论房地产企业融资渠道的选择

论房地产企业融资渠道的选择

黎乃超

北京住宅房地产商会会长，北京 100000

摘要：房地产业是资金密集型产业，对房地产开发企业而言，必须有强大的融资能力才能在激烈的竞争中生存。本文在对房地产融资相关文献进行回顾的基础上，分析我国房地产企业的融资现状，然后分析金融机构贷款、房地产信托、信托投资基金、私募股权融资主要融资模式。案例部分选取保利房地产集团股份有限公司作为分析对象，探讨其在融资方式、融资效果等方面的特点及优势，促进我国房地产企业健康有序的发展。 关键词：房地产行业；多元化；融资模式；万科地产 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1671-5810(2015)02-0272-03

1 研究背景

20世纪90年代开始，在国家一系列房地产政策影响下，我国房地产业迅速发展，并逐步发展成为了新的国民经济增长点和推动我国经济发展的重要力量。从90年代以来中国的房地产行业对GDP做出了巨大的贡献，贡献率高达10%之多。直接或间接地影响着建筑、冶金、建材、装饰、家具、家电、金融等多种行业，具备极其密切的产业关联性和波动影响性，推动国民经济发展的能力不容小觑。

在之前的我国房地产业地产金融年会上身为协会发言人副会长顾云昌先生向媒体表示：“我国房地行业的明天，最关键的聚焦点在土地上，冷热发展在金融上。”并表示，中国地产金融发展到今天，最大的问题就是融资渠道问题。

房地产行业具备前期需要投入大、投资所需的周期长、所需投资金额巨大等明显不同于其他行业的变现特征，是十分典型的资金密集型产业。中国目前的房地产融资，融资模式单一，过分依赖银行贷款融资的资金来源，另一方面，在国家宏观调控政策，房地产企业面临巨大的资金短缺的压力。如何改变我国现有的融资渠道，更加有效地合理地去解决我国现有融资渠道中存在的问题已经成为社会大众和政府部门一致关注的焦点问题。

2013年12月，我国的中央政治局最新提出了我国要走新型城镇化道路的最新规划。2014年《国家新型城镇化规划》出台，这意味着在城镇化过程中将会产生大量的住房需求，引领我国房地产行业进入发展的新阶段，未来几年仍然为房地产市场的黄金发展期，如何筹措资金的问题也成为了房地产企业最需要解决的问题关键，如何去开发新的融资渠道是目前最关键的问题。

面对房地产企业的各种融资问题，近些年来国内的很多学者对其也进行了深入的研究，但是尚未形成一种科学、可行、合理、系统的房地产企业融资体系，特别是在目前房地产企业面临融资困境这一问题上没有设计出一套针对资本结构合理的融资体系。房地产企业的融资问题仍然没有得到解决，这使得房地产企业的发展面临巨大的障碍，所以，房地产企业的融资问题仍然值得进行深入的研究。

2 研究意义

近些年来，我国学者对房地产企业的融资问题进行了一定的研究，但大多数研究都只是对房地产企业的融资渠道进行单独探讨，或者仅仅对国外房地产企业的融资渠道在我国实施的可行性进行一系列的研究，这些研究绝大部分都缺乏系统性。为此，本文从我国房地产企业所面临的融资问题出发，并结合传统的融资理论，着力研究房地产企业的融资问题，以进一步从理论和案例分析中增加、创新、丰富现有的房地产融资模式。

房地产企业的开发需要大量资金的注入，而获取充足的资金支持对房地产企业的发展是至关重要的。但是，就现阶段来讲，我国房地产企业的融资渠道仍然比较单一，房地产企业开发地产项目的资金需求绝大多数需要依靠商业银行体系的信贷来支持，这使得银行系统独自承担整个房地产业的经营风险和市场风险，同时也会导致整个宏观经济的不稳定。一旦国家采取一些手段来控制与收缩房地产业的信贷，

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房地产业的资金链势必将受到严重的威胁。

本篇文章通过对我国房地产企业的诸多融资渠道进行分析，并且结合保利地产的融资方式，尝试探寻出一条适合我国基本国情的房地产业融资模式，不但要优化融资结构，而且实现多元化融资，来解决房地产企业所面对的融资难题，使得企业的融资行为既能够满足资金方面的需求，同时又能将加权平均资本成本降到最低，实现企业价值最大化，促进我国房地产企业健康有序的发展。

3 本文的研究思路与方法

本文的研究思路是先通过背景描述引出问题和定义问题，再通过对相关文献的回顾和对客观现状的分析来探讨问题的理论和现实成因，然后有针对性地提出解决问题的对策本文采用文献回顾、个案分析、实地调研等研究方法，先查阅相关文献，对我国房地产业的发展情况进行回顾，分析房地产业当前的融资现状及存在的问题。通过对公司的个案分析，本文的研究从理论引到实际，从一般引到具体，使本文提出的观点和对策更具有现实可能性和操作性。

4 房地产业融资相关概念

4.1 房地产业融资概念的界定

房地产业是由一个开发建设土地等等一系列的相关配套建设形成的房地产市场。

4.1.1 房地产业融资

从广义的本质上讲，房地产行业的融资是指在房地产开发，流通和消费过程中，货币信贷的融资模式，金融活动和筹资的集合及相关服务，包括基金的筹集，使用和清算。从平常所说的狭隘概念，房地产融资是房地产企业和房地产项目，包括房地产信贷和资本市场融资直接融资和间接融资的总和。

