沙滨路项目可行性报

重庆市沙坪坝区滨江路项目

目录

第一部分、重庆市概况

第二部分、重庆市房地产市场情况

第三部分、区域市场分析

第四部分、项目概况

第五部分、项目规划初步方案

第六部分

第七部分

研展报告

项目运营与管理 项目可行性分析 上海绎凯博才房地产代理有限公司

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第一部分 重庆市概况

一、 重庆市概况及规划

1、重庆市概况

重庆具有3000多年的悠久历史和光荣的传统，是中国著名的历史文化名城，是巴渝文化的发祥地。抗战时期，重庆曾为国民陪都，国民还都南京后，重庆仍为直辖市。建国初期，重庆作为西南局和西南军政委员会驻地，是西南的政治、经济、文化中心，为直辖市。19年西南大区撤销后改为四川省辖市。1997年3月14日，经第八届全国人民代表大会第五次会议审议批准，撤销原重庆市，设立重庆直辖市，管辖原重庆市和万县市、涪陵市、黔江地区。

重庆是我国长江上游的经济中心，重要的工业城市，西南重要的交通枢纽。中心城区为长江、嘉陵江所环抱，鳞次栉比，依山傍水，故有“山城”和“水城”之称。重庆目前是全国面积最大、行政管辖最宽、人口最多的直辖市。全市面积8.24万平方公里,辖14个区、26个县（市），人口3072万。重庆在我国经济发展总格局和西部大开发中，具有重要的战略地位和作用。

2、社会经济

2002年重庆主要经济指标状况（%）

综合重庆经济运行的特征以及相关因素的分析，重庆市工业生产仍然继续保持良好的发展态势。2002年1-12月GDP增速为9.5%，继续保持稳中趋升的增长态势。

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年 度 2001年增长 指 标 国内生产总值 9.0 2002年1-6月 增长 10.1 2002年7-12月 增长 9.5—10.0 全社会固定资产投资 社会消费品零售总额 城镇居民人均可支配收入 农村居民人均纯收入 居民消费价格总指数

22.3 24．5 18—20 8.7 8.7 8.7 7.1 5.9 8.0 4.2 10.7(现金收入) 4.0 101.7 100.6 99.5 3、城市规划及其发展

重庆城市规划根据《重庆市城市总体规划》（1996年－2020年）新《总规》规定：

（1）.性质与发展目标——重庆是我国直辖市之一，国家级历史文化名城，是我国重要的工业城市、交通通信枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游最大的经济中心城市和科技、文化、教育事业的中心。到2003

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年，争取把重庆都市圈建设成为经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有历史传统文化和山水城市特色的现代化城市。

（2）.规划范围——规划按3个空间层次划分：主城面积约600平方公里；都市圈面积约2500平方公里；市域面积8.23万平方公里。城市规划区范围同都市圈范围一致。

（3）.城市规模——重庆市1994年主城人口规模242万人，2000年250万人；规划争取在2010年主城增加到290万人，到2020年增加到300万人。重庆市1994年主城建成区面积158平方公里，2000年175平方公里，规划争取在2010年扩大到240平方公里，2020年扩大到315平方公里。

（4）.镇体系——具体格局为1个特大城市（都市圈）、2个大城市（万州、涪陵）、9个中等城市、33个小城市、192个小城镇以及517个1万人以下的一般建制镇。

（5）.城市总体布局——主城用地结构分为3片区，12组团。12组团继续保持“多中心、组团式”的布局结构，组团与组团之间以河流、绿化和山体相分割，既相对，又彼此联系，使每个组团内的工作、生活用地大体做到就地平衡。主城以渝中组团为市中心，并在片区分别设4个副中心。外围组团11个，构成与主城密切联系的新城，是主城用地结构的延伸和发展。

二、沙坪坝区概况

沙坪坝区位于嘉陵江畔，重庆主城区内，是远近闻名的文化区和重庆重要的工业基地。全面积共383.45平方公里，辖13个街道、12个镇。常住人口65万人（第五次人口普查资料为78万人），其中非农业人口43万人左右。沙坪坝的经济实力整体较强，农业以乡镇企业为主体，以蔬菜生产和多种经营为两翼的发展方向，推动农村经济向综合经营方向发展，农村城镇化和农业产业化步伐得以加快。工业是沙坪坝的经济主体，以军工、冶金、交通运输设备制造、纺织、化工、医药等为主体，产业门类较齐全，

