房地产开发项目投资控制策略研讨

作者：李利纳

来源：《科技创业月刊》 2013年第8期

李 利 纳

（河南城建学院 河南 平顶山 ４６７０３６）

摘 要：对房地产的投资进行严格控制绝对不仅仅是防止投资突破的限额，它更为积极的意义在于促进各个单位加强管理，从而使各种人力物力资源能够发挥到最大的优势，继而为全社会带来最大化的经济效益和社会效益。随着房地产市场的竞争日趋激烈，在工程的可行性研究、策划设计、采购、合同的实施以及竣工交验过程中，都需要配合严格而有效的投资控制活动，从而保障项目建设过程中的各方利益。

关键词：房地产开发项目；投资控制策略；策划设计；社会效益

中图分类号：F830.59

文献标识码：Ａ

ｄｏｉ：１０．３９６９／ｊ．ｉｓｓｎ．１６６５－２２７２．２０１３．０8．０22

房地产开发产业在目前属于资金密集型产业，其主要开发对象就是房产或者地产。房地产的投资商，既是项目资金的持有人，从另一个角度来看，也有可能是项目开发产品的受益者。目前，对房地产开发项目投资控制策略进行研究和讨论，有着非常积极的现实意义。

１ 房地产开发项目投资控制的意义

近年来，随着人民生活水平的不断提高，工程建筑的规模也在扩张，建筑过程中的技术要求也在提高，而在房地产开发项目过程中的变化因素也越来越多，所以对房地产开发项目的投资进行有效控制就成了必然要开展的活动。

对房地产的投资进行严格控制绝对不仅仅是防止投资突破了一定的限额，它更为积极的意义在于促进各个单位加强管理，从而使各种人力物力资源能够发挥到最大的优势，继而为全社会带来最大化的经济效益和社会效益。对房地产的投资过程进行控制贯穿整个投资活动的始终，包括项目的决策阶段、设计阶段、实施阶段和竣工阶段，都会涉及到投资控制活动。

２ 影响房地产项目投资的主要因素

在房地产项目投资的过程中，主要的影响因素包括很多方面，譬如说土地、资源耗用量、工期、项目质量、市场因素和开发的周期等。详细说来，首先是房地产投资过程中的资源消耗量和价格。房地产投资，必须要对整个项目所消耗的具体资源进行很好地控制，资源的消耗是内部的因素，企业的内部条件就完全可以很好地控制，但是资源的价格却是一个外部的因素，是不可控的，所以必须要加强采购过程中的监督来实现有效的控制。

２．１ 资源的消耗

对工期的控制过程中需要认识的一点就是，资源的消耗可以看作是在一定的时间内开始的对货币资金的占有，占有资金必须要付出一定的成本，这种成本就是开发者进行房地产投资的

主要科目之一，也是在后续的建设过程中容易发生变化的主要环节，需要密切关注。除项目的工期，项目的质量也是一个亟需控制的环节。房地产开发过程必须要满足项目所具备的质量要求，这种质量要求包括两个主要方面：首先是由于质量的失控所可能会带来的补救工作，其次是质量的保障和监测的工作。事实上，这两方面的工作都会在很大程度上带来资料的消耗，从而产生一定的质量成本。确定质量之后，就需要对项目的范围进行确定，所谓项目范围，具体指的是开发过程中的一系列标准和规模以及配套的设施对房地产开发过程的影响。

２．２ 土地与市场价格

在房地产开发过程中，还必须要密切关注的一个因素就是土地的因素，土地对于开发项目的控制投资过程有着近乎于决定性的影响。除了土地因素，还需要考虑的就是市场的因素。房地产市场是由市场的需求量和价格来决定的，他们也是当下预测投资项目具体受益的一个主要因素。只有在市场价格不断上涨，而且涨速超过了预期速率时，在投资之前的收益值才会扩大，反之，投资的风险就会缩小。需要认识的一点，市场的因素完全是由价值规律这个无形的手在操控的，对于项目开发管理者来讲，基本上是不可控的，但可以根据市场的因素进行预估，从而合理有效地对一些设计方案和融资方案进行适当调整，通过对范围的缩减以及成本的节约来对市场因素进行合理控制。

