ＣｌＴＹ ｌ城 ， ～ 以转让，但可以被赎回，控制权由全体 社员平等拥有，社员民主选举代理人行 使剩余索取权，收益仅由社员分享，分 配方式通常以交易量为依据。在原初状 态，入社成员基本上都存在贷款需求， 相互资金融通的动机比较强烈，所以合 作成本较低。而代理问题则主要通过社 会约束和自我约束，以社员的退社作为 潜在威胁来激励，不过退社往往会造成 合作金融组织的不稳定，在实际中通常 被限制。所以总体来看，代理成本在原 初合作金融组织中不时很高，但也未能 根本解决，代理人经常只能代表一部分 社员的利益而无法代表全部。 中国农村具备建立原初合作金融组 织的基础。由于村级行政组织基本上实 现了民主化管理，村民委员会由村民直 接选举产生，所以可建立以村为单位的 社区性合作金融组织，由村委会代理行 使对合作金融组织的控制权和表决权， 基本可以保证合作金融组织根植于农 村、农业和农民。 （二）合作金融组织治理机构的改进 合作金融有赖于规模效应，所以原 初合作金融组织迟早还会扩张，由此引 发合作成本和代理成本过高的问题。而 且，农村目前的信用合作社都集中在乡 镇和县，因此治理结构的改进更显必要 和更具有现实指导意义。 １．合作金融组织ｌ 在合作范围扩大和收入水平提高 后，“一人一票制”无法对出资数额大 的股东进行有效激励，在低成本的退出 机制下，大额资本很容易流出合作社， 造成合作资本运作能力的下降。因此， 所有权有必要分配给股份较多的股东， 使民主和资本双方利益从总体上达到既 相互促进，又能相互制约的表决方式。 它的治理结构特点是：社员的股金分为 资格股和投资股两部分，资格股实行一 人一票，超出资格股的资本量列为投资 ７６ 股，按一定的标准折合成表决权。这种 治理结构既保证了社员基本的民主权 利，又体现了资本的风险价值，是民主 和动力机制的统一，有利于实现效率和 公平的最佳结合。 ２．合作金融组织¨ 这种治理结构改变了合作股份不能 自由转让的假定，但其他条件仍然满 足。在股份可以自由流转的情况下，社 员投资的流动性增强并且具有通过二级 市场增值的可能。研究表明，可自由转 让的并能通过市场评价其价值的剩余索 取权可激励股东更多的投资。股份的不 可退让和自由转移增强了合作金融组织 资金的稳定性，不会因资本退出而影响 规模，同时还可以引入外部约束机制来 激励和监督代理人的经营行为。不过， 这种治理结构需要一个股权交易市场， 治理效率取决于市场的健全和完善。 ３．合作金融组织Ⅲ 这种模式突破了合作金融只限于会 员的封闭型交易，引入外部投资者，剩 余索取权在更广泛的范围内分配。由于 外部投资者不再具备双重身份，所以更 具有监督和激励代理人的动力。而且， 在风险可控的范围内吸收存款，有利于 发挥债务融资结构对代理人的监督约束 作用。外部资金的进入也有利于扩充合 作金融组织的资金规模，提高资金利润 率，更多地将股份制的内部激励机制应 用在合作金融上。 以上合作金融组织的三种治理结构 只是理论模式，在现实中并不一定单独 存在，例如我国推行的股份合作制就是 前两种模式的有机结合，合作银行则是 第三种模式的表现。总之，合作金融组 织的治理结构应该在不同的发展阶段有 所变化，固守原有的性质只能导致合作 成本和代理成本的增加，最终造成组织 解体或者被政府控制两种不良结局。一 （作者为山西财经大学财政金融学院副教授） 从１９９８年房改以来，人们Ｉ 件得到了很大改善。但是随ｊ 商品化，房屋的价格也越来ｊ 且近年的上涨幅度逐渐加快 的市场经济条件下，价格应｛ 给和需求关系决定的。影响 的需求有几个方面，其中最 城市化带来的需求，在过去 问，中国城市化水平已经从１ １７．９％上升到２００７年的４４．９％ 处于工业化、城镇化的快亚 段，到２０２０年中国的城市化 中国城市经济ＣＨＩＮＡ ＵＲＢＡＮ ＥＣＯＮＯＭＹ 问题研究 北京市城镇居民住房需求分析 ■汪明军 住房问题＿关系人民幸福、社会稳定．