房地产发展与中国经济

首先，中国房地产的发展推动了中国经济的发展，然而，中国经济的发展也制约着中国房地产业的发展，中国的国情起着十分重要的作用。

中国的房地产业是否处于健康发展状态，首要标志是这个产业的发展是否符合中国当前和长远战略发展过程中的国经济的发展情况。 重视价格与供求关系、与社会居民收入之间的匹配程度，这的确是观察房地产市场健康与否非常重要的视角。因为按照马克思主义经济学原理，价格是一切社会经济关系协调与否的综合体现。

但价格并不是全部，认识房地产业的发展规律，需要有更广阔的视角。应当强调指出，作为一个发展中国家，对中国房地产业来说，国情重于价格。

为什么说国重于价格？因为价格是短期利益，国情是长期利益；价格是随机波动的，国情是相对稳定的；价格是“软”调整力量，国情是“硬”约束条件；价格是内在因素的外在反映，国情是外在表现的内在依据；价格是人们主观选择的结果，国情是自然、社会等客观存在的必然。从根本上说，是国情决定价格、价格服从国情，而绝不可能是相反。

在中国房地产业发展健康与否的判断中，把握国情十分重要。这个对国情重要性的认识，是我们这个民族、这个国家、这个社会以及我们的执政党在长期的实践与理论发展中，在对客观规律的认识上的一个伟大的飞跃。

就房地产业发展来说，中国的国情包括十大方面；或者说，房地产产业发展的“中国特色”包括十大要点。 一是中国正处于从农业国向工业国的转变过程中，处于城市化的高潮阶段。

今天，在中国的工业化不断发展过程中，我们日益懂得了一个重要的道理，就是“所有人都去种地，打的粮食反而不够吃；较少的人种地，打的粮食反而吃不了”。今天，中国不需要“知识青年到农村去”了，相反，上亿的农村剩余劳动力转移到了城市中务工经商，中国反而可以有把握地说，我们的农产品供给总量足够满足13亿人吃饱穿暖的需求。这个辩证法道理的物质基础，就是工业化过程中的机器取代手工劳动和城市化过程中的社会分工发展。在未来20到30年的历史周期内，中国房地产业的发展健康与否，首先取决于其规模、速度、空间分布结构、技术工艺水平、对资源的依赖程度等能否满足这样一个历史进程。

二是，老百姓刚开始“有产”，“买房置业”正在成为“全面小康”的标志。

实际上，在过去几年中，人们对投资性需求和自住性需求之间的关系、价格与收入之间的关系的争论，本质上并非仅仅是改善住房条件和是否买得起房的利益诉求。这个争论所反映的，是老百姓的资产累积时间短、累积程度低的现实与拥有房产这种高值资产之间存在尖锐矛盾的国情。

中国的房地产业健康发展，不仅要体现在人民群众“买得起”房的问题上，而且要体现在让人民群众“持有得起”房上，体现在维护老百姓住房的价值安全和降低他们的资产风险上，体现在让更多人民群众通过持有不动产来获取财产性收入和分享工业化、城市化所带来的好处上。

三是，原有城市基础差，伴随普遍性的城市拆、改、扩、建，多重利益关系需要统筹兼顾。

与发达国家相比，中国房地产业的一个显著特点是，其发展总是和城市的大规模拆、改、扩、建联系在一起。 中国的房地产业发展和城市的拆、改、扩、建相联系，是中国城市发展的历史决定的。

城市大规模的拆、改、扩、建过程，一定是城市资源的重新优化配置过程和城市人群的利益结构重组过程。因此，在中国房地产业的发展过程中，协调、兼顾各方利益的要求就格外突出。其健康与否，一定要体现在各种社会利益关系是趋于协调还是对抗上。让所有利益相关者都能分享产业和城市发展的好处是房地产顺畅发展的关键。

四是，资源有限，自然禀赋条件差，土地、能源等基础性资源严重短缺。

在我国房地产业发展过程中不可忽视的一个重要国情恰好是，中国是一个自然禀赋条件差、资源严重匮乏的国家。不仅土地资源必须严守18亿亩耕地的“红线”，而且在相当多的城市，水资源也严重短缺。能源更是中国经济发展的“瓶颈”制约。此外，环境承载力已经趋于极限。目前看，发达国家城市化进程的历史经验都不适宜在中国简单套用。中国的房地产业要想健康发展，必须走出一条具有中国特色的节地、节能、节水、节材和与环境友好的新路来。

五是，发展不平衡，城乡之间、区域之间、大中小城市之间、住房与公共设施之间、社会各群体之间差距明显。

中国的发展不平衡是多重的。城乡发展不平衡，东西部之间发展不平衡，大中小城市之间发展不平衡，城市经济规模与城市基础设施和城市综合承载能力不平衡，城市人口急剧增长与城市保障性福利资源的累积程度不平衡，以及城市各群体之间的收入不平衡等，构成了中国房地产业发展的特定外部环境。

