3） 投资估算和资金筹措。 4） 项目综合评价结论。
第二部分 项目投资环境和市场研究 （1） 市场宏观背景。 1） 武汉市投资宏观背景。
2007年，武汉市房地产开发在改善居民住房条件、提升城市功能、拉动经济增长、促进社会进步等方面发挥了积极的作用。在国家宏观调控的大背景下，全市房地产开发完成投资459.75亿元，比上年增长25.6%，增速比上年提高2.7个百分点。 2007年武汉市房地产开发基本情况 1、 投资结构优化，小户型占比上升。
2007年，全市完成住宅开发投资329.54亿元，比上年增长21.2%，占房地产开发投资的71.7%。写字楼、办公楼完成投资9.06亿元，下降22.7%，占比下降1.2个百分点。商业营业用房投资41.40亿元，增长9.8%，占比下降1.2个百分点。其他类型房地产开发投资79.75亿元，增长77.5%，占比上升5.1个百分点。
在住宅开发投资中，90平方米以下中小户型住房投资53.35亿元，比上年增长75%，占全部住宅投资的比重为16.2%，比上年提高5个百分点。别墅、高档公寓27.89亿元，同比下降13.6%，占比下降5.8个百分点。 2、开发规模创新高，施工面积突破三千万方。
2007年，全市房地产开发规模创历史最高水平，全年房屋施工面积3195.41万平方米，增长11.1%。房屋新开工面积1174.11万平方米，增长9.2%。住宅施工面积2659.57万平方米，增长9.5%。住宅新开工面积1038.12万平方米，增长7.2%。 3、市场供销两旺。
2007年全市竣工房屋933.34万平方米，增长9.2%。竣工住宅811.62万平方米，增长4.8%。销售商品房1135.41万平方米，增长18.2%。其中，销售住宅1069.89万平方米，增长17.7%。全年销售住宅102158套，增长26.8%，平均每套建筑面积104.73平方米，每套面积比上年小8.08平方米。全年商品房销售额529.56亿元，增长49.4%，住宅销售额为483.14元，增长50.4%。
4、商品房空置面积大幅减少。
至2007年底，全市空置商品房131.88万平方米，比上年减少26.9%。空置住宅
50.68万平方米，比上年减少60.4%。从空置时间来看，空置时间在一年以上的商品房面积为99.65万平方米，所占比重为75.6%。 5、房地产开发到位资金稳定增长。
2007年全市房地产开发企业到位资金689.22亿元，比上年增长40.3%，利用外资
增速略降、企业自筹资金减少。2007年房地产开发利用外资15.48亿元，比上年下降23.7%；企业自筹资金136.95亿元，下降4.7%；国内贷款147.20亿元，增长30%；其他资金389.60
亿元，增长81.3%。在其他资金中，定金及预收款222.34亿元，增长79%；个人按揭贷款113.76亿元，增长88.9%。 2007年武汉市房地产开发主要特点 1、经济适用房建设是全年房地产开发亮点
全年经济适用住房投资27.16亿元，比上年增长92.5%。经济适用房投资占全市住宅开发投资的8.2%，比上年提高3个百分点。经济适用房施工面积298.74万平方米，增长92.8%，占全市住宅施工面积的11.2%，比上年提高4.8个百分点。经济适用房竣工面积83.09万平方米，增长364.5%。竣工经济适用房9144套，增长298.6%。 2、大项目大投资推动房地产开发增长
随着开发企业间激烈竞争，高品质楼盘、服务质量过硬的企业受到市场认可，一批
大型房地产开发公司得到长足发展。2007年，湖北葛洲坝海集房地产开发有限公司开发的“葛洲坝国际广场”、武汉融侨房地产开发有限公司开发的“融侨锦城”、武汉利嘉置业有限公司开发的“世界城”“光谷步行街”等项目完成投资均过10亿元。有16个房地产开发项目当年投资均在5亿元以上，占全市投资总额的36.9%。武汉佳海房地产开发有限公司“佳海工业城”、武汉三江航天房地产开发有限公司开发的“航天双城”、保利（武汉）房地产开发有限公司开发的“保利心语”等11个房地产项目施工面积均过30万方，占全市总施工面积的14.4%。以武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司的“世茂锦绣长江”、湖北长城建设实业有限公司的“锦绣龙城”、湖北福星惠誉置业有限公司的“水岸星城”等为代表的21个楼盘销售额均过5亿元，占全市商品房销售额的28.5%。 3、远城区投资增幅高于全市水平