是建设和谐社会的夫事。要切实解决好人民的住房问题就要 持续地增加人们的收入．井日．保持合理的市场住房价格 ６０％左右。也就是说，在未来的十几 能力的需求只能称为需要。所以，以 能做为需要考虑。对于住宅来说，购 年间，每年都将有一千五百万左右的 人口进入城市居住，这将带来大量的 城镇住宅需求。其它影响需求的还 有：改善现有住房条件、城市旧城改 造、投资投机需求等。 上对于住宅的需求只有具备了相应购买 能力的部分才能算是需求，其余的只 买能力的决定性因素包括消费者的支付 能力和住房的市场价格。本文试以北 表１．２００４—２００７年北京市城镇居民人均可支配收入情况表 年份 瑚毫蠢叠吱葛 曩一 ．收入ｔ竞） ；。ｌｌ 蝇派奉 ２ＯＯ４ ２００５ ２００６ １５６３７．８ １７６５３ １９９７８ １２．６Ｏ％ １２．９Ｏ％ １３．２０％ 实际增长率 １１．５Ｏ％ １１．２０％ １２．２Ｏ％ 经济学中关于一种商品的需求定 义是指在一定时期内，消费者在各种 可能的价格水平下愿意而且能够购买 的该商品的数量。这个定义指出，需 求是指既有购买欲望又有购买能力的 ２００７ ２１９８９ １３．９０％ １１＿２Ｏ％ 有效需求。只有购买欲望而没有购买 资料来源：根据北京统计年鉴、国民经济和社会发展统计公报整理 Ｃ＿ＴＹ ，－ 表２．２００４～２００７年北京市城镇居民家庭人均支出情况表 城镇居民 其中 其中 年份 人均总１支出 增长率 人均消费 增长率 人均购房 增长率 ｆ元｝＿ 支出（元） 支出（元） ２００４ １６１６２．３ １７．４％ １２２００．４ ９．７％ １５４ｏ，１ １Ｏ９％ ２００５ １７１７４．３ ６．３％ １３２４４．２ ８．６％ １１Ｏ１．５ —３０．１％ ２００６ ２Ｏ２４Ｏ １７．９％ １４８２５ １１．９％ １８６５ ６９．２％ ２００７ ２１６２４ １１．６％ １５３３０ ８．７％ １９２６ ３．３％ 资料来源：根据北京统计年鉴、国民经济和社会发展统计公报整理 京为例，通过对消费者近年来用于购 的增长。表１显示了北京市城镇居民 买住房的支出情况，从购买能力的角 ２００４年Ｎ２ｏｏ７年的人均可支配收入情 度来分析北京市城镇居民的住房需求。 况，扣除价格因素影响的实际增长都 在１ １％以上。 一、２００４～２００７年北京市城镇居 ２００４年到２００７年的支出年均增长率 民在购买住房方面的支出情况 为１０．１９％，略低于可支配收入的增长 表３．２００４～２００７年北京市城镇居民人均住房支出情况表 年份 城镇居民人均年 增长率 城镇居民人均年 增长率 房购支出（元） 归还房贷（元） ２００４ １５４０．１ １Ｏ９％ １７５．８ １４４．２％ ２００５ １１０１．５ —３０．１％ ３Ｏ８．５ ７５．５％ ２ｏＯ６ １８６５ ６９．２％ ３０４ －１．６％ ２００７ １９２６ ３．３％ ５７４ ８８．８％ 资料来源：根据北京统计年鉴等整理 １．人均收入与支出情况分析 率，表２显示了北京市城镇居民家庭人 由于经济的持续快速发展，近年 均支出情况，其中人均购房和建房支出 来，人们的收入和支出都保持了较高 每年都占总支出的近９％。 表４．２００４—２００７年北京市城镇居民住房总支出分析 城镇人口 城镇居民 城镇居民 城镇居民 城镇居民 城镇居民 年份 （万人） 人均年购 房支出 人均年归 还房贷 年购房支 出总额 年还贷总 月均还贷 总额 （元） （元） （亿元） 额（亿元） （亿元） ２００４ １１８７．２ １５４０．１ １７５．８ １８２．８４ ２０．８７ １．７４ ２００５ １２８６．１ １１０１．５ ３０８．５ １４１．６６ ３９．６８ ３．３１ ２００６ １３３３．１ １８６５ ３０４ ２４８．６２ ４０．５２ ３．３８ ２００７ １３８８．１ １９２６ ５７４ ２６７．３５ ７９．６８ ６．