基于REITs的公共租赁住房融资模式探究

基于REITs的公共租赁住房融资模式探究

内容摘要：房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）作为一种专营于房地产项目的投资基金，对于解决我国公共租赁住房融资问题提供了很好的途径。文章指出，我国公共租赁住房实施REITs融资已经具备了一定条件，包括可利用的国内外REITs成功运作经验、良好的金融市场环境、管理层的支持政策与可预期的稳定收益四个方面。在此基础上，提出适合我国国情的公共租赁住房REITs融资运行模式以及保障条件。

关键词：公共租赁住房 REITs 融资

住房和城乡建设部副部长齐骥指出，2011年我国计划建设1000万套保障性住房，新开工建设公共租赁住房近220万套。

然而建设220多万套公共租赁住房的核心问题之一就是如何解决资金筹集的问题。本文借鉴国内外发展房地产投资信托基金的经验，探讨公共租赁住房实施REITs融资的可行性，寻求公共租赁住房资金筹集难题的解决办法。

房地产投资信托基金（REITs）是一种专营于房地产项目的投资基金。它是通过公开发行股票或受益凭证募集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目投资组合，在有效降低风险的同时将投资综合收益按比例（多数国家规定的比例为不低于90%）以股息、红利的形式分配给投资者，使投资者分享房地产收益。它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税（陈柳钦，2004）。

我国公共租赁住房实施REITs融资具备的条件

目前我国推行公共租赁住房REITs融资已经具备了四个方面的条件：一是国内外已有相关成功经验值得借鉴；二是存在相对成熟的金融市场环境；三是具备配套的政策法规；四是项目拥有稳定的盈利能力。同时，还要选择合适的运作模式。

（一）可利用的国内外REITs融资经验

1.国外REITs发展模式。从20世纪初开始，面对工业革命和城市化以及两次世界大战带来的住房短缺问题，西方各国制定了一系列政策和法律，相继建立起了自己的住房保障体系。下面分别介绍美国和新加坡两个国家的REITs发展模式：

1960年美国国会通过《房地产投资信托法案》标志REITs的诞生，为了吸引投资者，政府给予了很多税收优惠，但也对经营运作给出许多限制，比如：90%以上收益作为红利分派给股东，75%以上的资产投资房地产。在股权结构上要求REITs股权分散，如果REITs50%以上的股权控制在不超过5个股东手里，就认为该REITs违反法规，将取消其所享有的税收优惠。

1998年，新加坡证交所出台设立上市财产信托即REITs的意见。新加坡财政部门针对REITs推出了一系列的鼓励措施，包括：免除基金持有人的分红所得税；免征REITs的资本所得税；境外投资机构的税率优惠至10%；完善REITs基金管理人的审批机制等等。

2.国内REITs发展历程。2005年12月21日，“越秀REITs”在香港联交所正式挂牌上市，成为在香港独立上市的首支以内地物业为注入资产的REITs（股票代码为0405.HK）。虽然房地产市场存在一定波动，但“越秀REITs”当年开出的年息回报率高达7%。

2009年6月11日，在天津召开的中国企业融资国际洽谈会上，我国首支保障性住房投资基金正式产生，该基金获批规模为50亿元。

2009年8月，上海采用央行主导模式，即“央行版”REITs方案。市场揣测，鉴于目前5年以上贷款的名义贷款利率维持在5.94%，为使机构投资者介入股票式REIT所有权，回报率可能需要达到8%（李晶，2010）。

（二）良好的金融市场环境

当前我国金融市场环境良好具体表现在以下方面：

一是成熟的银行间债券和证券交易市场。2009年，累计发行各类债券（不含中央银行票根）4.9万亿元，其中企业债发行规模达1.66万亿元，中央国债登记结算公司债券托管量余额17.5万亿元；股票市场融资突破4000亿元，股票市场流通市值突破15万亿元。并且银行间债券市场和证券交易市场实现了有条件地互联互通与跨市场交易。

二是充足的民间资本。2010年底居民储蓄存款达30.3万亿元，保险机构每年保费收入已经突破1万亿元，全国住房公积金沉淀资金超过3000亿元，2007年全国养老基金沉淀7000多亿元，经初步估计2011年我国养老基金沉淀资金在万亿元以上。

面对如此巨大的资金需求，统一的金融市场和充裕的民间资本为REITs融资的推出奠定了坚实的资金基础。

（三）管理层的支持政策

2008年12月，国务院出台“金融国九条”，首次提出将房地产信托投资基金作为一

种拓宽企业融资渠道的创新融资方式。随后国务院发布的“金融国30条”再次明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。2009年6月，国务院批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金（REITs）试点城市，已经开始涉及到保障性住房。

同时针对公共租赁住房及其相关REITs产品的优惠政策，《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》对公共租赁住房的建设用地、税费减免作出了原则性的规定，具体细则也在研究制定之中。2010年2月，由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》已经发放到相关机构和人士手中征求意见，作为首批REITs试点地区，浦东新区目前上报了REITs试点方案，该方案即采用由央行主导的债权性方案。

总体来看，在现有的政策支持下，我国已经具备了推行公共租赁住房REITs融资的条件。

（四）可预期的稳定收益

2010年我国普通高校毕业生已达630余万人数，目前我国尚有1000多万户城市低收入家庭人均住房面积低于10平方米。随着城市化质量和水平的提高，每年还会有1000多万农村人口进入城市，他们中一大部分只能依靠公共租赁住房在城市定居下来。未来一段时间内，这些长期稳定的需求，将能够为公共租赁住房带来稳定的租金收入。

