房地产开发与经营作业

第一章 绪论

一、名词解释 1．房地产

房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营

• 房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。

• 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发

是指政府依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为. 4．房地产企业

房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业. 5．房地产项目定位

是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下,根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素,找到适合干项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。包括住宅地产项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题

1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 3．房地产开发与经营有哪些特点?

• 难度大，产品的固定性、单件性、复杂性 • 风险大,投资大，周期长

• 政策性强1、重要产业2、民生热点

4．简述房地产开发与经营的程序和内容。

（1）投资机会的选择与决策：重要环节（2）前期工作（3）建设阶段(4）租售阶段

5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素. 6．房地产经营决策程序是什么？

1、发现问题2、确定目标3、拟定方案4、分析评价5、选择方案6、实施追踪

7. 简述房地产开发与经营决策的内容 8．简述房地产行业管理的主要内容. 三、论述题

1．阐述我国房地产价格上涨的原因.

• 初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾

– 初期“管住土地，控制信贷\"的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；

– 一些地方政府对调控措施贯彻不力。

• 地价上涨推动

– 土地储备和“招（标）、拍（卖)、挂（牌)”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。

– 不可回避的是,“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨.

• 新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因.

• 不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。

• 房地产投资结构仍不尽合理

– 供给结构不合理导致供需脱节；

– 中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬.

• 多种住房需求旺盛

– 新增城市人口的住房需求

– 原有城市人口同样存在改善住房条件的需求 – 因城市房屋拆迁产生的大量被动需求 – 当前房地产市场中还存在大量投资需求；

• 目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关. • 房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变

– 人们对未来的经济预期是看好的。

– 市场信息的不对称,媒体宣扬“房价还要继续上涨\" ，进一步强化老百姓的心理预期.

第二章 房地产项目可行性研究

一、名词解释 1．可行性研究

投资决策前，对市场、资源、技术、经济和社会分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理,并对方案进行优选。 2．财务内部收益率 3．财务净现值 4．市场调研 二、问答题

1．房地产市场调研的内容包括哪些？ 2．简述可行性研究的作用?  投资决策的依据；  项目审批的依据；  项目资金筹措的依据；  编制设计任务书的依据;  开发商与各方签订合同的依据。 3．房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤。

(1）组织准备组建领导班子，经济管理、工程技术、规划和设计各方面专家。 （2)资料收集及市场调查政策、方针;社会经济发展数据；城市规划资料；交通、地质、气象等技术资料；房地产市场分析的资料。

（3)开发方案的设计和评价、选择不同方案，不同特点,不同效益.

（4）详细研究技术经济指标,财务评价、国民经济评价,分析是否可行。 （5）编写研究报告书格式规范、内容全面、方法科学 4．可行性研究包括哪些内容？ (1）项目概况

名称、背景、基本条件、单位介绍、规模、功能、主要技术经济指标 (2)市场分析和需求预测市场供求分析、项目SWOT分析、市场定位(4p） (3）规划方案的优选小区布局功能分区、基础设施分布、详细的技术经济指标 （4） 开发进度安排前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等。

(5）项目投资估算土地费用、前期工程费、建安费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、税费等。明确估算依据和估算范围 （6）资金筹集方案和筹资成本估算自由资金、银行贷款

(7)财务评价对盈利能力和偿债能力评价；编制现金流量表、损益表、资产负债表、资金来源和运用表;选择指标评价：净现值、内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等

（8）风险分析盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析 (9）国民经济评价资源配置原则,包括社会效益和环境效益 （10）结论是否可行，并提出建议。 5．反映投资项目财务状况的指标包括哪些? 6．房地产开发建设投资包括哪些费用？ 7．国民经济评价指标包括哪些？ 8．风险分析方法有哪些？ 9．敏感性分析的步骤是什么？ 10．概率分析的步骤是什么？

11．国民经济评价与财务评价的主要区别是什么？

第三章 房地产市场分析

1．房地产市场有哪些特殊性？

 产品固定性  产品唯一性  产品耐久性

 市场的双重属性(消费、投资）  不充分市场

2．简述房地产供给的特点？

一、市场供应缺乏弹性1、弹性指生产者对价格变动的敏感程度2、短期内难以增加房地产市场供应

二、市场供应的异质性1、产品的位置环境新旧配套等不同2市场细分的必要性 三、市场供应的区域性:产品的固定性导致“地产地销\"