2007年，江岸区、武昌区、东湖高新技术开发区、江汉区房地产开发投资均超过40亿元，4个区投资占全市房地产开发投资的54.9%。随着盘龙城、阳逻等新卫星城的开发建设，新洲区、蔡甸区、黄陂区的房地产开发投资增幅分别高于全市增幅49.2、23、19.3个百分点。 2007年武汉市楼市基本情况 1、 武汉市07年住宅销售基本情况
2007年武汉市商品住宅成交情况
日期 成交均价 价格涨幅 成交套数 套数涨幅 2007年12月 5663.92 1.82% 4459 -42.94% 2007年11月 5562.49 5.37% 7815 -16.69% 2007年10月 5279.18 9.14% 9381 -8.90% 2007年9月 4837.25 8.49% 10297 33.64% 2007年8月 4458.63 4.11% 7705 -12.87% 2007年7月 4282.68 2.29% 8843 -3.43% 2007年6月 4186.74 3.82% 9157 18.11% 2007年5月 4032.73 0.96% 7753 1.77% 2007年4月 3994.38 1.26% 7618 28.47% 2007年3月 3944.87 -0.59% 5930 80.74% 2007年2月 3968.46 -0.33% 3281 -56.88% 2007年1月
3981.62 7609 根据相关资料：2006年武汉市月平均销售住宅6703套，2007年武汉市月平均销售住宅仅有3个月低于2006年平均数，全年平均月销售7487套，总体看来2007年比2006年的楼市表现更好。
2、2007年武汉市房价特点
2007年是武汉市房价涨幅较大，特别是8、9、10、11月份，月度平均涨幅达到6.78%，全年累计涨幅达到42.3%，一年之中全市平均房价越过4000元和5000元两个千元关口，从4000元到5000元仅用了5个月时间。这种涨幅在一个内陆二线城市是十分罕见的。
10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-2.00%2007年武汉住宅价格涨幅2007年武汉市商品房情况12000.0010000.008000.006000.004000.002000.000.00成交均价成交套数2007年202月07年203月07年204月07年205月07年206月07年207月07年208月0720年907月年201007月年201107月年12月价格涨幅2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月日期2007年全年的商品住宅房价几乎全年上涨，前半年涨幅较小，从6月份开始涨幅加速，十月份达到涨幅顶峰，十一月和十二月涨幅快速下滑，但房价上涨趋势未变。从07年武汉市商品住宅成交均价图上可以看出，房价在2007年末继续上涨，涨幅趋缓。
2008年1月份楼市基本情况 1、 主城区商品住宅价格走势
1月份(1月1日-1月31日)，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘445个，成交均价为5716.83元/平方米，比上月上涨52.91元/平方米，涨幅为0.93%;月销售总套数为3517套，比上月减少942套，降幅为21.13%。
