旅游行业中商业街区相关六方面要素（含尺寸）

旅游⾏业中商业街区相关六⽅⾯要素

旅游商业在我国的发展还处于相对初级的阶段，相对来说，旅游区依托型的简单购物型商业较多，但由于旅游区的旅游商业存在季节性、游客消费规模难以⽀撑、游客停留时间较短等原因，导致实际中，旅游区的旅游商业往往难以成功，⼤多成功的旅游商业都是城市型的。随着我国旅游整体呈现从观光向休闲度假转型的趋势，旅游区必将需要更多元、更丰富、更有特⾊的旅游商业，以满⾜休闲度假游客的多元旅游消费需求。旅游商业将是中国旅游业新的投资重点，商业地产巨头万达在全国布局万达旅游城，也是⼀个信号。

旅游商业不同于传统城市商业，最⼤区别在于服务对象以游客为主，满⾜需求以旅游过程中的消费需求为主，更注重特⾊性、主题性乃⾄休闲性。做好旅游商业，需遵循⼀些商业的基本逻辑，更需结合旅游体验的特点，如下六⽅⾯是必须把控好的重要因素。

⼀、定位——做在哪、做给谁、满⾜什么需求？

定地址：城市旅游商业较之景区旅游商业更易成功，⽬的型较之依托型的旅游商业更易成功，旅游吸引⼒强的旅游区的商业较之吸引⼒弱的旅游区的商业更易成功；若在城市，交通便利是第⼀要素，要么在市中⼼，要么临近地铁或交通要道；若在旅游区，则旅游区对游客的吸引⼒是第⼀要素。

定客群：若是依托型，其所依托的旅游景区或度假区的客群即为核⼼客群；若是⽬的型，其⾃⾝旅游吸引⼒所⾯向的客群即为核⼼客群。

定功能：旅游商业的独⽴性越强，功能越复合；游客的停留时间越长，功能越复合；观光景区较之度假区的旅游商业，购物功能更突出；城区较之旅游区的旅游商业，餐饮休闲更突出，如万达旅游城，餐饮占50%。⼆、特⾊——商业也是吸引物

商业跟着景点⾛：旅游商业区内也要有旅游吸引物，尤其⽬的地型的旅游商业，也需有⾃⼰的旅游吸引物，如博物馆、特⾊景观、历史遗存或传统活动等。

商业本⾝应有鲜明的主题⽂化：这是旅游商业区别于⼀般商业的关键所在，商业本⾝也是旅游吸引的⼀部分，也是为游客创造独特体验的⼀部分，主题性⼀般表现在建筑、景观、业态、活动等⽅⾯。如代表性的地域建筑或历史建筑、表现传统⽂化或主题特点的业态（如⽼字号）等。

滨⽔商业很受青睐：尺度适宜、品质较好的⽔系是旅游商业的有⼒加分项，且多适合设置休闲业态。虽然城市购物中⼼中，阴阳街⼏乎必死⽆疑，但旅游商业中，只要滨⽔，阴阳街也会倍受青睐，且⽔系、主街往往是古城古镇类旅游商业发展的主要脉络。

三、规模——不是越⼤越好

总体商业规模：旅游商业既需要⼀定的商业集聚，以形成对游客的吸引；⼜不能盲⽬求⼤，旅游的不稳定性使得对旅游商业规模需慎重，需依据基本可保证的游客规模和游客消费⼒⽽定。⼀般来说，不同类型适宜的规模也不同：旅游商业的独⽴性越强，可⽀撑规模相对越⼤；城市旅游商业，⽇客流量1-10万，3-6万平⽶商业⾯积是较佳规模；⽬的地型的旅游区旅游商业，年游客量在200万以上，1-2万平⽶商业⾯积是较佳规模；依托型的旅游区旅游商业⼈

均规模则更⼩。

业态商业规模：商业店铺单体⾯积不要盲⽬求⼤，⼀般⽽⾔，购物、美⾷类业态，⼩店铺是王道；品质餐饮、主题客栈类的业态，则更适合院落。不同业态的商业规模对总体游客⽀撑要求也不同，如购物类需要更⼤量的游客⽀撑，休闲类需要更长停留时间或重复消费的游客⽀撑。四、空间——⼈性化的空间尺度

横向发展⽐纵向发展受欢迎：旅游商业多以街区、街巷形式存在，建筑⼀般不超过3层，经营基本集中在⼀层，尤其购物，⼆三层以餐饮休闲或住宿为主。

道路不是越宽越好：宽⾼⽐控制在1左右（0.5-2之间）较为理想，这时游客在此空间中不会感觉压抑也不⾄于空旷。宽度⼀般不⼩于6⽶，但也不宜过宽，⼀般以20-30⽶为宜。由于历史和风格的原因，古城古镇和旅游⼩镇的旅游商业街⼀般较窄，⽽都市型旅游商业街较宽。

长度不是越长越好：城市商业街中，通常有效长度约600⽶，在遮蔽⾬雪的环境中有魅⼒的街道长度为750⽶，步⾏10分种；⼈⼯条件下⽐较有魅⼒的长度可达1500⽶，步⾏20分钟。旅游商业中，由于游览休闲性质，游客可

接受较长⼀些的长度，但对节奏和特⾊的要求更⾼，需通过节点⼴场、特⾊景点、休憩设施等⽅式来提供更好的体验。五、动线——合理的游客动线也是美好体验

⼈流快速导⼊：通过数量⾜够且选址合理的停车场设置、出⼊⼝设置以及⼈车动线分离等措施，使游客能便捷舒适的进⼊旅游商业主要空间，这是重要前提。

动线清晰：主线清晰简单，如古镇旅游商业⼀般都只有⼀条主街，多条⼩街巷都依附于主街；主要线路最好形成环线，避免游客⾛重复的路。

视线通透：让游客可以⼀次看到较多的店铺或商业空间，刺激消费欲望，营造好的旅游商业氛围。

让商铺的曝光率最⼤化：不能留有死⾓，游线末尾或偏僻处可设置旅游商业主⼒店或旅游景观节点以吸引游客，也可设置住宿或对私密性要求较⾼的业态。六、运营——旅游商业成败的关键

商业培育关键在于旅游吸引⼒：传统城市商业的培育期最少两三年，逐渐聚集⼈⽓；⽽旅游产品（尤其是远离城市的）⼀般前期需快速引爆，否则就死。所以，旅游商业的培育关键在于其旅游产品的吸引⼒塑造和营销推⼴。若是依托型旅游商业，其所依托的旅游区的⼈⽓培育是关键基础；若是⽬的地型旅游商业，其特⾊商业本⾝的培育⾄关重要。

出租为主：传统城市商业的合理运营⽅式是出租为主甚⾄只租不售，以便控制业态，保证持续经营。旅游商业，由于其附加了旅游吸引的因素，其业态整体控制和管理更为重要。这要求投资商有较⼤的资⾦实⼒和旅游商业的经营管理能⼒。先招商后建设：这是传统商业的合理操作，对于旅游商业，同样适⽤。只是旅游商业的商家体系⽬前还远不如传统商业的成熟，招商的难度相对更⼤。