６４ ７８ 表３汇总了２００４年到２００７年问对 ２０００户城市居民家庭每人每年用于购 买住房方面的现金支出。这个支出包 括两个方面，即人均年购房支出和人 均年归还房贷支出，其中每年的人均 购房支出是指每年人均用于在购房时 交纳的购房款金额，人均年归还房贷 是指每年人均用于归还已购住房的按 揭贷款金额。 从２００４年至２００７年尽管每年的支出 增长情况并不均衡，但总体仍处于较高 增长。每年的人均购房支出的增长率为７． ７２％，人均归还房贷的增长率为４８．３５％。 人均归还房贷的增长率远远高于可支配 收入和支出的增长。 ２．北京市城镇居民的住房总支出 分析 随着北京市的常住人口的增加和城 市化程度的不断提高，北京市的城镇人 口数量也逐年递增。具体的数字为：２００４ 年是１１８７．２万人，２００５年是１２８６．１万人， ２００６年是］３３３．１万人，２００７年是１３８８．１ 万人（资料来源：２００４～２００６年数据来 源于北京统计年鉴等）。结合表３和北京 市的城镇居民人口数据，可以计算出北 京城镇居民每年在住房上的总支出情况。 二、２００７年北京市城镇居民住房 需求分析 １．２００７年北京市城镇居民购房能 力分析 城镇居民年购房支出总额是城镇 居民在购房时一次性交纳的购房款金 额，也就是通常所说的购房的首付 款。年归还房贷的总额是指每年用于 归还已购住房的按揭贷款金额，这个 支出能力的高低决定了消费者可以在 购房时贷款的比例和金额。以上两项 中国城市经济ＣＨＩＮＡ ＵＲＢＡＮ ＥＣＯＮＯＭＹ 问题研究 表５．２００７年购买住宅的价格一数量分析表 支出相结合，决定了消费者在住房方 面的购买能力。 ２００７年北京市城镇居民购房交纳的 首付款总额为２６７．３５亿元，平均每月新 增的归还房贷的总额为３．２６亿元。根据 个人住房按揭贷款的相关规定，我们在 计算时将按揭贷款的期限定为２０年。按 照商业贷款２００７年７月２１日利率下限， 采用等额本息还款法计算，在购房时可 以承担的贷款比例为６１．７７％，贷款金 额为４３１．９１亿元。也就是说，人们在 购房时的首付款为２６７．３５亿元，首付比 例为３８．２３％，实际的总消费金额为６９９． ２６亿元。这里包括购买新建商品住宅、 二手房和经济适用房等的总金额。 ２．２００７年北京市城镇居民住房价 格—数量分析 根据以上计算，２００７年北京市城 镇居民购买住房的总消费金额为６９９．２６ 亿元人民币。在这个总金额下，住房 的价格越高可以买到的总面积越小， 反之，价格越低可以买到的总面积越 大。表５列举若干数据反映了价格一面 积的关系。 ２００７年北京市商品住宅的销售面积 为１７３１．５万平方米，销售额为１８４６亿 元人民币，相应的商品住宅总体均价为 １０６６１元／平方米。如果城镇居民全年的 购房消费金额全部按照这个价格购买商 品住宅，可以购买到的面积为６５５．９万 平方米，只占到商品住宅总销售面积的 三分之～ 。 ３．２００７年北京市城镇居民住房需 求曲线 需求曲线是用来表示在一定的特定 时期内，消费者在每一种价格下所愿意 并能够购买的商品数量。根据以上数据 可以得￣ｔ］２００７年北京市城镇居民住房需 价格（ 完）ｌ ８０＿ －４９９ ６ｏ８１ ｌ ７３８１ ９｛擒Ｏ １Ｏ。７５９ １９９８１ ２７９／＂３ 面积（万 ） １８５Ｏ １４００ １１５０ ｆＩ ９５０ ７００ ６５０ ３５０ ２５０ 求曲线。这样可以更直观地看到价格与 高。这里假设从２００８年开始每年的人 需求数量之间的对应关系。 均购房支出增长率为ｌ５％，略大于可 支配收入的增长，那么２００８年至２０１０ 三、未来三年北京市城镇居民住房 年的城镇居民人均年购房支出分别 需求分析 为：２２ ｌ ５元、２５４７元、２９２９元。 １．２００８～２０１０年北京市城镇居民 关于城镇人口增长方面，最近几 住房购买能力分析 年来北京的城市化率都是以７％以上的 图１．