6000.005000.004000.003000.002000.001000.000.002007年武汉市商品住宅成交均价2007年20107月年20207月年20307月年20407月年20507月年20607月年20707月年20807月20年079月年201070月年201071月年12月成交均价
上图是12月第四周至1月第四周武汉市商品住宅销售情况图。从图中可以看出，一月平均每周销量在800套左右，日成交量保持在110套左右。与上月相比，成交量明显减少。通过每周成交均价的走势可以看出，本月武汉市商品住宅成交均价上涨幅度趋缓，平均每周上涨15元/平方米左右，与上月每周相比涨幅下降了一半，在一月第四周武汉市商品住宅价最高，达到5798.33元/平方米，达到了历史最高点，预计在不久将突破5800元/平方米的大关。
2、片区商品住宅成交均价及销量情况(单位：元/平方米 套)：
通过对比本月和上月武汉市各片区商品住宅成交均价可以看出，各片区商品住宅成交均价涨幅有所趋缓，涨幅都在1个百分点左右。
本月汉口中心区成交均价最高，达到6648.94元/平方米，沌口片区成交均价最低，为4219.87元/平方米;而同比涨幅最大的是汉阳中心区，涨幅达到59.02%。其次是关山片区，涨幅为57.03%
由各片区商品住宅成交套数显示，关山片区商品住宅销量位居全市第一，本月成交了687套，其次是汉口中心区，成交了624套。青山区销量最少，仅有9套，这与该区的市场开发量有着很大的关系。而从销量涨幅来看，与上月相比，各个片区销量均在下降，而且波动较大，降幅在25%左右，其中青山区销量下滑最大，降幅达86.96%。 3、不同户型商品住宅成交价格情况
通过数据显示，本月90平方米以下户型成交均价最高，达5924.38元/平方米，与上月上比，上涨了61.67元/平方米 ，涨幅为1.05%;120-140平方米户型成交均价最低，为5127.18元/平方米;90—120平方米及140平方米以上的户型成交均价则分别为5163.65元/平方米和5739.42元/平方米。
商品住宅成交户型价格分析(按建筑面积划分)：
4、各房价区间商品住宅销售情况
从价格来看，本月商品住宅成交量主要集中在5000-6000元/平方米，共成交了1022套，占全市总成交量的29.05%,较上月增加0.84%;其次是4000-5000元/平方米的楼盘，成交了996套，占全市总成交量的28.32%,较上月增加3.19%;3000-4000元/平方米的楼盘，成交了866套，占全市总成交量的28.32%,较上月减少了0.37%;价格在3000元/平方米以下和6000元/平方米以上的楼盘分别成交了170套和886套，占总成交量的3.64%和18.97%,环比分别为-0.46%和0.17%。从数据上可以看出，与上月相比，价格在6000元/平方米以上的商品住房住宅成交量不断上升。从住宅交易区域来看，6000元/平方米以上的高价位住宅交易多集中在汉口中心区和武昌中心区，占全市该价区间住宅的65%以上;3000元/平方米以下的住宅交易多集中在沌口片和东西湖，占全市3000元/平方米以下住宅的90%以上。 商品住宅成交价位分布图：
5、不同面积商品住宅销售情况
从下图可以看出，本月商品住宅成交面积集中在90-120平方米，共成交了1117套，占到全市总成交量的31.75%，较上月增加了1.08%; 90平方米以下的户型，成交了726套，占总成交量的20.64%，较上月增加了1.59%;120-140平米以的户型共成交了1042套，占全部成交量29.62%，较上月减少了3.32%;140平方米以上的户型成交了632套，占全部成交量的17.99%，较上月增加了0.65%。 商品住宅按成交面积划分销量比例图：
区域发展及前景预测
。
2） 宏观市场与本项目发展借鉴。 （2） 区域市场分析。
汉阳区房地产市场基本情况
汉阳区经过这几年的发展，现在进入了稳步发展阶段。截止到2008年1月底，汉阳中心区（不含沌口）在售的商品住宅项目共有6个，其中别墅项目1个，非别墅类商品房项目2个。在近期内开盘的项目也只有3-5个楼盘品质相对较高。根据2007年土地市场汉阳区招牌挂成功土地11宗（其中工业项目为4个），平均楼面地价为2456.7元/平方米，最低为1551元/平方米为城中村改造项目，最高为3887元/平方米。