发展不平衡不仅决定了中国房地产业必须面对多样化的需求，而且必须面对不平衡带来的各种矛盾冲突，必须承担起缩小各种不平衡差距的历史任务。

六是，市场体系和保障体系均不完善，资源配置力量尚未形成相互牵制、相互补充的全覆盖系统。

中国房地产市场体系不完善主要表现在四个方面。其一，短期利益的约束力、诱导力强，而社会稳定、改善环境、节约资源、促进公平、保护消费者等长期利益的约束力、影响力很弱。其二，保障体系和市场机制尚未形成相互补充、无缝对接的资源配置体系。其三，新房交易的一级市场和二级市场、租赁房市场发展不平衡，存量住房资源不能充分动员到满足实际住房需求的过程中来。其四，要素供给的市场化程度不高，土地、资金等的供给仍处于垄断或严格控制下。

市场体系和机制不完善导致两个不良后果。其一，市场参与者行为被扭曲，短期市场信号成为了引导供求关系的主因素.其二，整个产业的各种风险高度集中于交易环节，原材料价格上涨、通货膨胀、国际汇率变化以及信贷风险等都只能在交易环节的博弈中体现，关于“取消预售房”的争论、用“假按揭”取发贷款的违规行为、二手房交易中的税负转嫁行为等均源出于此。此外，中热议的“穷人买不起房”、“房奴”、“夹心层”、“抑制二套房”等说法，都和市场的资源配置体系不完善、风险配置结构不合理密切相关。

这个国情决定了其健康发展的过程实际上将是一个“游戏规则”不断摸索、完善的过程。 七是，对外开放引起对城市资源的国际化竞争，房地产业已经面对经济全球化的挑战。

中国房地产业的国际化主要体现在三个方面。其一，外资对中国城市资源的竞争日益激烈。在我国一些沿海大城市中，获取中国城市的优质房地产资源已经成为国际资本进军中国市场的重要登陆点。这些外资购楼置业的价格参照物，是投资中国的“机会收益”，即把商务总部搬到中国的城市中能获取多大的商业利益。其二，国际性房价波动对国内市场的影响日益增大。在中国经济发展过程中，我国城市在世界经济格局中所占地位也是快速上升的。其三，对人民币升值的预期推动外资加速涌入中国房地产市场。过去几年中国外汇储备的异常高速增长实际上已经明确反映了这一国际资本流动的趋势。

八是，产业自身发展薄弱，产业内部的技术创新能力、盈利模式、抗风险能力、产业组织结构等均处于初级阶段。 由产业发展的历史条件决定，我国房地产企业普遍存在着对依赖程度高，缺乏市场竞争充分“洗礼”的特点。不论是在大城市还是在中小城市，房地产项目经常是和的城市升级改造意图密切联系在一起的。这种先天条件决定了我国房地产企业的抗风险能力普遍偏弱。大量依靠银行的开发贷款或者按揭贷款是开发商的基本操作手法。在这种情况下，一旦市场有变，企业的通常做法就是“一走了之”，“一散了之”，把风险留给社会，留给，留给银行。我国房地产业的技术创新能力也不强。尽管一段时期来很多开发商在市场上大打“绿色”、“环保”、“宜居”的牌号，但实际上过去几年中我国新建住房的绝大部分都是不符合节能标准的。此外，在产业组织结构中，大中小企业的合理构成状态也远未形成。目前中国最大的房地产企业所占市场份额还不到2%。“群雄并起”仍是产业组织结构的基本特点。

由于性的地域分割和市场竞争不充分等原因，改变中国房地产业的这种状况可能需要一个较长时期。 九是，在一个长时期内，宏观经济环境将呈现为不稳定和不确定因素众多的状态。

近期宏观环境的不稳定首先来自于国际经济的不确定性。目前金融危机已经明显向实业领域蔓延，各国纷纷采取了前所未有的市场干预措施。但人们对世界经济何时走出衰退阴影仍持悲观态度。

宏观经济的不稳定还来自于国际市场资源产品价格的不确定性。在过去几年中，能源、矿产品、贵金属和农产品价格连续暴涨。这种价格暴涨暴跌并不能从实物层面的供求关系中找到充分依据，资源性产品价格的这种金融化波动特征极大地加剧了国际经济的不稳定性。

宏观环境的不稳定也来自于我国自身总量平衡关系和的不确定性。

在未来一个长时期内，由于发展阶段转换、产业结构升级以及对外开放的持续扩大，中国经济已经步入了一个高风险阶段。在房地产市场上，单一的需求旺盛主导阶段已经过去。应对复杂多样的不确定性，适应供求关系的上下波动将是房地产业健康发展的必要条件。

十是，消费观念与文化传统需要长期引导。

在中国的文化传统中，购房置业、拥有属于自己的住房是人生成功的重要标志。不仅如此，在住房消费上力求“一步到位”、攀比求大的消费观念也颇为人们所接受。由此而来，超出自己的资产累积程度和收入水平购房，“三代人集资购房”，超出实际需要地追求大户型，不考虑长期风险的过度负债购房等现象就成为了中国房地产市场上特有的一个普遍现象。由于资源和实现可持续发展的需要，这种消费观念是不应该鼓励的。中国房地产业的健康发展过程，还应当是合理引导消费、形成健康文明的住房消费模式的过程。

中国的国情与中国的经济和房地产的发展都息息相关，从而使中国经济与中国房地产业的发展紧密相连。