析报告
研究周期：北京2007年1季度—2010年2季度(其中，2季度6月份部分为推测，下同) 样本范畴: 北京2007年1季度—2010年2季度商品住宅成交数据 链家2007年1季度—2010年2季度二手住宅成交数据 链家2007年1季度—2010年2季度二手房源挂牌数据
北京商品房历经十年进展，不仅大幅改变了北京的都市面貌与生活型态，
更将房地产由单纯的居住价值推向[商品]价值甚至[投资]价值。十年的进展时刻，随着北京商品房的大量入市，北京二手房市场亦随之蓬勃进展，时至2009年，北京二手房市场的交易量更首度超越了一手房市场，宣告北京房地产市场由高速进展期开始转向成熟期。
在此关键时刻，链家地产市场研究中心特就北京一、二手房市场的价格、量体、联动关系、投资风险性、获益性以及购买的难易程度等多个维度进行比较，完成北京市[新建商品住宅与二手住宅市场分析报告]，并从专业角度估算北京二手房市场的合理交易量。
一、 购买难易度分析
购买二手房难度更小
1．新建商品住宅总价更高
图 1 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房总价走势
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
小结：2007年1季度—2010年2季度，新建商品住宅成交总价与二手住宅
成交总价差距始终明显，专门至2009年3季度以后，新建商品住宅成交总价均比二手房高出一倍以上，至2010年2季度，一二手房成交总价比值差不多达到1：0.43。这要紧是因为，三年半以来，新建商品住宅总价与二手房差距逐步扩大（详情参见附表1）： 附表1：2007年以来新建房与二手房总价差距逐步扩大趋势对比表 时刻 2007年一季度 2008年二季度 2009年四季度 2010年二季度 三年半月均涨幅 新建商品住宅总价 二手住宅总价 126.26 203.62 297.29 385.62 6.18 65.34 价差 60.93 一手房高出幅度 93.25% 97.20% 111.80% 134.41% 161.52% 103.26 100.36 140.37 156.93 164.51 221.11 2.36 3.81 (单位:万元)以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析 新房与二手房还款方式比较
2.1新房月还款压力更大
图 2 2007年1季度至2010年2季度购买新房与二手房最高月还款对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
2.2新房首付压力更大
图 3 2007年1季度至2010年2季度购买新房与二手房首付对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
小结：2010年2季度，新房与二手房总价分别达到385.6万、164.5万，比
值达到1：0.42为三年半来差距最大的时期，因此，购买新房与二手房的首付成本和月还款成本也进一步拉大（详情参见附表2），同时购买第三套房停止发放贷款，也意味着全款购房时代购买新房的难度及首付压力要比二手房大得多：
附表2：2010年2季度不同条件下购买新房与二手房首付与月还款对比表 购房条件 首次购房 二次购房 购房类型 新房 二手房新房 二手房执行利率 5.05% 6.53% 最低首付成数 两成 三成 五成 五成 最低首付额度 771240 493525 1928100 822542 每月还款额度 20443 7631 12777 5451 以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析 二、 投资风险性
1.新房与二手房购买后的涨跌情形
图 4 2007年1季度至2009年2季度购买新房后再售涨跌对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
图5 2007年1季度至2009年2季度购买二手房后再售涨跌对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
小结：当前的新建商品房与一年后同期的建筑年限1年内二手房价格相比，
能够看成是当前购买新房一年后再在出售投资收益，同理，当前的二手房与一年后同期的二手房价格相比，能够看成是当前购买二手房一年后再在出售投资收益。总体而言，2009年往常，购买二手房即使考虑二次交易税费成本，一年后再售收益远较新房为高，而2009年上半年，新房再售收益已逐步高于二手房（详情参见附表3）： 附表3购买新房与二手房一年后再售收益对比表 购买时刻 2007年 1季度 2季度 新房一年后再售收益 14% 13% 二手房一年后再售收益 44.55% 35.10% 3季度 4季度 1季度 2008年 2季度 3季度 4季度 2009年 1季度 2季度 -6% -19% -25% -26% -6% 10% 69% 71% 15.26% -4.85% -9.24% -1.92% 20.40% 49.35% 69.84% 62.35% 以上数据由“链家地产”市场研究部提供