汉阳楼盘品质逐渐提升，当地现在的新盘品质比以前提高很多，新档项目不断拉升当地的房价。随着武汉市对汉阳新区的建设，现在汉阳住宅均价均已达到或突破6000元/平方米。目前汉阳距本项目相对较近的在售项目新澳蓝草坪均价5500元，景江御水天成6300元，新长江香榭琴台6300元，国信馨园香樟水岸5800元。
市场供给不足，从目前的市场调查可以得出，汉阳中心区现房供应和期房供应总量偏少，未来6个月内的产品供应不会有很大的改变。近期内市场供给不会得到改善，供需矛盾依然存在。
市场需求进一步放大，由于武汉市区特别是汉口中心区和武昌中心区的普通商品房单价分别已经达到6649元/㎡和6577元/㎡，均突破6500元关口这将进一步推动部分城区购
房群体推到汉阳区购房。随着汉阳交通道路的建设和城市环境改造都会进一步提升汉阳在购房者心中的区域地位。
1） 区域市场界定。 2） 供给分析。3） 需求分析。4） 竞争分析。5） 典型物业调查。6） 市场分析有关结论。
第三部分（1）1） 交通条件。欧亚达等核心商圈仅三分钟的车程。市政配套基础良好、道路通畅，江汉二桥、月湖桥北接汉口，近距离王家墩沌口及光谷。2） 地形、地势。3） 水电气保障。4） 规划限制条件。规划用地情况1、规划用地总面积为：2、规划用地性质：居住用地； 3、用地位置：汉阳区墨水湖北路以南、十升小路以东（详见规划用地范围线）土地使用强度1、建筑面积：2、容积率：控制在3、建筑密度：待方案审定时定；4、建筑高度：待方案审定时定；5、绿地率：按《武汉市城市绿化条例》执行。建筑设计要求 距汉阳新区政府大楼、汉阳繁华中心，王家湾家乐福、好美家、
CBD商务区，东抵钟家村直通武昌中心区，通过中环线连通 33851平方米（以实测为准）；
33851平方米（以实测为准）。
。 =容积率*规划净用地面积）； 2.2以内；
项目分析及评价 地块解析。
毗邻墨水湖，
其中：规划净用地面积为：土地分类：住宅用地；
（建筑面积
遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》执行。 特殊要求
建筑后退墨水湖北路道路红线不少于10米。 地块现状
地块位于汉阳区墨水湖北路以南、十升小路以东。 地块规划净用地范围内建筑物已基本拆除。
该地块属武汉市土地整理储备中心土地储备计划范围内的地块。
（2） 项目SWOT（3） 项目评价。
第四部分 市场定位及项目评估（1） 项目定位。
拟建项目市场定位 项目开发档次定位
1、武汉市消费者的总体消费趋向：面积在80—120求住房具有良好的通风、采光性能，物业管理能提供质优价廉的安全保障措施和绿化环境；小区配套要求具有较强的多重性、健全性、功能性；2、购房户的整体需求(1)对房屋居住硬件条件进行改善的愿望是住宅市场发展的源动力。(2)价格、质量、环境是消费者最关心的因素。(3)目前武汉市以及汉阳主城区主要销售房价在(4)90—140平米的住房为市场首选，(5)相同价格的情况下，框架结构更受购房者青睐。(6)从对物业管理的要求分析：购买者的安全意识、费的动机正向要过一种新生活的思路转变，的切入点极为关键。(7)从对配套设施的要求分析： 生活必需的幼儿园、学校、医院、银行、商场仍为首选，反映出人们对生活、工作方便的普通要求，而对配套设施功能的多重性要求则反映出对舒适的追求，施的多重性、健全性、功能性是今后发展的方向。
2008年1适度超前的设计是有市场需求的， 5000---8000元／平方米的房屋占大部分。61.37%
90
分析。 平方米；户型为二室一厅、三室一厅、三室二厅的质量优良的住房；要
月比例为，其次是平米以下的住宅。
自我保护意识加强，而对绿化、功能、环境要求的提高说明住房消把握这种需求
从总体来说：配套设综合以上客户市场各方面的分析，我们拟将本项目定位在中高档品质的高尚社区。