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偏重型发展的工业体系。嘉陵摩托车、特殊钢材以及私营摩托车等远近闻名。商贸市场打破了计划经济下国有商业一统天下的单一经营模式，形成多种经营方式的流通格局。重百、新世纪、肯德基等大商家已进驻沙区。

沙区是西南地区最大的文化教育区，全区大专院校9所，中等专业学校、中小学300多所，在校学生12.3万人。全市几乎所有重点中学都集中在沙区，全国重点大学等也分布在区内中心处。市近三分之一的科研机构集中在沙区。

另外，近几年沙区在通讯、交通、体育卫生等各方面均取得持续发展，城乡居民的收入水平显著提高，2000年底人均居住面积达17平方米，远远高于重庆市平均水平9.51平方米，特别是区内庞大的教师队伍，成为强劲的购房新一族。

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第二部分 重庆市房地产市场情况

一、重庆市2002年市场概况

400035003000250020001500100050002000年 （万平2001年 （万平2002年 （万平方米）方米）方米）施工面积土地购置面积完成土地开发面积销售面积二、重庆市2002年市场供应状况

项目 指 标 住 宅 施 工 面 积 办 公 楼 商业营业 其它建设 合 计 土地购置面积 完成土地开发面积 商品房新开工面积

面 积 （万平方米） 2194.38 167.15 571.34 221.66 31.53 160.07 95.05 795.21 同比增长 +41.4% +21.6% +25.8% +10.2% +38.6% +6.7% +19.2% +22.4% - 6 -

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表例显形的表现出：2002年，重庆市房地产市场仍然处于开发旺盛期；市场施工面积、土地购置面积、完成土地开发面积、商品房新开工面积都呈现出较大的增长率；由此预示着2003年，重庆市房地产市场放量依然巨大，2003年市场竞争将会更加激烈。

三、市场去化与闲置

项目 指 标 去 化 （万平方米） 空 置 同比增长 （万平方米） +28.9% -21.4% +33.9% +23.8% 1.28 55.08 170.34 414.7 +4.1% +6.6% +33.9% +15.9% 同比增长 住 宅 办 公 楼 商业营业 合 计 1.78 6. 170.34 366.66 资料日期：2002年1月至6月

通过对市场产品去化与闲置的表例显形的看已经出：重庆市场中的住宅、办公楼、商业营业用房的空置率依然上升；但市场产品的去化上升率比空置上升率的增长幅度大；只有办公楼产品去化率大幅度下降；由此得出：市场中的办公楼产品出现滞销趋势，而市场中的住宅及商业营业用房的开发前景依然看好。

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四、 住宅建设继续加快

年 度 指标 住宅施工 面积 住宅销售 面积 住宅空置 面积

2000年 2001年 2002年 （万平方米） （万平方米） （万平方米） 16.18 2508.3 2194.38 579.96 746.05 1.78 223.14 227.72 1.28 2002年，住宅施工面积同比增长41.4%；住宅新开工面积同比增长24.3%。由此可以看出开发商对重庆市住宅市场前景依然看好，所以有意识地加大了住宅投入，从而形成了市场上充裕的开发资金，这有利于重庆市住房条件的改善，有利于带动城市经济基础的建设。

五、重庆商品房市场价格现状

2002年，重庆市商品房销售均价1436元/平方米，同比2001年下降8.4%；其中住宅市场均价1144元/平方米，同比2001年下降6.1%；办公楼市场均价2390元/平方米，同比2001年下降20.9%；商业营业用房市场均价3518元/平方米，同比2001年增长2.5%。

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第三部分 区域市场分析

报告中所列区域（包括个案）为对本项目有影响或会分流本项目客源的区域。

一、渝中区域

环境：重庆最早的城区，人口密集

重庆繁荣的商业集中区，公用场所集中区

产品：高层

价格：2500—4000元/M2 客源：市区范围客户

其他各区高级白领，公司企业主管

部分城郊客户

外地入渝客户

代表个案：鹏翔都市丽景、巴蜀俊秀、轻轨美仑

代表个案均价图（元/M2）

40003500300025002000150010005000轻轨美仑 小结：

1、渝中区域为重庆人心目中的黄金地段（CBD），商业、娱乐业、交通设施发达。

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34002700建面2000建面巴蜀俊秀鹏翔都市丽景

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2、该区域土地供给有限，熟地、成规模地块较少，房地产开发多数以旧城改造形式进行。