2.新房与二手房购买后再出售成功率：出售成功率=成交量/挂牌量
备注：依照链家地产各建筑年限成交量及挂牌量推算市场上成交总量及挂牌总量形成最终图表
图 6 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房购买后再出售成功率对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析
小结：购买房产后再售成功率依照年限新旧依次递增，即1年内二手房再售
成功率最低，10年以上再售成功率则最高，也确实是说，购买新建商品房后短期内再出售成功率仅在5%左右，尽管价格涨幅较快，但差不多处于有价无市的局面。
三、 二手房市场联动指标
1．成交量指标
图 7 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房成交量对比图
图表数据由“链家地产”市场研究部统计分析
特点1：每一时期的新建商品住宅成交量达到相对峰值都几乎阻碍下一季度二手房成交量到达相对峰值（详情参见附表4）； 附表4：新建商品住宅成交量领涨时刻点详情 时刻 2007年3季度 2008年4季度 2009年2季度 新建商品住宅成交量（套） 43661 36961 53030 环比涨幅 18.30% 66.80% 73.80% 阻碍下季度二手住宅成交涨幅 14.70% 132.20% 16% 以上数据由“链家地产”市场研究部提供 特点2：2009年以后新建商品住宅与二手住宅成交比值日益缩小（详见附表5） 附表5：新建商品住宅与二手房成交比拐点详情 时刻 二手住宅成交量（套） 新建商品住宅成交量（套） 新建商品住宅：二手住宅 2009年1季度 2009年2季度 2009年3季度 2009年436704 30514 1：1.20 64460 53030 1：1.22 75127 45707 1：1.64 90764 49788 1：1.82 季度 2010年1季度 2010年2季度
47017 28418 1：1.65 41000 25075 1：1.64 以上数据由“链家地产”市场研究部提供 2．成交价格指标
2.1新房与二手房平均成交价格对比
图 8 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房成交价格对比图
图表数据由“链家地产”市场研究部统计分析
小结：按季度来看，新房价格几乎处于涨跌的领先指标（详情参见附表6）
特点 涨跌趋势同步 附表6：新建商品房与二手房价格联动对比 具体描述 2007年1季度—2008年2季度同步上涨、2008年3季度—2008年4季度同步下跌、2009年1季度—2010年2季度同步上涨 2008年3季度—2008年4季度新房下跌19%，二手房下跌12%，新房领跌； 新建商品住宅领涨领跌 2009年1季度—2010年2季度新房上涨158，二手房上涨79%，新房领涨 以上资料由“链家地产”市场研究部提供
2.2新房与二手房
图 9 新房与不同年限二手房价格走势对比图
以上资料由“链家地产”市场研究部提供
小结：新房价格领涨各建筑年代二手房，同时自2009年3季度开始，其对
各建筑年代二手房按新旧不同，涨跌幅的阻碍也由深到浅，因此，实际能够看出，整个房地产市场房产价格上涨要紧受商品房推动（详情参见附表7）： 附表7：各价格变化期新房引领不同年限二手房价格涨跌对比表 价格变化时期 第一次价格上行期涨幅 价格下行期跌幅 第二次价格上行期涨幅
新建商品住宅价格趋势 76% -23% 151% 1年内价格趋势 29 7 123 1—2年价格趋势 63 -3 84 3—5年价格趋势 39 -18 65 6—10年价格趋势 38 -1 104 10年以上价格趋势 36 -6 19 以上数据由“链家地产”市场研究部提供 3. 典型指标
图 10 2007年1季度至2010年2季度高档新房与二手房价格对比图
特点1：高档房具有同涨性：不管是新建商品住宅，依旧二手住宅，上涨几乎同步（详情参见附表8）
附表8：高价量新房二手房同涨时段对比详情 时刻 2007年上涨时期：2007年1季度—2008年1季度 2009年上涨时期：2009年1季度—2010年2季度 高价量新房成交价格 涨幅 高价量二手房成交价格 涨幅 35294 66% 17896 35% 56300 157% 32416 99% 以上资料由“链家地产”市场研究部提供