２．３ 产品设计与策划

产品策划之前必须要对市场进行科学有效的分析，分析之后根据分析结果才能确定项目的定位，方案的设计过程事实上是对产品策划过程的一次具体的实施。无论是产品的策划还是方案的设计都是对房地产开发项目有着重要影响，它们一方面决定了资金的流向，另一方面又对项目的开发成本形成一定的影响。

２．４ 开发的周期

项目开发的周期对资金的占用过程形成很大的影响。房地产的开发项目是一个非常特殊的过程，在取得土地的过程中，项目的开发规模已经确定，不可能一直以财务会计的杠杆作用来对资本收益进行，如果融资的规模大，那么势必就会造成财务费用过高，所以必须要尽可能将开发的周期缩短才能加快资金的回笼。所以，必须要在利润最大化的基础上对开发周期与融资方案进行考虑。

２．５ 实施过程中可能出现的偏差与风险

偏差对于房地产开发过程中的控制行为形成很大影响，还包括与进度、市场和一系列组织因素所形成的基本上不可控的风险因素，这些风险都会致使项目进程偏离了原先制定的计划，在控制过程中，只有加强预防和监控，包括一系列防控措施和纠偏措施来对偏差进行弥补。风险，不仅仅包括有市场的风险以及的风险，还有项目组织过程中的一系列风险，这些在很大程度上也都是不可控的，而且都会对项目的风险控制形成很大的影响，相关的项目投资管理者，有必要采取积极的措施对这些风险进行规避，防止风险扩大化对项目的投资过程形成不利影响。

３ 房地产开发项目的分阶段投资控制策略

３．１ 可行性研究阶段的控制法

市场分析与土地评价是房地产项目可行性研究所包含的两个主要部分。市场分析主要借助于开发商自主性的投资，或者有的开发商会委托一定的专业性机构进行分析，通过较为科学详细的市场调查和预测，来对开发的规模与功能进行确定，并对整个项目进行基本的定位；所谓

土地评价，具体指投资商根据商品的销售价格和事前所指定的投资估算，按照设计规范进行概算。在这个过程中，投资商必须要根据工程的具体标准进行指标的确认，并建立起科学有效的信息平台，招聘一些经验非常丰富的估算人员来进行估算活动，并且要力求保障估算项目的准确有效，从而为之后的决策活动做决定。

３．２ 设计阶段的控制方法

设计阶段主要是指总体的规划阶段、方案的设计阶段、初步的设计阶段以及施工图的设计等四个基本的环节，在这个过程中要形成一个初步形态的总概算以及施工图的预算。在设计阶段的所有活动都必须要建立在投资估算的基础之上，如果在初步设计的过程中，发现自己的概算超过了估算范围，就必须要针对这一点进行完整的原因分析，并对此开展合理的评价。初步的设计活动完成之后，就需要认真的对整体项目的投资总额进行编制，确定出最高的限额。在具体的设计阶段，为了保障项目的成本，开发商有必要采取一定的措施，来杜绝成本的超控。譬如说采用招标的方式来选择设计单位，在招标的过程中可以优先考虑设计质量，其次再考虑设计的成本；或者根据具体的合同款项来确定材料设备的消耗量，来推广标准化的设计；再或者通过多个指标的具体比较、对整体费用进行多种方式的对比来确定最终的方案设计，利用价值工程对选定的方案进行进一步的优化选择。在选择设计的过程中，开发商必须要转变自己的思想，提高理念层次，尽可能通过设计环节来提高建筑产品的附加值，从而为整个楼盘增加卖点。有必要成立科学的审图中心，对设计的深度进行严格控制和把握，按照一定的规定开展一定范围内的设计评审，并按照相关的要求对文件进行审批，保证各个阶段的策划都能符合质量的要求。除此之外，有必要成立专门的成本控制中心，对成本进行严格的控制。