3、城市建设中心为旧区改造和进行区域环境建设。 4、处于中心区位置，是郊县进城型客源的首选之地 5、CBO区域，投资置业较多

6、区域楼盘价格较高，总体去化相对较慢。

二、江北大石坝区域

环境：江北区西部，属老城区，国营江陵厂、搪瓷厂位于区域内，人口密集，

生活机能设施完善，但设施年代较老，无新兴大型商业设施； 与沙坪坝区一桥相隔（石门大桥），乘车到达沙区商圈方便；

连接沙区与江北区的主干道横川该区域，交通便捷。 产品：小高层、高层 价格：2000—2400元/M2 客源：区域内客源为主 部分沙区客源

代表个案：东方港湾、阳光新干线、石韵桂园

代表个案均价图（元/M2）

25002000150010005000东方港湾

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23501880建面1800建面石韵桂园阳光新干线

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小结：

1、与沙坪坝区一桥相隔（石门大桥），沙区部分客源选择在此置业 2、沿江地块正对沙区，升值潜力较大，江景楼盘价格相对较高，超过区域内

楼盘

3、已经成型的大型生活聚集区，生活机能完善，但商业物业较旧，设施需改

善

4、临近沙坪坝区，有区位优势

5、随着免过桥费的实施和滨江路的修建，区域前景看好，升值潜力增大 6、目前区域内物业形态较旧，小环境较差，因此楼盘价格较低

三、高新区石桥铺区域

环境：重庆高新技术开发区，IT业发达，集中了全市思想观念时尚前卫的新

兴人类，区域内物业较新，餐饮、娱乐业发达，但缺乏大型商业设施，交通网络发达

产品：小高层、高层 价格：2500—3000元/M2 客源：区域内客源为主 各区客源

代表个案：华宇名都城、新锐地带、珠江华轩

代表个案均价图（元/M2）

3050300029502900285028002750270026502600255030003000全跃层2700华宇名都城新锐地带珠江华轩

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小结：

1、较新的大型生活聚集区，生活机能较为完善

2、IT业的发展趋于平稳，区工作重点转向新区的开发 3、特殊的区位及发达的交通，能吸引各区的客源前来置业 4、区域内投资型物业较多，去化较为稳定，楼盘价格逐年升高 5、新开发个案规模较大，品质较高，价格相对其他区域增长较快。

四、沙坪坝区域

环境：

重庆的文化教育区，集中了几乎全市所有重点高校、普教 三峡广场的建成，区域内商业日趋成规模，繁华景象赶超碑 近几年通讯、交通、体育、卫生等各方面取得持续发展 产品：小高层、高层 价格：2200—3300元/M2 客源：本区客源为主 各区客源

代表个案：华宇金沙港湾、金沙国际、学林雅园、天骄年华、华宇广场

代表个案均价图（元/M2）

40003500300025002000150010005000华宇金沙港湾金沙国际学林雅园天骄年华华宇广场28003500310025002500

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小结：

1、重庆的教育文化集中区，区域内人口素质相对较高

2、良好的教育体系和文化氛围，吸引着各区以及郊县的客源前来置业 3、越来越多的商业建设，逐渐形成CBD区域，楼盘价格居高不下。 4、区域内完善的生活机能，浓郁的文化气息，便捷的交通体系，使本区