随着当前房地产市场不断的宏观调整，投资公共租赁住房越来越显现出它的优势：收益稳定，风险低；政府资信度高，出现坏账的可能性小；可以获得政府相关支持，如税收优惠、贷款担保和沿线土地优先开发权等。

公共租赁住房REITs融资的运行模式

针对新建公共租赁住房的特点，公共租赁住房实行REITs融资实际分为两个环节：一是公共租赁住房实体资产建造、运营和管理；二是发行REITs募集社会资本购买实体资产，实现公共租赁住房资产证券化，具体运行模式如图1所示。

第一个环节公共政府部门与民营企业协议，先由政府确定公共租赁住房的建设标准（包括建筑质量、户型比例、建筑密度等）和租金水平，并划拨建设用地。然后通过公开招标的方式选择具备一定实力的房地产开发商开发建造。

第二个环节具体运作程序如下：第一，成立房地产信托基金，发行REITs产品；第二，REITs基金组织向投资人签发受益凭证；第三，投资人由占80%的优先级投资人通过交易市场进行融资和占20%的次级投资人由政府认购，增加信用等级（李忠富、何伟明，2011）；第四，基金管理公司购买公共租赁住房一定期限的收益权；第五，在房屋建设过程中，审计机构对公共租赁住房全过程进行跟踪审计；第六，房地产管理团队将新建的公共租赁住房出租给满足条件的租户；第七，租户租金和政府补贴交由基金托管机构保管，机构提取一定比例的资产保管费和服务费后按期支付投资人相应收益；第八，投资人可将受益凭证在证券市场上交易出售，增加REITs的流动性。

公共租赁住房实施REITs的保障措施

通过以上分析，可以看出在我国实施公共租赁住房REITs融资已经具备一定条件，国内外REITs融资的经验、金融市场环境和收益的稳定性完全具备相应的基础，关键是相关政策支持措施要落实到位和一些重要环节的推陈出新。公共租赁住房实施REITs融资的保障措施具体有以下四个方面。

（一）完善针对REITs的相关法律法规

我国目前只颁布了单一的《信托法》、《投资基金法》，没有针对REITs细化的法律法规。为了使REITs作为一种特殊的证券类型上市流通，我国应重点研究REITs在证券交易所上市交易的相关法律法规，进一步完善《公司法》或制定针对投资基金的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。还应取消目前《信托法》中对信托合同不得超过200份的限制，以满足广大投资者的投资需求（刘方强、李世蓉，2010）。另外，我国可参照美国税法的相关规定，对我国目前的税法进行改革，避免双重征税，并且法律应明确公共租赁住房REITs产品的税收优惠政策。

（二）建设REITs组织机构

从国外REITs成功运作的经验来看，REITs应具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。结合现行的金融体制，我国须建立多元化投资机构体系，包括房地产管理公司、信托银行、证券公司、商业银行、保险公司等（任海军、谢雯婷，2009）。另外我国还应重视投资者的参与，通过制定投资无最低要求、信托公司不被征收资本所得税等一系列的鼓励措施，将机构投资者和中小投资者吸引到REITs上来。

（三）加强REITs专业人才队伍建设

我国REITs的发展需要一支既精通基金、证券等金融方面的业务，又了解房地产市场自身的特点，还熟悉业务运作的专业管理人才队伍。通过引入国外房地产投资信托基金有经验的REITs管理运作人才，以带动培养本土的基金和资产管理人才。在高校科研项目的立项批准和科研基金拨付方面也可向公共租赁住房REITs方面倾斜，引导高校培养这方面的人才。与此同时，需要建设积极促进REITs发展必不可少的律师、会计师、审计师、资

产评估师等服务性人才队伍，设立执业资格考试，提高整体从业人员的职业素质。

（四）公共租赁住房推行住宅产业化建设

公共租赁住房作为国家民生工程建筑，在当前只解决基本住房而无需考虑过多装修的情况下，把工程施工新技术住宅产业化引入公租房的建设，能进一步降低公共租赁住房建设安装成本和风险。用住宅产业化手段建设公共租赁住房，可以推广使用新能源和节能技术，改变了传统落后的建造模式，提高了公共租赁住房的建设质量和科技含量。较低的建设成本和风险、较高的建设质量和科技含量提升了公共租赁住房的市场吸引率，吸引更多的投资者参与公共租赁住房REITs融资。

综上所述，随着我国各大城市相继开展房地产投资信托基金（REITs）试点，REITs在国内运作中的各种障碍将逐步得以解决，其融资优势也将得以充分体现。这将为在公共租赁住房建设中引入REITs这一融资渠道提供有利条件，使其能够顺利进行。在当前我国“十二五”保障性住房建设规划下，将REITs引入公共租赁住房建设，可以缓解公共租赁住房建设的融资压力，加快公共租赁住房的建设脚步，早日实现中低收入家庭“住有所居”的梦想，共同构建和谐社会。

参考文献：

1.陈柳钦.美国房地产投资信托基金（REITs）发展与启示[J].建筑经济，2004（11）

2.李晶.保障性住房建设：现状、影响及融资模式[J].国际融资，2010（11）

3.李忠富，何伟明.REIT在我国廉租房工程中应用研究[J].工程管理学报，2011，25（1）

4.刘方强，李世蓉.REITs在我国公共租赁房建设中的应用[J].建筑经济，2010（12）

5.任海军，谢雯婷.城镇廉租房项目REITs模式研究[J].特区经济，2009（2）