２００７年北京市城镇居民住房需求曲线 ２００４年至２００７年的人均年购房支 增速提高，到２００７年底高达８５％（城 出的年平均增长率为７．７３８％。基于中 市化率根据北京统计年鉴中城镇人口 国经济多年来增长又好又快的现实和 和乡村人口数计算）。北京市的常住 中央对经济保持稳定增长的预期，相 人口近年也增加很快，２００７年底的常 信人们的收入将会不断地提高，同时 住人口达到了１６３３万人，比２００６年 人们用于住房的消费支出也将逐步提 末增加５２万人，是２００１年以来人口增 表６．２００８－－２０１ ０年北京市城镇居民年购房支出分析表 一 …ｌ一 一 ．年份 ｊ毒餐肇 Ｄ（方ｌ 囊 城镇墨民人均年 城镇署民年购房 城镇居民年购房 ： ｉ０ ； 一…爱ｌｌｌ慧ｌ■ ｌ一 ｌ’ｊ ｌｉ 购房熏出ｆ元） 支出ｌ一 《 ’营颧（亿元） 总支出增长率 ２Ｏ０８ １４１６ ２２１５ ３１３６ １７３Ｏ％ ２００９ １４３０ ２５４７ ３６４ ２５ １６１５％ ２０１０ １４４４ ２９２９ ４２３ ０７ １６１５％ ７９ ＣＩＴＹ㈠ ＿ 表７．２００８～２０１ ０年北京市城镇居民归还贷款情况分析表 每月新增归还贷款 年人均归还贷 年人均还 年份 首付款 贷款｛亿元） 总金额（亿元） ２００８ ３１３．６０ ５０６．７ ３．８２ 化阶段的中、后期，所以未来几年北京 市常住人ＶＩ的增加和城市化率的提高 贷增长率 ５４．５％ 款金额（元） ８８７ 应该会有一个放缓。这里假设２００８年 的未来增长率为２％、２００９年和２０１０年 城镇人口的增长率为每年１％，则２００８ ２００９ ３６４．２５ ５８８＿５ ４．４４ １２５１ ４１．０％ ２０１０ ４２３．０７ ６８３．６ ５．１６ １６６７ ３３ ３％ 加最多的一年。这种增长速度是中国 来了巨大的资源和环境压力，这些问 所处的城市化阶段所致，同时也和 题已经影响到了北京的可持续发展， 表８．２００８年北京市城镇居民住房需求分析表 价格（元）ｌ ４４３４ ５１２７ ｌ ６０７６ Ｉ ７１３３ ｌ ８２０３ １０９３７ １８２２９ ３２８１２ 面积（万ｍ’）１Ｉ １８５０ １６０ｏ ｌ １３５ｏ １１５ｏ ｌ １（３００ ７５ｏ ４５０ ２５０ 表９．２００９年北京市城镇居民住房需求分析表 价格（元ｌ ５１５０ ６１４７ ７３２９ ９０７４ １１２ｏｇ １５８８ｏ ２３８２Ｏ ３８１１１ 面积（万ｍ ） １８５０ １５５０ １３００ １０５０ ８５０ ６００ ４００ ２５０ 表１ ０．２０１ ０年北京市城镇居民住房需求分析表 价格（元） ５９８２ ７１４０ ｌ ８１９７ ｌ ９２２２ ｌ １３８３３ ｌ １７０２５ ２７６６６ ｌ ４４２６６ 面积（万 ） １８５０ １５５ｏ Ｉ １３５０ Ｉ １２０ｏ ｌ ８０ｏ Ｉ ６５ｏ ４００ ｌｌ ２５０ ２００８年的北京奥运会紧密关联。随着 北京市在２０２０年前将把总人口控制在 经济社会的发展，人口的快速增长带 １８００万人，同时北京市已经进入城市 图２．２００８年北京市城镇居民住房需求曲线 ２００８年北京市城镇居民住宅需求曲线 ２６Ｏｏ０ ２４Ｏｏ０ ２２Ｏ００ 价； 格１６０００ 一１４０００ １２０００ ７５１００（￣ ，一８００Ｏ ６０００ ４ｏ００ ２０００ ０ ０ １０ｏ ２００ ３０Ｏ ４Ｏ０ ５ＯＯ ６Ｏ０ ７００ ８（７３ ９００ １（ＤＯ １１ｏ０ １２ｏ０ １３ＯＯ １４００ １５Ｏ０ １６ＯＯ １７００ １８０Ｏ １９ＯＯ ２０００ 面积《万平） ８０ 年至２０１０年的城镇人口数分别为： １４１６万人、１４３０万人和１４４４万人。 表６是结合年人均购房支出增长和 城镇人口增长的假设，得出的２００８年到 ２０１０年的城镇居民年购房支出总额。 未来三年中购房的按揭贷款我们仍 采用２００７年的贷款比例６１．