在房价疯涨的背景下，为了获得更高的利益，一些不诚信的卖家在签订了房屋买卖合同后，宁愿违约，也要把房子卖到更高的价格，一房二卖甚至一房多卖。而买方签了合同花了钱，结果发现房子又被卖给了别人，在购房时，遭遇“一房多卖”，发现“被坑”后，应如何处理？本节主要介绍一房多卖的合同效力、履行顺序、不诚信的出卖方违约责任的承担及一房多卖违约行为的主要应对方法。
基本案情2017年11月25日，原告刘某与被告株洲某房地产有限公司签订了一份《商铺认购合同》，该合同主要内容为：被告株洲某房地产有限公司向原告刘某预售某号商铺，商铺的用途为商住，建筑面积18.91平方米，约定每平方米价格为3384.45元，购房总款为64000元，被告于2018年5月31日交房，并于2020年11月25日前为原告办理产权登记。合同签订当天，原告刘某依约一次性将64000元购房款支付给被告公司。2018年6月，原告要求被告交房，但被告未按期交房。2018年10月，原告得知被告将其购置的商铺出卖给案外人并在房产管理局办理了预售备案登记。
刘某认为：被告瞒着原告将已经出售给原告的房屋另行出售给他人，并在房产管理部门办理了预售备案登记。被告违背合同约定，恶意将已经出售的商铺二次出卖给他人，现涉案房屋已经备案登记在他人名下，被告已经无法履行交付房屋的义务，其行为已构成根本违约。因此，双方签订的《商铺认购合同》应解除，被告应向原告返还购房
款64000元，并赔偿损失64000元。
问题：
本案中《商铺认购合同》无法履行，被告株洲某房地产有限公司责任应如何承担？
基本理论及应对策略 一、一物多卖合同的效力
《合同法司法解释（二）》第十五条规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。从该司法解释的规定可以看出，就同一个标的物签订的多重买卖合同并非无效合同，无法取得标的物所有权的买受人可以依据已签订的有效合同追究出卖人的违约责任。
一房多卖中，出卖人就同一标的房屋与不同的买受人签订的多份合同，只要符合合同的生效要件，不存在合同无效或者可撤销的法定情形，都应是有效合同。
二、一物多卖时的履行顺序
（一）当事人就同一普通动产及特殊动产签订的多重买卖合同的履行顺序最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》为普通动产及特殊动产多重买卖合同如何履行确定了标准。该司法解释第六条规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在
买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照下列顺序处理：（1）先行受领交付的买受人获得标的物；（2）均未受领交付，先行支付价款的买受人获得标的物；（3）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人获得标的物。
出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形处理：（1）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（2）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（3）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（4）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
（二）当事人就同一土地使用权多重转让时的履行顺序 《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对同一土地使用权多重转让的履行顺序确定了标准。
土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下顺序处理：（1）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方优先取
得土地使用权；（2）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地使用权；（3）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方优先取得土地使用权；（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方优先取得土地使用权。
（三）当事人就同一房屋进行多重买卖时的履行顺序
现行的法律规定并未明确一房多卖的履行顺序。笔者认为，上述司法解释提供了解决思路，根据《合同法》《物权法》基本理论及司法实践，一房多卖的履行顺序应按如下规则确定：