四、市场调节的不完全性1、住房保障的存在：经济适用房、廉租房2、土地的垄断性3、政府的宏观调控

3．需求法则和供给法则的含义是什么？ 4．均衡价格的概念是什么? 5．房地产市场分析的内容

市场环境1、宏观环境（经济、政策、人口、文化环境、行业环境、技术环境等）2、区域环境(对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行分析。1、分析区域规划、功能定位、开发现状以及未来定位；2、分析交通与出行条件；3、分析影响区域发展的其他因素和条件：历史、文化、发展水平等；4、区域内楼盘价格水平与供求关系。)3、项目微观环境（1、对项目的用地现状和开发条件进行分析.2、对项目所在地的周边环境进行分析.主要指物质和非物质的生活配套情况。市政配套、生活配套、生态环境、人文环境3、对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。） 消费者 竞争楼盘 竞争对手

第四章 土地制度演变与出让方式

一、名词解释 1．土地使用权出让

国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2．土地使用权划拨

指县级以上人民政府批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 3．土地使用权转让

广义的土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为，包括出让. 狭义的土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为 4．土地征用

国家为了建设及兴办社会公益事业的需要，采取行政手段，依照法定程序和审批权权限将集体所有的土地,有偿转为国有土地的一项措施。 5．土地储备制 二、简答题

1．对土地使用权出让方式做出比较。

协议 招标 出让程序不一样 适用于公益、福利事业，优化土地布局的地段，区位条件好、功能便利的科研文教,非盈利的机重大工程的较大的地块 繁华地段，土地利用上有关、团体及某些特殊用地 选择受让人的自由度大,利于公平竞争，给出让利于公平竞争，方法简便不利于公平竞争 方留有选择的余地 易行，出让方不易控制最高价 2．土地使用权转让必须符合哪些条件？

1、土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容。2、按照出让和容的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。3、按照出让合同进行投资开发,属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,要形成工业用地或者其他建设用地条件。

3．简述土地使用权出让和土地使用权转让两者的区别？

较大灵活性的地块 拍卖 区别 行为主体 出让 政府及土地管理部门 转让 境内外经济实体及个人 法律关系 法律关系不平等，具有垄断性 法律关系平等 市场层次 一级市场，可以转让 二级市场，转让受到限制 年限 按合同规定，不超过国家规定 合同年限－已使用年限 转移方式 协议、招标、拍卖 出售、交换、赠与 4．房地产项目土地费用包括哪些费用？ 5．简述土地使用权转让的程序。 6．简述划拨土地使用权的特点。

行政性；无偿性;无期限性;限制性。 7．简述协议出让土地使用权的特征。

8．划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费包括哪些?

主要是指给原土地使用者的补偿和安置：1、土地补偿费;2、安置补助费；3、地上附着物及青苗补偿费；4、拆迁补偿费；5、其他费用、 9．我国土地使用制度存在的问题有哪些？ 三、论述我国现阶段土地使用制度的特点

第五章 房地产营销

一、名词解释 1．房地产营销

通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。 2．房地产市场细分

是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具体相似需求和欲望的房地产消费者

群到底市场分类过程，其中每个消费者群即为一个分市场。 3．房地产市场营销策划 二、简答

1．简述房地产市场细分的作用

1、有利于房地产企业发现新的市场机会，2、有利于房地产企业选择目标市场和制定市场营销策略。3、有利于房地产企业集中资源开发市场。 2．简述房地产市场细分的过程 明确细分因素

根据细分因素进行市场划分 评价市场细分结果

销量和利润 消费者的可接近性 消费者的敏感性

3．房地产市场营销的步骤是什么? 房地产市场调查研究

宏观、中观、微观

确定营销目标

长期与短期

制定市场营销组合计划

4p策略

营销计划的实施

反馈与调整

4．房地产广告策划的原则有哪些？ 5．简述房地产广告策划的内容 6．房地产营销的4R主要内容是什么？

市场反映（reaction)顾客关联（relativity)关系营销（relationship）利益回报（retribution）

7．简述房地产促销策略内容 广告

宣传 邮寄项目材料 举行活动 现场展示 直接推销

项目说明及使用手册

8．简述房地产市场品牌营销策略的实施

9．选择房地产销售渠道的主要因素和策略有哪些? 三、论述题

1．论述房地产市场新推楼盘的各开价策略适用情况和优缺点 低价开盘 适应的情况：

产品的综合性能不强，没有什么特色 项目的开发量相对过大

绝对单价过高，超出当地主流购房价格 市场竞争激烈，类似产品多

优点：

便于迅速成交，促进良性循环 便于日后的价格调控 便于财务周转、资金回笼

缺点：

首期利润不高 楼盘形象难以提升很高

高价开盘： 适应的情况：

具有别人所没有的明显的楼盘卖点 产品综合性能上佳

量体适合，公司信誉好,市场需求旺盛

优缺点与地价开盘相反