房地产企业纳税筹划浅谈论文

房地产企业纳税筹划浅谈

摘要：文中分析了房地产企业纳税筹划的几个方面。 关键词：房产企业纳税筹划

所谓纳税筹划，是指纳税人在既定的税制框架内，通过对纳税主体的战略模式，经营活动、投资行为等理财涉税事项进行事先规划、安排，以达到节税、递延纳税或降低纳税风险为目标的一系列谋划活动。

对于房地产企业而言，纳税筹划考虑的具体税种有以下几项： 针对房地产交易和占用，需缴纳营业税城建及附加，土地增值税，契税，印花税、城镇土地使用税，房产税。

房产租赁看似平常，其实蕴藏着较大的税收筹划空间，主要通过改变租赁模式来实施筹划节税。

房地产开发企业租赁业务的纳税筹划有以下几种方式： 科学签订租赁合同分解租金收入；变租赁为对外投资；变房屋出租为承包业务；采取内部承租经营方式或委托经营模式。 1 简略介绍一下分解租金收入

为什么要分解租金收入？因国家规定企业未将房产卖出，而是用于出租，其租金收入应缴营业税和房产税，此时房产税税率是租金收入的12%，租金的分解则意味着房产税降低。

从合理分解租金的角度进行纳税筹划，将水电费、物业管理费从房租中分离出来，与客户分别签订房租合同和物业管理合同，单独收取房租、物业费、水电费。

也可出于管理要求，甲方派驻管理人员协助乙方对出租房进行监管，由乙方负担该派驻人员办公费及相关费用，由甲方提供合理票据，从而分解一部分收入。 2 房地产公司的税务核算

房地产公司将其所拥有的房产出租，其成本是比较大的，如果将出租改为投资，则双方都可能受益，因为免除了营业税，城建税和教育附加。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的决定，对于以房地产进行投资联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件将房地产转让到所投资联营的企业中时暂免收土地增值税。

但需要注意的是《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第5条明确规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免收土地增值税的规定，即房地产企业以房地产进行投资或联营要缴纳相应的土地增值税。但是财税字[1995]48号有关合作建房企业兼并转让房地产的征免税问题没有包括其中：所以房地产企业依旧可以通过合作建房或兼并转让等方式进行土地增值税的筹划合理降低税收负担。 3 承包经营的税务核算

按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2008]16号）的规定，承包方支付承包费属于企业内部分配行为不征收营业税。甲方可把拟租赁房产设立为经营场所，然后以内部承包经营方式承包出去，并收取承包费，即甲乙双方签订内部承包经营合同，并使甲方（出包方）收取的承包费同时符合以下三个条件。

①承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关法律责任。 ②承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算。 ③出包方与承包方的利益分配以出包方的利润为基础。 4 企业委托经营方案

甲方在项目前期运作的基础上，对不动产物业部分进行剥离、注册成立一家独立动作的具有法人资格的子公司（也可成立不具法人资格的分公司），然后，对该子公司采取企业委托经营方式，并收取一定的企业委托经营款，而相关的经营费用与税收全部由乙方承担，按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）和《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条件的规定，甲方收取的企业委托经营款，应缴纳营业税和企业所得税但不缴房产税。

筹划必须是超前的，在经营活动之前，就把税收作为一个重要因素来设计，把税收观念自觉落实到企业的各项经营决策活动中。企业税收起始于各项经济管理活动，反映于税务会计和纳税申报，降低税收负担，化解纳税风险是一项重要工程，强调各业务部门的

相互协作和配合，业务部门如果对税法了解较少。那只有在出现问题之后才反映于财务部门，所以在重大经营管理决策时不能仅局限于从法律角度规范合同，要从财务和税务角度，要从经济行为的合同管理、会计核算、方案设计等多个方面建立纳税管理风险防范体系。

日常经营活动中，税款是由财务人员计算，并申报缴纳到税务局去，许多人就认为税是财务的事，税率是财务人员的业务知识，是财务人员关心的。企业税负的多少是由财务部门产生的。只有财务部门是和税有关系的。实际上财务只不过是缴纳的过程，是企业的生产经营过程产生了税收义务。

经营过程是由什么来决定的？是合同。合同决定了经营过程，经营过程产生了税。业务部门在签订合同时就已经决定了税率税种，税怎么缴，不仅看账怎么做，更要看业务怎么做，不是财务做账做出的税，而是业务过程产生的税。

如果将企业的税收问题都交给财务去解决，而放松了对业务过程的税收管理，开展业务签合同时不考虑税收影响，财务缴税时更没有人监管，将会使税收在整个企业内部失控，给企业造成巨大税收风险。

最后筹划，是从会计、税法、财务管理、企业管理等方面于一体的综合性、专业性、实践性很强的工作。现今中介机构承担大量筹划业务，切忌生搬硬套，务必牢记其风险性，持必要的谨慎态度。