项目功能定位
项目的高档位是要用项目的功能来体现的，拟建项目的功能定位在如下几个方面： 1、现代住宅新理念
在室外公共活动空间规划时，注意人与自然、人与人之间的和谐与交流，做到自然环境和人文环境相互辉映，可以布置一些具有鲜明特色的雕塑和小品，老人休闲娱乐场所，儿童读书角、娱乐园等，以提升整个住宅小区的文化氛围。 2、智能化住宅小区
通过公寓智能化综合布线系统和中心机房使住宅具有网络高速接入功能，即网高速通道；家居办公功能；家居娱乐功能；家居安全监控功能老人求救等)；家居管理功能等。 3、背景音乐系统
背景音乐系统由管理中心集中控制，通过遍布于楼内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。同时，在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。 4、自动消防系统
自动消防系统在地下车库设露智能式温感探测器，在办公室、会议室、大厅、走道、电梯前室等场所设置智能式光电感烟探测器，器。
5、直饮水系统
直饮水系统通过对小区内供水系统提供净化作用，将自来水净化后，向各家各户厨房提供可以直接饮用的高标准纯净水。 6、停车场管理系统
停车场管理系统将公寓车辆按时问、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理，给停车户提供停车方便，车辆安全，读卡器、自动开门机，探测器、控制器等设备组成。7、楼字自控系统
小区内的楼宇自控系统的监控功能，机组、冷水机组、换热器等设备运行状态的监视、故障报警和启停控制；8、送新风系统
送新风系统提供了业主在门窗都封闭的情况下保证室内空气清新的环保节能
8、高水准的物业管理服务
在物业管理方面，引入知名专业物业管理公司，以命面解决住户日常生活中可能遇到的困难作为制定物业管理服务的依据，通过硬件设备和人员服务，为客户提供最全而的物业管理。拟建项目销售价格定位
拟建项目所具有的功能在很大程度上决定了项目的成本价格，照市场上近期推出的楼盘的售价，故我们选取比较，并往此基础上对本项、目的销售价格，利用市场比较法，做适当、合理的定位。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。项目目标客户定位
(火警、煤气泄露、幼儿和每日早晚及特定时间播放音乐， 而项目的销售价格又要参5—7个有代表性或类型相近的项目加以分析INTERNET也可(AHU)、新风
可在节假日、在防火卷帘的两侧成对设置智能式光电感烟探测也使小区车辆管理更加完善规范。车辆管理系统由出入主要体现在对空调系统的空气处理机
（2） 方案评估意见。
第五部分 项目开发建设进度安排 （1） 有关工程计划。 （2） 施工横道图。
第六部分 投资估算与资金筹措 （1） 项目总投资估算。 1） 固定资产投资总额。 2） 流动资金估算。 （2） 资金筹措。 1） 资金来源。 2） 项目筹资方案。 （3） 投资使用计划。 1） 投资使用计划。 2） 借款偿还计划。
第七部分 销售及经营收入测定 （1） 各类物业销售收入估算。 （2） 项目销售回款计划。 （3） 资金来源与运用分析。 （4） 销售利润。
第八部分 财务与敏感性分析 （1） 盈利能力分析。 （2） 项目不确定性分析。 （3） 社会效益和影响分析。 第九部分 可行性研究结论与建议 （1） 拟建方案的结论性意见。
（2） 项目主要问题的解决方法和建议。 （3） 项目风险及防范建议。 附表：
1） 项目工程计划横道图。 2） 项目开发成本不算表。
3） 项目销售收入与经营税金及附加估算表。 4） 项目投资计划估算表。 5） 资金来源与运用表。
6） 损益及利润分配表。 7） 现金流量表（全部投资）。 8） 借款偿还期测算表。 9） 敏感性分析表。
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