客源很少在其他区域置业

5、区域内教育业，老国营厂较多，占用大量土地，使得区域内可开发土

地较少。

6、滨江路的建成通车，带动沿江的开发，使沙区的江景资源得到充分利

用，出现开发亮点。

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第四部分 区域概况：

一、区域简述

区位：

沙坪坝区沙滨路6公里长的沿江地块距离沙区中心两站路，以石门大桥为地标，将本区域分为南北两部分：

石门大桥以南2.5公里部分，其中沿公路两旁已经有多个获批准的住宅开发项目；

石门大桥以北到金沙正街约3.5公里部分，当中有些大面积可供重建，本项目开发为此部分。

环境：

区域东临嘉陵江，背靠重庆大学，两座嘉陵江大桥（石门大桥、高家花园大桥）横跨而过，仿佛两条绚丽的纽带联系着江北区。

沿江腹地小环境较差，现存一些废弃工厂（缝纫机厂、玻璃厂和药厂）及厂家属居住楼。

向南通向渝中区，向北连接闻名的磁器口古镇，磁器口有丰富的民俗旅游资源。

交通：

沙滨路目前有三个车行出入口：土湾、石门大桥、磁器口，大部分地块未与沿江腹地连成一片，公交线路极少，居民出行一般采用步行至石门大桥乘坐公共汽车方式。

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二、项目概述：

1、地理位置：

本项目位于石门大桥以北3.5公里范围，两座大桥横跨本项目区域，距离沙区中心约3公里。东临嘉陵江，重庆大学山岩下。

2、交通状况：

目前地块道路状况较差，为一条厂区老路，无公交车驶入，居民出行沿厂区马路经重大后门行至汉渝路。

未来规划通过外环（沙坪坝滨江路、金沙正街、教院路、劳动路、沙坪坝正街、沙中路、龙泉路、下土湾路）和十字轴线（渝长高速公路及汉渝路）进行空间组织，形成立体交通。

3、项目环境：

地块为沿江腹地，东临嘉陵江，与江北区大石坝隔江相望。对岸土地大多还未开发，沿江景观尚待建设。随着沙滨路的建设，可以预见未来大石坝沿江地块也会形成一段滨江风貌带，这将极大地改善沙滨路对岸的景观。

北面毗邻建于明朝的磁器口古镇，古镇保留了明朝旧式建筑以及当中的宝轮寺，有丰富的历史文化价值。

地块上目前为废弃的工厂厂房，拆迁改造比较容易。

4、项目规划：

整区区域结构布局为横向并列式的组团结构形态，分为四个不同土地用途的小区。

文化旅游区：规划范围内的北端。保留部分原有的旧式建筑，并与磁器

口古镇的历史文化特色相呼应，加上拟建的主题酒店、博物馆及古董小摊档，将这小区切实的改造为旅游胜地。

休闲娱乐区：位于高家花园大桥以北的小区，建议兴建一座功能式的康

乐场地，提供文化娱乐空间。

科研商业区：由高家花园大桥伸延至下中渡口。区内的南端是已批核的

大学园规划发展，区的北部为科研孵化中心、商业建筑大

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楼及科学馆，将智慧和文化从大学校园带到研究及商业层次。

优质住宅区：位于大学园以南的位置。优质住宅区内包括多座中至高层

住宅及多层商住楼，让住户可享受便利的零售设施。

三、 项目SWOT分析：

优势：

● 沙区有丰富的教育资源，是各区学生就读名校的首选之地； ● 本项目背靠重庆大学，充满浓郁的文化气息； ● 本项目沿江沙滨路分布，江景资源丰富 ● 地块背山临水，是理想的居家之所 ● 北接闻名的磁器口古镇，可丰富旅游资源 ● 距离沙区中心约三公里，繁华商圈便捷到达 ● 地块上为废弃厂房，拆迁容易

● 位于嘉陵江上两座大桥之间，前面为城市快速干道沙滨路，有利于打造

良好的交通环境

劣势：

◆ 区域内目前小环境差，物业为废弃厂房和厂家属居住楼 ◆ 出行不行至主干道，区域内目前无公交系统

◆ 区域生活配套设施较少，数量、档次均跟不上区域发展 ◆ 地块未接上滨江路，需自行改造

机会：

◆ 沙区的江景资源尚未开发，尽早进入项目可抢得先机

◆ 华宇、珠江的滨江楼盘的先期开发，积聚人气，炒热该区域，本项目进

入恰逢其时，容易推广

◆ 沙区是重庆的科教文化中心，利用该优势吸引其他区域及外地区域客源

前来置业

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◆ 随着滨江景观的开发，投资价值增加，升值潜力巨大

◆ 滨江路临近两桥以及规划中的地铁，未来该区域交通网络发达 ◆ 对岸滨江楼盘开发，使江景景观更加绚丽多彩 ◆ 沙区对滨江路的整体规划有利于提高项目竞争力

威胁：

◆ 相当数量的项目在市场酝酿预推价格，炒热该区域的同时区域竞争将会

日趋激烈

◆ 江北区滨江路楼盘的开发，丰富沿江景观的同时分流本项目部分客源 ◆ 随着滨江楼盘的逐步推出，同质化使购房者对住宅的要求越发细化，除

了美观、舒适外，更看重住宅的个性化及附加值的高低

四、 消费者及其行为分析：

1、区域性：

重庆市城区为组团式分布，购房者有强烈的消费习惯性，区域性消费明显

以在售个案及消费者调查分析沙区购房客源分布大致为：

区域 本区域 其他区域 外地 比例 60% 35% 5% - 17 -

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比例5%35%60%本区域

其他区域外地■ 重庆为组团式发展的城市，跨区域购房比例不高，本区域客源为主

要消费群体；

■ 沙区为重庆科教文化中心，良好的区域环境，不断建设的商业、物

业以及发达的交通，牢牢地抓住本区客源，使得到外区置业人群很少；

■ 正是具有外区不可比拟的优势环境以及重庆出台的利于购房的各

项优惠，沙区吸引了大量外区客源以及外地客源置业。

2、客户类别：（以下数据为估计数据，仅供参考）

置业 国企人员 私企及外企人员 公务员 教师 其他

比例 30% 40% 10% 12% 8% - 18 -

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比例8%30%12%10%40%国企人员私企及外企人员公务员教师其他

