住宅小区内停车场的五大法律问题分析.doc

目前，城市住宅区的停车场大体可分三类，一类是地下停车场，一类是地上停车场，另一类是车库。随着商品房市场的日益繁荣和城市居民住宅的不断开发以及城市居民汽车拥有量的增加，住宅小区内停车场的相关法律问题突出起来。 一、地下停车场中的停车位能否合法出售？

城市住宅小区通常建有地下停车场，该停车场供小区内业主停车使用。地下停车场是否归开发商所有，由开发商进行出售呢？地下停车场的归属因小区房屋销售时是否已按公建面积分摊而不同。实务中有三种情形。

第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。 二、地下停车场的车位出租有年限规定吗？

市内某小区的业主张先生于今年5月6日与小区物业管理公司签订了“某某小区地下停车位租赁协议”，其中“租赁期限”为50年，租金20万，在签订协议当日一次性支付。

我们不讨论该协议其是否是名为租赁实为买卖的法律问题，而看张先生的20万元能否保证其车位租赁期限为50年。根据《合同法》第214条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”张先生签的这份租赁协议，法律能保护的期限只有20年，20年到期后，如果双方不能续签协议，张先生的车位使用权便失去法律保障了。当然张先生所交的20万元租金能否按年度平均分配或递增分配，将余下部分返还给张先生，又是一件麻烦事。可见，业主在签订车位租赁协议时，租赁期限不能超过20年，否则，法律不予保护。如果确需长期使用该车位，可在合同中约定其他条款，如：“本租赁期限到期前1个月内，出租方承诺继续与承租方签订车位租赁协议，租期20年，租金标准不变”等。

三、开发商有权出售小区地上停车场中的车位吗？

市内某小区中的一位业主藏先生于2001年3月与该小区开发商签订了“某某住宅区车位转让协议，”协议约定开发商将该小区1号停车场中的8号车位使用权转让给藏先生，藏先生一次性支付车位使用费8万元。今年7月份该开发商因房屋销售完毕，完全撤出该小区，小区物业管理公司通知藏先生因小区停车场紧张，重新分配使用，需要按月或按年向物业管理公司支付停车费。于是，藏先生拿出车位转让协议与物业管理公司协商，物业管理公司称该协议无效，由此产生纠纷。那么，藏先生的协议是否有效呢？

根据法律规定，小区红线以内的场地应归小区全体业主所有。那么小区的地上停车场作为小区场地的一部分，应归全体业主所有，开发商无权处分，也就是说，开发商与藏先生签订的车位转让协议应是无效协议，藏先生不能依此协议主张其对8号车位的使用权。当然，藏先生可以采取相应的法律救济手段，如向开发商主张协议无效，要求其返还车位购买费用等。

四、小区地上停车场可以出租、出售吗？

通过分析，我们明确了小区内地上停车场的权利归属（归小区全体业主所有），那么小区全体业主可以通过一定程序对停车位进行出租、出售吗？

在前期物业管理阶段，即在小区业主大会成立之前，建设单位选聘物业管理企业进行管理阶段，物业管理企业未经全体业主的授权，物业管理企业不能将地上停车场以协议方式长期出租，否则通常会违背“业主临时公约”的规定，因损害全体业主的共同利益而归于无效。

在物业管理阶段，即在小区业主大会成立以后，业主委员会选聘的物业管理企业，在业主委员会授权的情况下，物业管理企业有权出租、出售地上停车位，并将收取的费用用于小区物业管理。

五、车库、地下停车位能办理房屋产权证吗？

实务中，我们通常提到“房屋产权证或产权证”这样的名词，在现行房地产法律规定中，是指“房屋所有权证”。根据我国《城市房地产管理法》的规定，“房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”由此可见，车库应归属法律上的“房屋”，可以办理产权证。那么地下停车位是否可以办理产权呢？

鉴于地下停车场整体符合法律上有关“房屋”的规定，应当可以办理“房屋所有权证”。但停车位由于其不具备“房屋”的属性，是否可以办理“房屋所有权证”或者办理“车位所有权证”呢？目前国家法律、行规、建设部规章中还没有统一规定。上海市于今年1月作出的《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》第七条规定：“地下车库（位）”不单独发证。其中：一并购买的，有关地下车库（位）的车位号、面积等情况应在所购商品房的房地产权证附记栏内注记；购买商品房取得房地产权证后，再购买地下车库（位）的，则应由登记部门在原商品房的房地产权证附记栏内加注地下车库（位）的车位号、面积等情况。“同样是今年1月，北京市出台了《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》，其中第五条规定”销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证。“可见，各地规定不一，该问题需要在实务中研究解决。

另外，我国现行有关房地产规划方面的法律对小区停车场还没有强制性的规定，只有参考性标准。在大连的楼盘中，有的小区停车位与户数比例为0.3：1，有的为0.7：1，最高可达1：1.而南京市某楼盘为了考虑几年后部分业主会拥有两辆车的需要，其比例已达到1.5：1，这种超前的小区停车位规划值得大连的开发商借鉴和学习。

品味人生

1、不管鸟的翅膀多么完美，如果不凭借空气，鸟就永远飞不到高空。想象力是翅膀，客观实际是空气，只有两方面紧密结合，才能取得显着成绩。 2、想停下来深情地沉湎一番，怎奈行驶的船却没有铁锚;想回过头去重温旧梦，怎奈身后早已没有了归途。因为时间的钟摆一刻也不曾停顿过，所以生命便赋予我们将在汹涌的大潮之中不停地颠簸。

