我国房价问题的现状

我国房价问题的现状

近年来，中国的房地产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了人民的普遍关注，房价问题成为目前中国经济的一大热点。

在房地产业快速发展中，我们也应情形的看到其中存在这影响社会公众生活水平提高和国民经济持续健康发展的问题，具体表现在：（一）供求结构矛盾明显 高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调，突出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。据有关部门去年对18家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品中，单价3000元/平方米以下的仅占3.7%，3000-4500元/平方米的也只占38.7%，建筑面积80平方米的户型仅占1.1%，80-120平方米的也只占27.9%。在建商品住宅中此类户型已占80.9%。此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高档住宅和写字楼占80%，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5%-10%之间。从我国实际需要看，我国家大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品不段积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排队购买的现象，有的城市出现经济适用房供求比例达到1：8。北京，上海等达城市出现高档商品房面积空置，而经济适用房和低档房则供不应求。究其原因首先是由于房地产开发任务相对稳定，开发公司过多，必然造成“挖资金，抢地皮”的状况，这样一来，既不符合规模经济的原则，亦会造成开发成本上升，从而抬高了商品房的价格。其次，许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。（二）局部地区商品房价格上涨过快 近几年，我国部分省市商品房平均价格涨幅在15%以上，个别城市商品房平均价格涨幅超过20%。资料显示：1999年-2005年，我国

商品房销售价格逐年上升，2005年增幅为19.46%，2007年，住宅物业上涨0.4%，土地交易价格同比上涨9.8%，涨幅比上季度高3.7个百分点，其中，居民用地，工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格上涨8.9%，5.7%和20.9%。除商业营业用房外，商品房销售价格增长幅度远远大于同期国民经济和社会公众人均收入增长的幅度。商品房价格上涨过快，部分闲散资金进入房地产市场，特别是一些地理，人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头，如果任其发展，将不利于房地产市场健康发展，也可能影响金融安全。另外，基础设施，环境质量的改善也对房价上涨有一定的影响。（三）房地产金融存在风险 我国人民银行在《2004年我国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。个人购房贷款额均在40%-50%以上。房地产开发资金依赖房地产信贷资金，增加了潜在的信贷风险。按照国际经验和市场规则，房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款，占用建筑商和够藏者的资金比重过高，这实际商就把应当自己承担的风险转嫁到了银行，建筑商以及购房者的头上。实际上，建筑商和购房者的资金很大部分也是来源与银行，在这样的情况下，房地产业的固有风险就被不适当的过多配置在了银行的头上，如果过量供应或房地产泡沫破灭导致房地产价格大幅度下滑，商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比例就会迅速增加。 （四）房地产开发土地购置呈高速增长 由于我国土地交易市场仍存在土地的多头供应和无序供应现象。“近几年来，我国房地产开发土地购呈高速增长趋势，1999年增长18.3%，2000年增长41.4%，2001年增长38.5%，2002年增长38.1%，2003年增长42.3%，均远远高于同期房地产开发的增长速度”。资料显示：全国有3万多家房地产开发企业均参与了土地超前购置的圈地活动，这对我国有限的土地资源开发利用和可持续发展是极为不利的。（五） 住房保障体系不完善 近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面，但是由于资金落实不到位，地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。 当前，部分城市还

没有建立廉租住房制度，廉租住房的资金保障还不到位，廉租房的覆盖面仍比较低，经济适用房开发投资的增幅业连续多年低于住宅开发投资的增幅，甚至有两年出现负增长，其占住宅开发投资的比重也逐年下降。同时，对经济适用房管理上的一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等等。还没有认真规范管理。而住房公积金缴纳率和使用率偏低，住房公积金管理过程中的风险不断显露。 总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并加剧了商品房价格的上涨。（六）市场发展不规范，管理制度不完善 我国的房地产业经过近些年来的持续高速发展，使房地产市场逐步多极化的市场结构，多样化的交易方式，产业化与社会化的市场信息，开放，统一，同时又有封闭，垄断的房地产市场，相比之下，房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后，导致房地产开发与消费，投资，投机等多种不良行为的产生，在一定程度上影响了我国房地产的持续，健康发展和人民群众生活水平提高的进程。

前段时期，各地房价飞涨，中央采取了十条措施控制房价过快增长，其中最重要的，是对二次购房贷款实行50%首付和提高贷款利率。这个政策，如果严格执行的话，确实能够产生有效的作用。

有人说，这次政策主要是针对炒房的；也有人说，这次政策主要是对一线城市有效，这类城市的房价肯定会下跌。但三、四线城市不会受到什么影响，房价至少会维持不变。特别是这类城市的开发商，会这么说。

我觉得情况并不完全是这样的，三、四线城市的房价也会下跌。

因为，政策不光是针对炒房的，对所有城市的普通的想购买第二套住房的所有人都有效。现在，要购买第二套住房，不管是在什么城市，不管是谁，都必须首先要完成一半的

资金积累。如果没有完成，或者是凑不到，就别想购买房子。很多没有充足现金的人，现在就不能购买了。这样，在每一类城市，都去掉了一大批购买者。

何况，不管是在哪个城市，有些钱的人，早已购买了第二套、第三套住房，剩下没有购买的，现在又受首付的限制了。这样，现在能购买房子的人，就少之又少了。

房子也象其它商品一样，物以稀为贵。相反，如果商品过剩，则必然会降价。否则，商品就会烂掉，就象菜场的蔬菜一样。

现在，市场上的房子开发较多，但能够购买的人却相对较少，房价必然会下降，不管是在哪个城市。

如果现在房价不下降，又没有足够的群体购买，房子就会空在那儿。由于房子主要是由贷款盖起来的，需要不断地支付利息，如果房子不及时卖掉，时间长了，开发商就会撑不住。所以，预计过一阵子，各地开发商就会撑不住了。结果，必然要降价。当然，开发商不会说，我的房子降价了，他会说，我现在实行优惠销售了，或者说实行团购了，实际上与降价是一回事。

有人说，三、四线城市本来的房价就不算高，所以不会受什么影响，这也是不对的，房价一定会受到影响的，道理就是上面所说的。

相对于一、二线城市，三、四线城市房价较低，但是道理是一样的。三、四线城市居民的收入比较低，但开发商开发的成本也比较低，所以，房价下降的趋势和道理，都是一样的。同时，看起来，三、四线城市的房价不算高，但是相对于开发的成本和居民的承受能力来说，也是很高的。就是降价了，开发商也不会吃亏，只不过是暴利少一些了。

这样说的前提是，必须严格执行政策。如果地方对政策进行变通，或者是由开发商垫付个人应付的资金，就是另一回事了。

同时，我觉得，这个措施如果能够严格执行，并不需要出台新的政策，就足以控制房价上涨的趋势了。

随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府(尤其是地方政府)及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。

陈志葵

08工管B

21020202010