■ 沙区拥有多个科研机构和国营企业，稳定的收入以及优厚的福利待

遇，使之成为购房主力军；

■ 私企和外企消费群体在逐年扩大，沙区中高档楼盘的不断推出，迎

合了这部分购房群体的需求

■ 文化教育区域拥有庞大的教师队伍，教师购房特别是高校教师购房

成为购房生力军，据调查，目前高校集资建房较少，因此教师购房增长较快，成为强劲的购房新一族。

3、年龄分析：

比例2%9%26%24%39%20—3030—4040—5050—6060岁以上

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4、购买性质：

居家 二次置业 投资 其他 75% 14% 9% 2% 9%14%2%75%居家二次置业投资其他

■ 以居家和新家庭为主，占到75%的比例，经济的发展以及家庭收入

的增加，购房改善居家环境成为购房主要目的

■ 城市不断发展和新城规划的实施，规划占地和旧城搬迁户比重在扩

大

■ 沙区特殊的文化地位和不断美化的城市商业环境，投资者对物业增

值保值期望不断增加，投资购房比例逐年放大

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第五部分、项目规划初步方案

一、 项目定位及特色

1、 项目定位

本项目着力打造在重庆罕见的酒店、商务大型社区。以四星级酒店为核心，在整个社区里，集合酒店、高档写字楼、公寓、商务别墅、购物、餐饮、休闲娱乐、休憩公园、公共绿地等多种要素和产品形态。各种要素和产品形态之间相辅相成，从而使酒店、商务社区不仅具备了比普通楼盘更为舒适、完善的家居环境，同时还是一个便捷的商务平台和形成了一个完整的商业服务网络。

项目完全建成后，不但将容纳数万人入住，吸引大量公司和商家入驻，还会成为重庆市新的休闲娱乐、餐饮文化、旅游度假区。除了满足本区域及其周边区域的生活、消费、娱乐等需求之外，还会吸引五百万的重庆主城区居民乃至三千万之众的大重庆市民和到重庆旅游、观光、探亲访友的外地人到此进行消费、娱乐、旅游、观光。

2、 项目特色

本项目充分利用滨江背山的独特优势，结合重庆人的亲水情结，所有的产品最大限度的享受江景景观，以欧式风尚为其建筑风格，使其成为具有重庆特色的“外滩”。

项目完备的产品形态和多功能的服务设施提供吃、住、游、乐的一站式服务，必将成为重庆市新兴的成熟高尚街区。

3、 营销方式

本项目中的住宅采用先抑后扬的方式进行销售，高品质的产品但却以相对适中的价格推向市场，在短时间里迅速积聚人气，打开知名度后价格温和

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上扬，获取较高的利润额度。

对于项目中的沿滨江商铺、四星级酒店、高档写字楼均采用带租约出售的方式进行销售。具体方式为与专业的酒店运营公司、商业经营管理公司、办公物业管理公司签定委托经营管理协议，分别由上述公司对项目的沿江商铺、四星级酒店、高档写字楼进行长期经营管理，以约定的年租金率向购买项目物业产权的业主提供租金回报。这样，既可利用经营管理公司雄厚的实力和成熟的运作模式使本项目在出售后成功开业、运营；又可使购买项目产品的业主获得稳定可靠的收益，达到双赢的效果，从而激发客户购置项目物业的欲望和热情，使项目产品热销。

4、推广策略

中凯集团凭借雄厚的经济资本和房地产品牌优势，在上海、杭州、海口、郑州成功地进行了大型房地产项目的开发。但对中凯集团而言，重庆是一个全新的市场，如何将中凯集团的知名度在重庆打开，势必对中凯集团的品牌优势和经验优势要进行全新的推广。不仅让重庆市主城区居民了解和信任中凯品牌，而且对大重庆直辖市市民也要进行品牌宣传和推广。因为开发商的品牌知名度是推广大型房地产项目不可或缺的前提要素，也是购房者买房的信心保障。开发商拥有雄厚的资金实力，在全国开发过多项大型的成功房地产项目等事实因素，对其新项目的推广有着不容忽视的促进作用，也决定着购房者对项目产品的信任度，影响其做出购房的决定。