1.合同均未履行的，以签订时间先后顺序确定履行顺序。 如前所述，一房多卖情况下的数份合同并不因一房多卖行为而无效。在数份买卖合同均为有效合同的情况下，如果数份合同均未实际履行，买受人均只能依据合同享有债权，债权具有平等性，属于各买受人的期待权。既然都属于平等的期待权，就应当按合同成立的先后顺序，先达成合意的合同应先履行，即先签订买卖合同的买受人有权主张优先于后签订房屋买卖合同的买受人取得标的物的所有权，其他买受人因不能取得合同标的物的所有权，无法实现房屋买卖合同的目的，可以向出卖人主张违约责任。
2.根据物权优先于债权的原则，买受人已经取得标的物所有权的应优先予以保护。
在一房多卖的情况下，如果其中一名买受人已经取得了标的房屋
的所有权，该房屋已过户登记到其名下，即使尚未实现对物的占有（未完成交付），根据我国《物权法》规定的物权变动规则，不动产的物权变动以登记为准，已经取得物权的当事人已公示为合法的登记权利人，应当优先受到法律保护。根据“物权优于债权”的原则，其他买受人享有的仅仅是基于买卖合同的债权，仅仅是一种期待权，相较于登记权利人所获得的既得的物权而言，不具有优先性。对未取得房屋所有权的买受人，因标的房屋已经过户登记给他人，其无法获得房屋所有权，买房目的已经落空，有权要求出卖人承担违约责任。
房屋“一物二卖”中所有权以登记为准——刘龙波诉李唐文、广东省长城建设珠海公司房屋买卖合同纠纷案：
本案要旨：物权要发生变动，不但当事人之间须有债权意思表示，标的物还须履行登记或交付的法定方式，动产的物权变动以交付为准，而对于不动产所有权的取得，我国房地产管理规定中则以登记注册为要件。当房屋出现“一物二卖”的情况时，首先办理过户登记的取得房屋所有权。
3.在买受人都未取得标的房屋所有权的情况下，已经先行占有的买受人优先取得房屋所有权。
在一房多卖的情况下，各个买受人均未取得标的物的所有权，但其中一个买受人已经取得对标的房屋的占有，如出卖人已将房屋转移占有交付给买受人，其他买受人并未占有房屋的，在买卖合同都有效的情况下，已经占有了房屋的买受人，有权要求取得完整的物权。物
权权能包括占有、使用、收益及处分，其中占有属于重要的物权权能，房屋买受人的占有权应当受到法律保护。而其他并未占有房屋的买受人，依据合同享有的债权相较于占有权仍然属于期待权，合法的占有权应得到优先保护。当然，买受人对房屋的占有应当是有法律或者合同依据的合法占有，如出卖人依据合同将房屋交付给其中一位买受人等，抢占、强占等对房屋的非法占有行为不受法律保护。
4.在一方当事人已经履行合同义务的情况下，已履行义务一方优于其他未履行的买受人优先取得房屋所有权。
出卖人将同一标的房屋出售多次，各买受人都未取得房屋所有权，也没有合法占有房屋时，如果其中一位买受人已经履行合同义务，如支付了购房款，而其他买受人还没有履行合同的，已经履行合同义务的买受人可以请求出卖人转移房屋的所有权。
北京市高级人民法院民事判决书（2014）高民终字第483号节选： 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件
具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。
三、一房多卖的责任承担
在商品房交易过程中，出卖人故意隐瞒房屋的销售情况，一房多卖，买受人商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
非商品房买卖即普通房屋买卖，如果出现一房多卖，无法适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的，可以依据《合同法》第一百零七条的规定，要求出卖人承担违约责任。因出卖人的欺诈行为，该合同订立时意思表示存在瑕疵，依据《合同法》规定该合同为可撤销的合同，受欺诈方可以请求撤销该合同。如果由于出卖人的违约行为，买受人无法按约获得房屋的所有权，其合同目的无法实现，根据《合同法》第九十四条规定，买受人可以主张解除合同并要求承担赔偿损失责任。
“一房多卖”也可能构成合同诈骗罪，面临承担刑事责任的风险。根据《刑法》第二百二十四条的规定，合同诈骗罪是以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。合同诈骗罪与《合同法》中规定的欺诈区别在于，民事欺诈中合同当事人隐瞒真相或者虚
构事实的目的大多是为了完成房屋交易，而合同诈骗则是为了非法占有他人财物，行为人主观上是以无对价地非法占有他人财物为主观目的。在一房多卖行为中，出卖人是否构成合同诈骗罪，主要是判断房屋出卖方是否具有非法占有他人财物的目的，应综合出卖人将同一房屋多次出卖的原因、是否有真实的交付房屋的意思、是否具备清偿债务的能力等方面进行认定。
四、一房多卖的应对
1.在房价上涨的行情下，卖方可能为了个人经济利益就同一房屋签订多份合同，自信守约的买方可以选择支付较多定金或约定较高违约金的方式预防出卖方的恶意违约行为。