３．３ 采购阶段的投资控制策略

工程项目的采购阶段主要指当工程的施工图确定下来之后所开展的针对工程的材料设备进行的采办活动，一般情况下是以施工图的预算为上限来开展的。由于在设计阶段，基本上都已经对材料的消耗量进行了确定，在采购的阶段必须要将对投资的控制作为核心来对材料的价格和质量进行控制。具体来讲，首先，是采购过程中，哪个项目最先发生效益，就最先开始采购哪个项目，要合理编制一份采购的计划书，合理划分指标，从而最大化地降低财务成本；其次，是要完善相关的招标管理制度，保证整个招标活动的公开透明化，并在此过程中制定出合理的评标办法；在具体的采购过程中，要对价格进行严格的控制，提高谈判能力，选择最对开发商有利的合同类型，合理地转移合同的风险；在招标的过程中，有必要建立起一个科学合理的信息库，将投标者的相关资质情况和财务状况有效地罗列出来，从而进行全方位的对比和分析，保证投资过程中的优质和低价。最后，在具体的投资过程中，建立起建材价格的数据库，对相关的材料的价格变化情况进行准确的把握和预测，为在采购过程中控制会展开的谈判活动打好基础，从而控制项目进行过程中的价格风险。

３．４ 合同的具体实施阶段

工程建设的时间跨度一般都比较长，建设过程中很容易会出现一系列的变化情况，从而引起投资过程的变更，如果是一些大型的工程建设，还极有可能会使项目的功能目标和质量目标发生变化。在具体的合同实施阶段，开发投资者有必要通过以下几个阶段：对工程的投资进行合理的控制，譬如说建立起严格的审批制度和审批程序，杜绝任意的变更行为，与此同时，如果是必须要进行的变更，则需要加强变更之后的跟踪性监督和文档的管理过程；在具体的变更过程中，有必要先开展成本的预测活动再来进行经济效益的评价活动，之后再商讨具体的变更活动；在合同的实施阶段，必须充分发挥工程监理单位的作用，根据工程的实际开展情况，对变更过程中需要付出的费用进行完整的估算，并对与变更有关的各个单位开展协调活动，开展有效的监督活动；最后，开发商在工程签证索赔的过程中，必须要坚持的原则，如果事件发生，就必须严格地按照合同来判定是否应该给予承包商以合理的赔偿。

３．５ 工程竣工验收阶段的控制策略

当工程竣工之后，验收项目也完成，那么对投资活动进行控制的核心就开始转移为项目的结算，在这个过程中，也必须要严格按照合同的内容开展审核，这个环节对于具体的投资控制活动不会造成特别大的影响，但是它却可以为以后的项目提供完整的数据支持，保证同类项目在建设过程中少走弯路。

４ 结语

随着房地产市场的竞争日趋激烈，在项目实施之前或实施的过程中，对投资行为进行严格的控制，是一项非常有益的活动。在工程的可行性研究、策划设计、采购、合同的实施以及竣工交验过程中，都需要配合以严格而有效的投资控制活动，从而保障项目建设过程中的各方利益。对房地产开发项目进行投资控制是一项非常繁琐的控制活动，它贯穿整个工程建设始终，如果控制得当，将会带来社会效益和经济效益的双赢，特别是在目前复杂的建筑环境中，更需要加强投资控制。

参考文献

１ 郭效东．关于项目造价管理的探讨［Ｊ］．山西建筑，２００８（１１）

２ 冷春敏．房地产开发项目投资控制研究［Ｊ］．华中科技大学学报，２０１１（９）

３ 邓铭山．论房地产开发项目投资控制［Ｊ］．山西建筑，２０１０（９）

（责任编辑 何 丽）