沙滨路项目着力打造在重庆罕见的酒店、商务大型社区和以欧式风尚为其建筑风格，具有重庆特色的滨江“外滩”，其酒店、商务大型社区概念在重庆是全新的模式。项目推广引进专业的营销策划公司，应用其成熟的运作模式和成功的推广经验，营造有利项目推广的运势，为后步成功销售赢得天时、地利、人和的条件。

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二、 位置和环境

1、 区域环境

沙坪坝滨江路南起沙区下土湾路，北至金沙正街，是一条全长6公里的双道公路。整块滨江路片区面积为公顷，包括沙滨路的一部分及其紧挨着的沿江腹地。沿江腹地现存一些废弃的工厂及原来的职工家属住宿楼。另外，规划范围还包括高架桥下面的嘉陵江沿岸，以及宽窄不一的沿江腹地，最宽处约500米。整体而言，沙滨路的范围可以分为两部分：

 石门大桥以北到金沙正街约3.5公里的部分，当中有些较大的面积可供

重建；

 石门大桥以南2.5公里的部分，其中沿公路两旁已经有多个获批准的住

宅开发项目。

2、 项目位置和环境

本项目位于石门大桥以北3.5公里部分至磁器口古镇（重大滨江园除外），两座大桥横跨本项目区域，距离沙区中心约3公里。东临嘉陵江，背靠重庆大学山岩。

地块为沿江腹地，东临嘉陵江，与江北区大石坝隔江相望。对岸土地大多还未开发，沿江景观尚待建设。随着沙滨路的建设，可以预见未来大石坝沿江地块也会形成一段滨江风貌带，这将极大地改善沙滨路对岸的景观。

北面毗邻建于明朝的磁器口古镇，古镇保留了明朝旧式建筑以及当中的宝轮寺，有丰富的历史文化价值。

目前，地块上物业主要为废弃的工厂厂房、家属住宿楼及一些农转非私房，拆迁改造比较容易。

3、区域市场前瞻性分析

大批实力开发商的进入，使滨江路区域成为沙区房地产开发的亮点，乃至成为整个重庆市最具成长性的新社区。近期，在沙区滨江路获批准的住宅开发项目——华宇金沙港湾，重庆大学滨江园已开始动工，这些项目

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将带动周边配套设施的建设，吸引相当数量的市民到此区域置业居家和工作，为沙滨路先期聚集一定的人气，培育区域市场。到本项目推广时，承启先期的人气，和周边项目产生协同发展的合力，进一步炒热该区域，从而增加本项目的客源数量。

对岸土地的逐步开发，将极大地丰富沙滨路的景观，使沙滨路不仅有嘉陵江江景的欣赏，而且夜晚能够品位对岸灯火的辉煌。在石门大桥江北桥头，东方港湾已屹立于江岸上，丰富滨江景观的同时，改善了滨江物业形象，协同本滨江区域的发展，使两岸开发相辅相成，也对吸引本项目的客源起到巨大的推动作用。

沙滨路最北端有重庆市著名的建于明朝的磁器口古镇，古镇很好的保留了明朝的街道和旧式建筑，当中的宝轮寺，在农历朝拜吉日，更是香火旺盛，游人如织。磁器口古镇记载丰富的历史文化价值的同时，也为本项目带来大量的商业客源。

三、

规划与设计

本项目占地面积518.6亩，总建筑面积110万平方米，街区主要建设有酒

店、高档写字楼、公寓、商务别墅、购物、餐饮、休闲娱乐、休憩公园、公共绿地等多种要素和产品形态。

项目采用巴洛克建筑风格，雍容与奢华，雄浑与富丽给人一种强烈的视觉冲击力，其外立面延承欧洲古典砖石建筑神韵，采用天然石材、仿石喷涂等，在坚实的外观之中掩藏着细腻质感，尽显豪华、大气、浑厚沉稳。柱式、山花、锁石、牛腿、拱券等精细的元素唤醒人们对古老欧洲的遐想。

建筑单体的门厅前，设计一组十分引人注目的立式装饰圆柱，突出古典建筑风格。整体上则构成一种生动的变化，透过立杆式圆柱把对称性的形式语言表达得既严谨尊贵又亲切宜人，从这种严格的对称规划中，充分体现出欧式建筑的那种严谨特性与尊贵品质。