特点2：高档房房价下跌时刻滞后于整个市场平均价格下降时刻：整个市场价格下降显现在2008年3季度，而高档房价格下降显现在2008年4季度； 特点3：高档房房价下跌周期短于整个市场平均价格下降周期：整个市场价格下降显现在2008年3季度—2009年1季度，涉及3个季度，而高档房价格下降显现在2008年4季度—2009年1季度，涉及2个季度；
特点4：2009年1季度后，高档新房涨幅日益加快，与高档二手房差距日益加大：涨幅分别为157%、98%；
特点5：二手高档房较之新建高档房具有更好的保值抗跌性，在市场下跌期间，新建高档房下跌幅度超过二手高档房：在2008年4季度—2009年1季度，新房与二手房相比2008年3季度跌幅分别为40%、5%。
4.面积指标
图 11 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房面积对比图
特点1：新房与二手房平均成交面积差距差不多经历了大—小—大—小的变化（详情参见附表9）： 附表9：新房与二手房平均成交面积差距变化拐点详情 时刻 2007年1季度 2008年4季度 2009年3季度 2010年2季度 新房面积 平均成交面积差 131 78 54 100 84 16 119 88 31 109 83 26 （单位：平米）以上数据由“链家地产”市场研究部提供 二手房面积 特点2：市场成交量上行时，二手房平均成交面积差不多也成上行趋势，要紧表达在（详情参见附表10）： 附表10：新房与二手房平均成交面积差距变化拐点详情 时刻 2007年2季度 07年上2007年3季度 升期间 2007年4季度 2009年1季度 09年上2009年2季度 升期间 2009年3季度 成交量（套） 平均成交面积（平米） 面积环比涨幅 21320 78 0.3% 26825 85 9.2% 30767 86 0.8% 86 36704 2.0% 87 64460 1.7% 88 75127 1.1% 以上数据由“链家地产”市场研究部提供 特点3：新房成交平均面积受市场成交量阻碍变化明显，成交平均面积最大值显现在2007年3季度，为132平米，成交平均面积的最小值显现在2009年4季度，为100平米；相比较二手房成交平均面积在三年来没有显著变化， 成交平均面积最大值显现在2009年3季度，为88平米，成交平均面积最小值显现在2007年1季度，为78平米。
5．心理引领指标
图 12 2007年1季度至2010年2季度新房与二手房价格、报盘价对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
小结：新房价格对二手房的挂牌和成交价格阻碍都较为多重，要紧表现在（详
情参见附表11） 附表11：新建商品房对二手房心理阻碍指标 指标 具体描述 1.2007年3季度新房成交价格环比上涨22%，二手房挂牌价、成交价分别上涨12%、10%； 2.2009年3季度新房成交价格环比上涨21%，二手房挂牌价、成交价分别上涨12%、15%； 3.2010年1季度新房成交价格环比上涨8.7%，二手房挂牌价、成交价分别上涨16%、15%. 1.2008年3季度新房成交价格环比下降5.9%，二手房挂牌价、成交价分别上涨2.1%、6.2%； 1.在新房成交价格领涨或领跌名现时期，对二手房的成交价格涨跌幅阻碍更为接近其本身；对挂牌价格阻碍相对较弱，因此，能够说新房成交价格阻碍的是二手房供需双方结合的心理预期值 以上资料由“链家地产”市场研究部提供 领涨 领跌 新房价格对成交阻碍更为趋同 四、 成交量推测
图 13 2009年北京二手房市场换手率与其他都市对比图
以上数据由“链家地产”市场研究部提供
小结：
启发：二手房市场相对成熟都市，换手率高，能够达到6％－15％；
推测1：2008年二手房成交7.4万套左右，按照当前存量市场468万套左右的存量运算，换手率尚不足1.6%；而2009年北京二手房市场5.7%这一相对较高的换手率，相当于一年暴增了4.1%，有受到2008年过低后成交积存的助推，按照两年平均来看，北京二手房市场换手率实际处于3.6%左右的一个正常且符合当前市场较健康的水平；
推测2：估量2010—2020年三年二手房换手率在3.6—4%左右的话，那么每年二手房成交量为： 附表12：以后三年存量房合理成交量推算表 年代 2010年 2011年 2020年 估量存量房规模（万套） 495 510 520 3.6—4% 换收率 成交量（万套） 17.8-19.8 18.3-20.4 18.7-20.8 以上数据由“链家地产”市场研究部提供 终结： 附表13：购买新房与二手房综合指标对比表 指标 购买难度 持有压力 再出售收益 再出售成功几率 以后房产价格阻碍 新房 难 大 高★ 低 引领★ 二手房 易★ 小★ 低 高★ 助推 以上资料由“链家地产”市场研究部提供
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容