2.卖方一房多卖，在房价上涨的情况下，买方可以主张差价损失，要求卖方按照现行市价与合同约定价格的差价进行赔偿，或者可以通过提供新的买卖合同证明该房屋再次出手的价格，也可通过专业房地产评估机构的评估，确定房屋购买差价。但不能仅提供从网络上得来的一些非正规消息而要求赔偿，否则盲目诉讼，面临无法得到赔偿的风险。
“一房二卖”违约明显 盲目诉讼未能如愿得赔偿：
2009年2月10日，姚先生在房地产经纪公司居间服务下，与业主王小姐签订了书面的房屋买卖合同，姚先生按照合同约定向王小姐支付了定金，约定三天后去房地产管理部门进行买卖合同的网上签约。后王小姐对于签约事宜一拖再拖，直到4月份，姚先生发现该房产已
经被出售。王小姐承认了“一房二卖”的事实。不过，她只同意退还定金，对其他不予赔偿。
5月，姚先生将王小姐诉至法庭，要求王小姐双倍返还定金，赔偿购房差价款，赔偿已交纳的房地产经纪公司居间服务费等诉讼请求，房地产经纪公司为此案诉讼第三人。姚先生觉得对方违约明显，也没请律师。在此案的审理过程中，姚先生只在网络上找了些截止到2009年6月商品房涨价的信息，将这些信息作为证据，提交到法庭，用以证明同样的房屋2月份与6月份存在10余万元的购买差价，要求王小姐赔偿。法庭对于本案经过开庭审理后，最终判决王小姐双倍返还姚先生的购房定金，赔偿姚先生支付中介费等诉讼请求，驳回了其要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求。因姚先生对于证明房屋差价，只提供了从网络上得来的一些非正规消息，并不能证明房价上涨这一事实。因此，法庭没有采信该证据，姚先生应得到房屋差价因无证据证明而未得到赔偿。
3. 在商品房预售过程中，尚未建成的房屋无法办理不动产权属证书，但购房者可以选择进行预告登记，以预防开发商把已出售的房屋再次出售或者进行抵押。
4.商品房买卖中，一房多卖，同一房屋无法过户给多个买受人，无法获得房屋所有权的买受人签订商品房买卖合同的目的不能实现，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
5.出卖人故意隐瞒房屋已经出卖给他人的事实的，买受人可以欺诈为由撤销合同并要求赔偿损失。
案例评析 裁判结果：
湖南省茶陵县人民法院判决：解除原告刘某与被告株洲某房地产有限公司于2017年11月25日签订的《商铺认购合同》；被告株洲某房地产有限公司向原告刘某返还购房款64000元；被告株洲某房地产有限公司支付原告刘某已付购房款一倍的赔偿款64000元。
本案中《商铺认购合同》无法履行，被告株洲某房地产有限公司责任应如何承担？
本案中原告与被告签订的《商铺认购合同》虽然系认购合同，但其内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，可以认定为商品房买卖合同。现被告株洲某房地产有限公司将案涉商铺一房多卖，原告刘某事实上已无法获取房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。因此，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事
实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，导致买受人合同目的无法实现，无法取得房屋的买受人就有权请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故原告刘某有权要求解除合同并要求被告返还已付购房款64000元，且承担已付购房款一倍即64000元的赔偿责任。
法规链接 《物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条第一款 当事人签订买卖房屋或者其他不动产协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力
第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
第二百四十一条 基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
《合同法司法解释（二）》
第十五条 出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
《商品房销售管理办法》
第三十九条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；
（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及
利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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