭。如此循环，直至整个楼盘都解压。目前从网上（http://www.fzho

use.com.cn/searchhouse/detail.asp?id=2006192141）|查询到都还没解压。网上查询的信息和实际情况可能会有2--3天的时间差。现在的我们的按揭行和KFS的贷款行是同一家银行，故怀疑他们可能存在违规操作，先让购房着做按揭，直接解压，以更快套取更多的现金。至于备案和见证是一回事，表达不同而已。查看楼盘的详细信息可登陆官方权威网站WWW.FZHOUSE.COM.便可查到一切房产信息。

我也是昨天接到银行电话,我感到很奇怪我联系了当初的售楼员,连他们都不知道有这么回事,备案根本还没有出来,我同事买房都是备案出来才去签按揭合同的,肯定是违规操作!! 备案应有备案号再登录http://www.fzhouse.com.cn/fzwlba/main.aspx确认

现在绝对不能做按揭手续，一定要合同备案确认后在做。声讨银行的严重违规做法！！！！！必要时向人行反映此事并请媒体介入。兄弟们，顶啊！！！！！ 今天银行又给我打电话了,结果我说备案没出来我不会去做的,银行那位JR还想骗我,说什么要等很久才出来呀,说什么早做早好呀,当我问早作有什么好是她确哑口无言,最可恶的既然还好象说要威胁我一样说什么10月分她要出差作不了什么的,哏.我也不客起回了一句\"又不是只有你一个业务员,我可早别人作\"哈~~~~~她气的立马挂了电话!!

关于先备案还是先贷款的情况报告

问题的矛盾点在于合同只有一本给我们，先备案还是先贷款？解决办法如下,请参考：

1、首先，房地局没有给合同备案，银行肯定不会放款。把合同先让开发商拿到房地局去备案，然后再通过他们把合同借出来，就是先让房地局先盖一个章，这时，开发商会跟我们谈话，让我们出据一张一旦借出合同就有能力成功地贷出房款的保证，然后会让你我们交押金。在此之前，我们要向银行详细咨询贷款的周期是多长，以确定借出的时间是多长。这时要记住问开发商，如果办了贷款，还需要多长时间备案才能完成。

2、然后，拿了合同赶快交给银行去办贷款。银行使完合同之后肯定要押你的合同，怎么办？根据前面问开发商的备案还需要的时间，再向银行借出应该放在银行的合同，将合同交给开发商，让开发商给我们去做备案的后续工作，同时把押金退给我们，或者算成房子的订金，等备案的收尾工作做完了，合同就到我们手里了，这时赶快把合同还给银行，等着放款，给开发商划尾款就行了。

这样备案也完成了，贷款也下来了。 也许有些乱，但是归纳起来就是两点： 1。问银行用合同需要几天？ 2。问开发商备案用合同需要几天？

先向开发商借用合同，再向银行借用合同，最后合同应该是落在银行的。

还有最后一点很重要，对于开发商来说是全款购房，可以理直气壮地要他给我们优惠，为什么？就因为我们是全款。将来办理房产证时，我们还可以自己去办，递交手续之后，20天左右就能拿到那烫金红本了。具体操作请查看素牛肉同志的贴子，上面有非常详细的介绍。

买房三年未备案，业主权益无人管

最近，家住湖南长沙沁园春小区的莫先生感觉特别郁闷和愤慨：他于２００４年一次性付款买下长江置业（湖南）发展有限公司（以下简称长江置业）开发的沁园春小区Ｂ１栋临江阁的一套房子，并已搬进去住了两年。可是他最近发现自己的房子还没有在房产局备案，更让他气愤的是，开发商竟然将其未备案的房子作为抵押，到银行申请商业贷款，去开发其它地产项目。“他们是先卖后抵押，用这笔抵押贷款去开发其在咸嘉新村的沁园春二期御院。” 业主：开发商是公然欺诈