酒店及其周围建筑也采用欧式巴洛克建筑风格，豪华、大气的欧式建筑与磁器口古镇传统、古典的中式建筑形成鲜明的视觉反差，中西方经典建筑在磁器口区域同时呈现，形成一种独特的和谐感觉。

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业态组合的初步规划（可出售物业）

产品形态 公寓 社区商铺 滨江商铺 高档写字楼 四星级酒店 产品内容 小高层（一梯两户）、高层（两梯四户） 超市、24小时便利店、药房、面点房、洗衣房、茶楼、网吧、 美容美体店、快餐店（含送餐服务） 餐饮区（高档品牌菜馆） 1、中国菜馆 ● 川菜 ● 粤菜 ● 湘菜 2、异国菜馆 a 东方区 ● 日本料理 ● 韩国烧烤 ● 越南菜馆 ● 泰国菜馆 b 西方区 ● 巴西烤肉 ● 土耳其烤肉 ● 法国西餐馆 c 快餐区 ● 卖当劳 ● 肯德鸡 ● 必胜客 休闲娱乐区 1、迪吧 2、酒吧 3、沐浴城 4、哈根达斯冷饮店 5、星级电影院 6、大型练歌房 健康区 1、跆拳道馆 2、白领俱乐部 3、攀岩活动馆 4、射箭、击剑俱乐部 - 25 -

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第六部分 项目运营与管理

一、 项目总体目标

本项目着力打造在重庆罕见的酒店、商务大型欧式社区。以四星级酒店为核心，在整个社区里，集合酒店、高档写字楼、公寓、商务别墅、购物、餐饮、休闲娱乐、休憩公园、公共绿地等多种要素和产品形态。项目完备的产品形态和多功能的服务设施提供吃、住、游、乐的一站式服务，使沙滨路区域成为沙坪坝区乃至重庆市最具特色的高尚街区，不仅吸引全重庆市的市民前来居住、观光、休闲、娱乐，并且让外地来渝的游客把不到沙滨路旅游当作一种遗憾。不仅如此，本项目将致力于建设具有国际水准，带重庆特色的滨江“外滩”，使本项目成为引领重庆时尚居家、旅游、娱乐的消费坐标。

二、 目运营计划

本项目将以国际化、科学化的操作标准为前提，创造以国际化的投资商、管理商的团队组合优势，对项目中的沿滨江商铺、四星级酒店、高档写字楼和商务别墅等物业，均聘请专业的酒店运营公司、商业经营管理公司、办公物业管理公司进行经营管理，利用经营管理公司雄厚的实力和成熟的运作模式，使本项目在出售或出租后成功开业、运营。

三、 广告及营销策略

1、 广告策略：

（1） 进行开发商品牌推广，建立并扩大中凯集团品牌在重庆市的影响力。

（2） 树立高品质的欧式街区形象，打造在重庆罕见的酒店、商务大型

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欧式社区。

（3） 大力宣传重庆特色的滨江“外滩”，成为引领重庆时尚居家、旅游、娱乐的消费坐标。

2、营销策略：

（1） 住宅物业采用先抑后扬的价格策略，快速销售，回笼资金，获取较高的投资收益率。

（2） 商业物业以先租后售或采用带租约出售的方式进行销售。售：可以使公司快速回笼资金，降低投资风险；租：在区域还未成熟的情况下，可以为公司取得收益，炒热区域后出售，可以为公司获得最大的利润。有了稳定的年租金回报，降低了物业投资风险，本项目必将激发房产投资者购置项目物业的欲望和热情，吸引广泛的客户群前来投资置业，使项目产品热销。

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第七部分 项目可行性分析

一、 方案评估

住宅均价按建面2800元/平方米计，商业物业的建面均价按7000元/平方米计。商务楼建面均价按3200元/平方米计，酒店建面均价保持和成本持平，车库5万元/个。

1-1.评估的依据及原则 （1）依据

1.1 国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》 1.2 财政部制定的《房地产开发企业会计制度》 1.3营业税制度税收法规 1.4重庆市土地招标相关文件 1.5房地产开发相关

（2）原则

1.1遵循动态分析为主，静态分析为辅的原则 1.2遵循效益与费用口径一致的原则 1.3评价方法：

本报告以整体作为研究对象。开发期为4年，项目分四期开发，前期征地费等前期费用作为四次投入计入成本。在项目的整个建设期中既有投入，又有收入，因此，本报告将投入作为项目的经营成本，按5年计算现金流量分析，及项目投资利润率等其它指标。