3、真正痛苦的人，却在笑脸的背后，流着别人无法知道的眼泪，生活中我们笑得比谁都开心，可是当所有的人潮散去的时候，我们比谁都落寂。 4、温暖是飘飘洒洒的春雨;温暖是写在脸上的笑影;温暖是义无反顾的响应;温暖是一丝不苟的配合。

5、幸福，是一种人生的感悟，一种个人的体验。也许，幸福是你风尘仆仆走进家门时亲切的笑脸;也许，幸福是你卧病床上百无聊赖时温馨的问候;也许，幸福是你屡遭挫折心灰意冷时劝慰的话语;也许，幸福是你历经艰辛获得成功时赞赏的掌声。关键的是，你要有一副热爱生活的心肠，要有一个积极奋进的目标，要有一种矢志不渝的追求。这样，你才能感受到幸福。

6、母爱是迷惘时苦口婆心的规劝;母爱是远行时一声殷切的叮咛;母爱是孤苦无助时慈祥的微笑。

7、淡淡素笺，浓浓墨韵，典雅的文字，浸染尘世情怀;悠悠岁月，袅袅茶香，别致的杯盏，盛满诗样芳华;云淡风轻，捧茗品文，灵动的音符，吟唱温馨暖语;春花秋月，红尘阡陌，放飞的思绪，漫过四季如歌。读一段美文，品一盏香茗，听一曲琴音，拾一抹心情。

8、尘缘飞花，人去楼空，梦里花落为谁痛?顾眸流盼，几许痴缠。把自己揉入了轮回里，忆起，在曾相逢的梦里;别离，在泪眼迷朦的花落间;心碎，在指尖的苍白中;淡落，在亘古的残梦中。在夜莺凄凉的叹息里，让片片细腻的柔情，哽咽失语在暗夜的诗句里。

9、用不朽的“人”字支撑起来的美好风景，既有“虽体解吾犹未变兮”的执着吟哦，也有“我辈岂是蓬蒿人”的跌宕胸怀;既有“我以我血荐轩辕”的崇高追求，也有“敢教日月换新天”的豪放气魄。 33 我是一只蜜蜂，在祖国的花园里，飞来飞去，不知疲倦地为祖国酿制甘甜的蜂蜜;我是一只紫燕，在祖国的蓝天上，穿越千家万户，向祖国向告春的信息;我是一滴雨点，在祖国的原野上，从天而降，滋润干渴的禾苗;我是一株青松，在祖国的边疆，傲然屹立，显示出庄严的身姿。

10、母爱是一滴甘露，亲吻干涸的泥土，它用细雨的温情，用钻石的坚毅，期待着闪着碎光的泥土的肥沃;母爱不是人生中的一个凝固点，而是一条流动的河，这条河造就了我们生命中美丽的情感之景。

11、青春是盛开的鲜花，用它艳丽的花瓣铺就人生的道路;青春是美妙的乐章，用它跳跃的音符谱写人生的旋律;青春是翱翔的雄鹰，用它矫健的翅膀搏击广阔的天宇;青春是奔腾的河流，用它倒海的气势冲垮陈旧的桎梏。 12、失败，是把有价值的东西毁灭给人看;成功，是把有价值的东西包装给人看。成功的秘诀是不怕失败和不忘失败。成功者都是从失败的炼狱中走出来的。成功与失败循环往复，构成精彩的人生。成功与失败的裁决，不是在起点，而是在终点。

13、母爱是一缕阳光，让你的心灵即便在寒冷的冬天也能感受到温暖如春;母爱是一泓清泉，让你的情感即使蒙上岁月的风尘仍然清澈澄净。 14、不要吝惜自己的爱，敞开自己的胸怀，多多给予，你会发现，你也已经沐浴在了爱河里。

15、奉献是爱心，勇于付出，你一定会收到意外之外的馈赠。

16、人生就像一条河，经历丰富，才能远源流长。伟大的一生，像黄河一样跌宕起伏，像长江一样神奇壮美。 人生就像一座山，经历奇特才能蔚为大观。伟大的一生，像黄山一样奇峰迭起，像泰山一样大气磅礴。 经历就是人生的硎石，生命的锋芒在磨砺中闪光;经历就是人生的矿石，生命的活力在提炼中释放。 经历就是体验，经历就是积淀。没有体验就没有生存的质量;没有积淀，就没有生存的智慧。人生的真谛在经历中探寻，人生的价值在经历中实现。

17、生命不是一张永远旋转的唱片;青春也不是一张永远不老的容颜。爱情是一个永恒的故事，从冬说到夏，又从绿说到黄;步履是一个载着命运的轻舟，由南驶向北，又由近驶向远。

18、过去与未来，都离自己很遥远，关键是抓住现在，抓住当前。 19、采一点晨曦，装点一天的清新，捧一把阳光，温暖一季的心情。雨中潇洒走一回，去释放心底的罗曼蒂克。一段白云下的遐想，找回的是心灵空间的宽广和飞翔。听一曲欢快流畅音乐，脸上没有了忧郁的浮云，心中燃烧着一团艳阳。把笑意写在脸上，人生四季的良辰美景，即如小桥流水，也如风清月明!

20、生命本是一场漂泊的漫旅，遇见了谁都是一个美丽的意外。我珍惜着每一个可以让我称做朋友的人，因为那是可以让漂泊的心驻足的地方。有时候会被一句话感动，因为真诚;有时候会为一首歌流泪，因为自然。要快乐，不止此时，而是一生!