据莫先生介绍，他买那套房子时，在当年１２月将房屋备案所应交的一切费用都交清了。当时长江置业将房屋钥匙交给了他，他以为开发商会按合同规定在３０天内到长沙市房产局为其房屋办理备案手续，于是在对房屋进行装修后，于２００４年１０月搬进了新居。可是，２００５年５月时，他发现了问题。 “当时，一个朋友告诉我沁园春有一些业主的房屋被开发商抵押在工商银行五一路支行搞了商业贷款，我于是花了１００块钱到房产局查询了一下，发现自己的房子根本未办理备案手续，也就是说那房子还不属于我。然后到工行五一路支行一查，发现自己的房屋被开发商抵押贷了款，真是太让人气愤了。” 根据莫先生提供的《长沙市房地产抵押合同》复印件可以看到，长江置业将沁园春Ａ栋、Ｂ１、Ｂ２栋直至Ｆ栋在内的８栋房屋（权利价值共为７２４３．７万元）作为抵押物，向工商银行五一路支行申请了１３００万元的贷款，其中规定长江置业履行债务的约定期限为１２个月，从２００４年７月２０日起至２００５年７月１９日止。而这些房屋中很多都是一次性付款买下来的，比如Ｂ１栋中就有１０１室、２０２室、６０２室、１００２室等１９套房屋，它们最迟的也是在２００４年买的房，但直到２００５年１０月还未备案，并成为开发商抵押贷款的抵押物。

记者从另一位业主刘先生的《商品房买卖合同》中看到，按照合同规定，长江置业应在最后期限２００４年１２月１０日无条件向他交付房产证，但直到２００５年９月，长江置业不但未向刘先生交付房产证，甚至连备案都未予办理，而在长江置业向工行五一路支行提供的抵押物清单上，赫然印着刘先生房屋被抵押的信息：“Ｂ１栋６０２，建筑面积１６９．３２平方米，权利价值４１．６万元，评估价值４１．６万元”。

“他们（开发商）这是公然欺诈业主，而且是集体欺诈。”莫先生的母亲这样表达她对开发商的愤慨。 尤其令业主们感到气愤的是，长江置业在２００５年７月６日向工商银行五一路支行出具了一份证明书，在该证明书中称，“沁园春小区所在的荣银路２号土地权属无纠纷。”

“他们明明早已将房屋卖给我们，而我们也已经住了一年多了，这不是睁眼说瞎话吗？这种先卖后抵押的行为，既伤害了业主的权益，也欺骗了银行。不知工行五一路支行怎么连核实工作都没做一下。”刘先生气愤地向记者反映。

银行：还清贷款就解除抵押

记者从中国工商银行长沙五一路支行了解到，长江置业在２００２年下半年曾以正在开发中的小区作为抵押，一次性办理了４８００万元的贷款，到目前已归还４５００多万元。“只要开发商还清贷款，我们就解除所有房屋的抵押。”该支行的一位工作人员向记者表示。

谈及长江置业２００４年７月２０日的抵押问题，该工作人员称那只是２００２年抵押的一次展期，并非二次抵押，当被问到工行是否对抵押物的权属现状进行过调查时，该工作人员表示他们为长江置业办理抵押的依据是长沙预购商品房贷款抵押登记备案证明，“当时开发商向我们出具了这个贷款抵押登记备案证明，所以我们才给他们办理了抵押贷款。 开发商：我们是善意违约

记者随即采访了长沙置业的总经理办公室主任毛继和。他向记者表示，开发商之所以迟迟未给业主办理房产证，原因很复杂，“首先是因为政府各相关部门工作协调不够，特别是银行，他们办事时间长、效率低，我们还了一大部分贷款，可他们还是要扣着我们的大部分房子，他们这样做合理吗？”

同时，毛继和还认为业主没有统一缴纳维修基金，也是导致房屋迟迟未备案的原因，“他们今天这户来交钱，明天那户来交钱，没有统一行动，我们怎么及时办理？”

当记者问及他们是否在２００５年７月６日向工商银行五一路支行出具过一份关于沁园春小区土地无债权纠纷的证明书时，毛继和给予了否认。

对于开发商是否会按照房屋买卖合同的约束性条款向业主支付违约赔偿的问题，毛继和称，他们是善意违约，不可能支付违约金，“我们并不是恶意违约，而是由于种种客观原因，导致不能按期履约。因此主观方面不可能由开发商承担违约责任，况且，我们又不是一户都没有办理备案，我们还是办了一半，要我们负全部赔偿责任，那绝对不可能！”

