2016年下半年陕西省房地产估价师《理论与方法》：房地产状况调整的思路和步骤模拟试题

的思路和步骤模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。 A：较高 B：较低 C：最高 D：最低

E：工业用地的监测点评估价格

2、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。 A．效益性 B．安全性 C．流动性 D．风险性

3、房地产开发投资企业所得税税率一般为__。 A．30% B．32% C．33% D．18%

4、在成熟的房地产市场中，是房地产业的主体。 A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房地产经纪业 D：物业管理业

E：房地产估价机构必须加盖公章

5、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。 A：对估价对象范围的描述就是说明其四至

B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 E：工业用地的监测点评估价格

6、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡ A：310.61 B：321.60 C：477.87

D：494.77

E：工业用地的监测点评估价格

7、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。

A：全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的批准

B：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件 C：联营企业用地，可以不改变土地权属性质

D：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、商业信用和国家信用等形式的发展往往依赖的支持。 A：商业信用 B：银行信用 C：消费信用 D：民间信用

E：执行层的组织协调 9、某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还（）元。 A．72.1 B．12414.37 C．78661.36 D．52668.86

10、关于资金时间价值的说法，错误的是。

A：现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 B：现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 C：现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

D：由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较 E：借款合同

11、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于。 A：固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等 B：生产性投资和非生产性投资 C：投资、非盈利机构投资 D：企业投资和个人投资 E：借款合同

12、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在__中。 A．房地产损害赔偿案件 B．房地产纠纷案件 C．房地产预售 D．房地产预测

13、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。(2008年试题) A：条形基础

B：桩基础 C：箱形基础

D：整体式筏式基础 E：执行层的组织协调

14、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__万亿元。 A．4000 B．5000 C．7000 D．7500

15、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。 A．605 B．600 C．650 D．550

16、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。 A：7000 B：7003 C：7436 D：7670

E：工业用地的监测点评估价格

17、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。 A：-100 B：-50 C：50 D：100

E：工业用地的监测点评估价格

18、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。 A．1% B．1.5% C．2% D．2.5%

19、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。

A：整体资产或者部分资产 B：整体资产 C：部分资产 D：固定资产

E：工业用地的监测点评估价格

20、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。 A：确定估价时点在先，得出评估价值在后 B：得出评估价值在先，确定估价时点在后 C：确定估价时点与得出评估价值同时进行

D：确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以 E：工业用地的监测点评估价格

21、下列关于瑕疵请求规则的效力范围，说法不正确的是。 A：瑕疵请求权主要针对拍卖人和委托人 B：委托人必须受瑕疵请求规则的制约 C：拍卖人的责任以委托人的告知为前提

D：拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提 E：执行层的组织协调

22、会计的基本职能不包括__。 A．反映职能 B．监督职能 C．管理职能 D．控制职能

23、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买与应付给卖方元／㎡。 A：2020.80 B：2214.29 C：2336.45 D：2447.37

E：工业用地的监测点评估价格

24、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。 A．1843.86 B．1847.55 C．2279.87 D．2291.27

25、房地产开发公司出售商品房屋，应在销售前到登记机关办理__手续。 A．备案登记 B．注销登记 C．变更登记 D．买卖登记

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。

A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置

B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效 C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行

D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可 E：不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿

2、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有__的特性。

A．变现性差 B．易受影响 C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移

3、中国房地产市场的发展急需扩展房地产渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。 A：间接融资 B：直接融资 C：基金融资 D：债券融资 E：借款合同

4、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款 110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是__。 A．40% B．50% C．200% D．250%

5、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。 A．试探性调查 B．描述性调查 C．创新性调查 D．因果性调查

6、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是__。 A．二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场 B．三级市场是指存量房地产交易市场

C．按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场 D．按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场

7、开发项目总投资包括开发建设投资和__。

A．建设资金 B．土地购置费 C．前期费用 D．经营资金

8、征收集体土地应遵守的原则包括。 A：珍惜耕地，合理利用土地的原则 B：保证国家建设用地的原则

C：妥善安置被征地单位和农民的原则 D：无偿使用土地的原则 E：依法征地的原则

9、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。 A．分期付款 B．收取预售款 C．收取定金 D．返本销售

10、按照房地产经营使用方式分类，下列主要是营业的房地产有。 A：旅馆 B：影剧院 C：商店 D：餐馆 E：写字楼

11、下列选项中，属于违法建设的工程有__。 A．未取得建设工程规划许可证的建设工程 B．临时建设工程

C．违反建设工程规划许可证规定的建设工程

D．城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目 E．擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程 12、选聘、解聘物业管理企业是的职责。 A：业主大会 B：业主代表大会 C：业主委员会 D：居民委员会

E：执行层的组织协调 13、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为40㎡，外墙面积为8㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。 A：44 B：48 C：53 D：63

E：借款合同

14、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。 A．3800

B．4500 C．5200 D．5600

15、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。 A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外 B：非国有企业兼并国有企业的

C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的 E：国有企业改造或改组为国有独资公司的

16、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。 A．、客观、公正原则属于普适性原则 B．合法原则属于一般性原则

C．最高最佳使用原则属于技术性原则 D．谨慎原则属于一般性原则

17、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与__之比。 A．规划建设用地面积 B．居住区总用地面积 C．居住区建筑用地面积 D．获取土地使用权面积

18、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。 A．16 B．18 C．20 D．22 19、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括．【2007年考题】 A：土地补偿费 B：安置补助费

C：地上附着物和青苗的补偿费

D：土地使用权出让金等土地有偿使用费用 E：安排被征地农民的社会保障费用

20、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。 A．0.91 B．0.92 C．1.09 D．1.10

21、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有__。 A．土地使用者自动放弃土地使用权 B．矿场、机场等核准报废土地 C．非法转让土地

D．不按批准用途使用土地

E．转让时未补交土地使用权出让金或土地收益 22、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于__。

A．未来净收益的大小 B．获得净收益的可靠性 C．获得净收益期限的长短 D．获得净收益预期 E．估价对象的现值

23、住房置业担保公司的实有资本以为主。 A：预算资助 B：资产划拨

C：房地产骨干企业认股 D：社会集资 E：个人集资

24、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题)银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为。 A：保证保险 B：责任保险 C：信用保险

D：财产损失保险 E：执行层的组织协调

25、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为__元。 A．100 B．250 C．500 D．1000