1-2.项目建设期、销售期、计算期

整个项目的开发建设分四期进行，每一期为12个月，共为4年，销售期定为5年，从征地至项目开始预售时耗时一年。项目的计算期为5年。

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1-3.成本分析及资金筹措

成本分析中包含全部的征地费、前期费用、建筑安装费用、配套费、管理费用、销售推广费用等；（详细见附表一）

项目 住宅 商业物业 车库 物管用房及设备房 商务楼及酒店 公建 单位成本 员/平方米 2231 1500 2000 2231 2474.7 面积 （万平方米） 73.02 4.9 7.36 2.04 20.36 总成本（万元） 162906.22 7350 14720 4551.24 50401.18 合计：239928. 12000 251928. （包括绿化、道路、公建房屋等） 总计 说明：实际成本为239928.万元：公建所需1.2亿将在项目配套费中扣除

资金筹措：

初步测算，自有款额30000万元，贷款20000万元作为项目前期拆迁资金及一期开发建设资金，其他流动资金采取多种渠道由公司自筹解决。其用款计划：  2003年11月份，自有资金30000万元到位。  2004年4月份，贷款20000万元到位。  销售认购回收资金及承建商垫资等。

 实施专业银行按揭，承兑汇票贷款等，多元化筹集流动资金。

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1-4、收入分析：

序号 项目 1 2 3 4 5 住宅 车库 商业 酒店 科研/教育楼 单价（元/） 2800 5万/个 7000 2170 3200 面积（万M2） 总收入（万） 73.02 3200个 4.9 1.5 18.86 204456 16000 34300 3255 60352 318363 合计

1-5.财务费用（未计自有资金利息）：

项目的总投资为239928.万元，直接成本为1921.03万元，贷款额按15000万元，贷款期限按5年算，利息为3937.50万元。

1-6.税务测算

营业税及附加=营业额的5.565%

=31.8363亿*0.05565=17716.90万元

所得税 = 利润额的33%

1-7.基准收益率的确定

以银行利率为基础，同时结合本地本行业的基本利润水平及风险和通货膨胀，将基准收益率定为15%

1-8.静态分析

税前投资收益率=78433./=32.69%，大于15% 税后投资收益率=52550.47/239928.=21.9%，大于15%

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1-9.动态分析

动态投资回收期=3+9756.76/16717.67=3.584年

NPV=-35591.36/（1+0.15）+16200.85/（1+0.15）2+32904.39/（1+0.15）3

+22008.47/（1+0.15）4+23788.15/（1+0.15）5-60.04（1+0.15）6 =24486.2(净现值)>0

内部收益率IRR=i1+|NPV1| /(|NPV1| +|NPV2|)×(i2-i1)

NPV=0的收益率是内部收益率，从上述所得出的结果可以看出IRR必定大于

15%，

从以上评价结果可以看出，内部收益率大于基准收益率15%；NPV大于零，

故从经济指标上分析当总成本为239928.万元,综合建面售价为3017.65元/平方米时本项目从经济上是可行的。

2、不确定性分析 2-1、敏感性分析 财务敏感性分析 单位：万元、% 序 号 1 2 3

2-2盈亏平衡分析

此分析主要考虑保本销售面积两因素，并找到盈亏平衡点。 A. 总成本239928.万元 B. 销售收入318363万元

C. 可售建筑面积：10500平方米 D. 销售价格为：3017.65元/平方米

项 目 基本方案 投资成本 ＋5% 44513 46960 17.67 －5% 605 46960 26.58 销售价格 ＋5% －5% 税后盈利（万元） 52550.47 启动资金（万元） 46960 总投资盈利率（%） 21.90 62099.21 43002.93 46960 25.7 46960 17.92 - 31 -

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 销售价格的盈亏平衡点=239928./105.=2271.2元/平方米 因此，本项目加权平均售价为2271.2元/平方米时，不亏不赚。  销售面积的盈亏平衡点=239928./3016.23=79.万平方米

因此，本项目以销售分析中的售价和比例出售，须实现销售面积79.万平方米，即售出该项目可售面积的75%时，项目可保本。

具体分析报表详见以下附件：

附件一: 项目成本分析表 附件二：资金筹措表 附件三：销售计划表 附件四：贷款偿还平衡表 附件五：损益表 附件六：现金流量表

制作人：郑伟、魏星

2003年9月

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