他还一再向记者解释说，２００４年７月２０日的那个抵押合同只是原抵押合同的展期。 法律人士：开发商行为不受法律保护

采访中，记者到房产局交易所核实了相关资料，发现沁园春有将近一半的房屋未办理备案手续，以Ｂ１栋为例，８０户只有４１户备了案，３９户未备案的房屋中有３６户被抵押，而这３６户的业主全部是一次性付款者。

记者随之咨询了云天律师事务所蒋律师。蒋律师表示，房地产开发商应该确保业主购房时其所购房屋没有债权债务纠纷，否则就会侵犯业主的权益，不能先抵押后卖。同时，开发商已经卖给业主的房屋应按法律规定在３０天内为其办理备案手续，绝不能拿房屋再去做抵押贷款，“无论先卖后抵押，还是先抵押后卖，都是法律不允许的。而且，以未备案的已售房屋作为抵押物申请抵押贷款，是一种恶意行为，本身就不受法律保护。”

按揭商品房买卖合同备案时间

我通过按揭购买了一套房子，从我签订《商品房买卖合同》至今已超过50天，还未备案，开发商称必须要等按揭下来后才能备案，有这样的规定吗？

根据:《成都市房产管理局关于进一步加强商品房销售管理的通知》（成房发[2005]73号）规定：房地产开发企业与购房者在签订商品房买卖合同后，应即时在网上与房产管理部门进行联网登记备案.

签合同时交首付，备案完后拿着经备案的合同原件去公积金管理处（朝阳一处）办理贷款前的信用审核，审核后再办贷款。。。。 我原来问过BH的SALES，他说在办贷款前都可以交首付，但据我办贷款的实际来看：若在办贷款前合同备案后再要交首付后，你合同上的首付金额还是要改再拿去重新备案，SALES们会找理由推脱的

请教关于按揭与备案的问题！！！

我买的房子现在出现了很严重的问题，由于kfs的问题房子3年多了办不了证，但银行的按揭办下来了，我已还款1年多了，我想了解一下办不了证的房子银行怎么会办按揭呢？如果此房被法院查封了（由于kfs拖欠施工款有一部分房子给法院封了，但kfs又卖了出去）能办下来按揭吗？银行办理按揭是不是必须要先去房地局将合同备案？如果kfs一直办不了证我能不能不还按揭了？我要不要去法院起诉以保障自己的权益？请律师和懂行的朋友赐教！

1，这中间有两个法律关系，商品房买卖合同关系和借款合同关系。作为银行，贷款给买受人，对买受人和开发商提供的合同期房会严格的审查，主要是该房屋开发建设的合法性审查。但是银行的审查是为保护自己的债权清偿不受损害，不能保证开发商按期办证。银行在提供贷款的时候，一般情况下买受人还没有到办证的时间，银行也无法确定该房屋在日后是否会如期办证。因此，办不下证的房屋却办了贷款，是可以的。

2，对于法院已经查封的房屋的转让和抵押，根据城市房地产转让管理规定和城市房地产抵押管理办法的规定都是禁止的。

3，办理按揭的房屋，银行会到房产局办理抵押登记，领取期房抵押证明。 4，办不了证，买受人不能不还按揭。否则将对银行承担违约罚息。

5，买受人只能依据商品房买卖合同的约定向开发商追究迟延办证的违约责任。

商品房预售合同备案，能使购房者的购房风险降到最低，并可防止开发商将销售的房屋进行抵押，也可防止开发商一房两卖或多卖，还可防止因开发商的债务纠纷，法院冻结已经备案的房屋，这样，就能更好的保护买受人的合法权益。但合同备案不是签订商品房买卖合同后的必经程序，也就是说，合同也可不备案，但所有购房风险必须由买受人自己承担。其实你可以依据合同的约定要求开发商承担违约责任。感谢关注!

在开发商还没办理好合同登记备案前，能否与银行签贷款合同？

楼主所言极端危险。预售合同登记备案是保护购房者最重要的环节之一。往往

开发商应土地抵押，预售房屋已经抵押导致难以登记备案。当楼盘烂尾或开发商携款而逃时，如没有备案，购买预售房者将难以获得赔偿。