７７％，结合 以上数据计算出相应的贷款金额和需要 新增的人均还贷能力。 从表７的数据看到，人均年还贷所 需的增长很高，这意味着此项支出在总 支出中占的比例也将增多。 ２．２００８—２０］０年城镇居民住房需 求分析 根据表７中的数据我们可以得出 ２００８年￣２ｏｌｏ年每年的北京市城镇居民 住房需求的价格一面积关系，表８一表 ｌ０表明了这种价格一面积关系。 以２００８年为例，如果从满足北京市 城镇居民购买能力的角度考虑，房屋的 均价在１０９３７元／平方米时（比２００７年 的北京市商品住宅销售均价略高），仅 能购买７５０万平方米，如果要买到］０００ 万平方米的住房，那么房屋的均价只能 是８２０３元／平方米。 ３．２００８～２０１０年城镇居民住房需 求曲线 北京市２００８年上半年的实际人均可 支配收入增长１１．６％，略低于２００７年同 期，消费支出增长７９８８元人民币，同期 增长７．５％，总支出１０７０２元人民币，增 长一４．０％。其中购房与建房支出２６７ 元，增长一８１．７％。购买支出的大幅度 中国城市经济CHINAURBANECONOMY问墨研究下降与房价的居高不下有着直接的关图32009年北京市城镇居民住房需求曲线．系，高涨的房价降低了购买能力。，抑2009300∞2800026000年北京市城镇居民住宅需求曲线制了对于住房的需求从这组数据也可以看出以上在分析时所采用的关于支，出增长率的假设都是相对乐观的实际，价格一—：裟：嚣16000的需求要低于这个假设。140D012000’兀一00008000四、结语通过总结近年来北京市城镇居民在60004000价格一元一2000裟llllilllll谶面积(万平)勰购买住宅上的支出和需求情况，并分析了200求。8年到2010年对于住宅的需2007，表ll显示了北京市2004年至。图42010年北京市城镇居民住房需求曲线．年的商品住宅销售数据我们看到2010城镇居民的住房支出和实际市场销售数据之间存在很大的差距。年北京市城镇居民住宅需求曲线2008年北京市上半年商品住宅销售均价比2007年又有所增长米，，而销售面积为34950％，。．3万平方仅为2007年的从市场的角度来说关系决定的。价格是由供需，作为住房的供应者即房01002003004005∞60070080090010001100120013001400150016001700180019002000地产商来说当然希望房价越高越好，但面积(万平)究竟房价应该如何制订是与其所希望的销售数量相对应的。上面的分析已经清楚地表明，仅从北京市城镇居民的实际，场监管等方面的宏观调控政策今日已取得了一，时至解相关信息，清楚地认识市场的有效购买能力考虑根本无法支撑如此高的。些成效。如果再合理需求情况，从而正确地引导市场预房价和销售面积近几年来由于市场对表112004．于未来房价的非理性预期造成了投资性—2007年北京市商品住宅销售表销售额(亿元)10851．购房和投机性购房的大量增加，这也是年份20042005销售面积(万棚I)22858．时)均价(元，均价增长率653％．造成供需矛盾并使得房价在短期内飞速上涨的主要原因。474758532566220517315．15018．2329％．住房问题关系人民幸福定，、社会稳要切实2006200716263．是建设和谐社会的大事73762602％4454％．。解决好人民的住房问题就要持续地增加人们的收入住房价格。，184610661并且保持合理的市场资料来源：根据北京统计年鉴、国民经济和社会发展统计公报整理。为稳定市场住房价格有效地完善有关房地产的相关信息，、期，就能够真正使房价回归理性。，使抑制商品一房的投机行为政府已经采取了健全房地产市场体系、数据统计系统，解决政府、房地产开，市场有序健康发展■(作者为中国社科院研究生院社会学系博士研究生)系列加强房地产市发商和消费者之间的信息不对称有关各方都能及时、使全面、有效地了81