4.1.2 房地产业融资渠道及其分类

按照不同融资渠道不同资金来源，房地产融资可分为股权融资和债务融资两部分组成。融资渠道和渠道，如图2.1所示：

4.2 我国房地产行业发展历程及特点

房地产这一行业属于资金密集型产业的典型代表，大量的资金支持对于房地产行业来说是必不可少的。房地产开发的首要环节便是需要打开资金的融通渠道，而这也恰恰是房地产开发很难突破的瓶颈。在我国，房地产企业有着比较单一的融资渠道，即对银行贷款的过度依赖，这就存在着一种可能，倘若国家收缩信贷，则房地产企业不可避免的面临资金链断裂的风险。

4.3 我国房地产业发展历程

在1978年之前，我国可以说只有建筑业而几乎没有房地产业，更没有房地产市场。1978年至1991年期间，土地使用制度改革和住房制度改革使得房地产作为经济生活中一个重要要素逐渐得到人们的认识，房屋和土地逐步成为商品进入流通市场，房地产市场初步形成。

1992年我国启动住房改革，全面推行住房公积金制度。1992年下半年至1993年上半年，我国房地产开发公司数量急剧增加，开发投资数额高速增长，炒地、炒项目等投机性活动异常活跃。在海南、深圳、广西等地区，出现房地产开

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发过热现象，进而形成严重的市场泡沫。1993年下半年，国家开始对房地产市场运用适度从紧的财政政策和货币政策实施宏观调控。但从1996年开始，我国经济遭遇寒潮，由以往的商品短缺逐步转变为供给相对过剩，一度火热的房地产市场也随着宏观经济环境的转变而遇寒。1997年亚洲爆发金融风暴，房地产市场也随之不可避免地进入发展低潮。1998年，为化解金融危机，我国开始实施新的住房改革，试图把房屋住宅培养成为国民经济新的增长点。这期间住房实物分配在全国范围内停止，央行调整房地产信贷政策，随之带来房屋建设和房地产金融的发展，同时以减免房屋二级市场税费等优惠政策促进房屋二级市场的活跃，房地产市场开始进入新的快速发展时期。

2003年以后，房地产市场秩序混乱所引发的矛盾日益突出，房地产投资快速增长，住房供给与需求脱节，供应结构不合理，房地产价格大幅攀升。政府从2003年下半年开始对房地产市场实施宏观调控，从土地和信贷两个关键点严格把关，控制房地产投资过度快速增长。2005年房价再次快速上涨，政府开始密集采取各项措施着力稳定住房价格。2008年美国出现次级贷款危机，我国的房地产市场在宏观调控和此次危机影响下出现数量和价格的全面下跌。2009年，我国为了保证经济的持续增长，实施宽松的货币政策，进而带来房地产市场的回暖。

2011年以来，我国房价呈现持续不断的上涨趋势，政府为此出台了多项调控政策，严格把控差别化信贷，支持保障性住房建设，在北京等城市实施限购。

4.4 房地产行业融资特点

房地产行业作为典型的资金密集型行业，其生产、流通、消费等各个环节都需要大量的资金支持，在企业自有资金不能满足需求的情况下，势必需要进行大规模的融资。

房地产行业的融资特点主要体现在以下6个方面:(1)资金占用量大。由于房地产项目价值大，在开发过程中会占用大量的资金。(2)资金回收期长。房地产项目开发周期长，一般需要经过前期准备、土地开发、建造、验收、销售等许多环节，整个过程大致需要3-5年。 (3)资金来源分散，集中使用。房地产开发企业通常通过多种方式、多个渠道来筹集所需资金，在获得土地使用权、大批量购买建材时资金使用时则表现为集中的一次性投入。(4)贷款多以土地使用权、房屋等作为抵押。对于房地产开发企业而言，使用项目开发过程中土地使用权和房屋作为抵押条件，可以更容易获得大数额融资，而对于金融机构而言，这种抵押条件使其更容易降低自身信贷风险。(5)政策风险和销售风险较大。一方面，房地产关乎国民的基本居住需求，在其开发、建设、销售等过程中容易受到国家宏观调控政策和城市发展规划的影响。另一方面，房地产开发企业的资金回收依赖于房屋销售情况，但是房屋价格受到市场上多种因素的影响，波动性很大，如果销售情况不理想，就会对资金回收带来困难，进而影响公司运营。(6)规模经济效应明显。房地产业作为典型的资金密集型产业，其资本的集中有利于优化产业结构、提高市场效率。大规模房地产开发商能够有效节约开发经营成本、降低交易费用，而相比于大规模房地产开发商，小规模企业在营销推广、配套设施建设等方面居于劣势地位。

5 我国房地产业融资现状分析 5.1 我国房地产业发展历程

从1979开始的经济改革，中国的房地产行业开始得到了大规模的发展的机会。根据中国房地产业这样的发展速度，房地产市场可以分为以下几个阶段：第一阶段（1979—1991年）1979年，试点工作，中国开始销售商品房，中行是国内最早从事房地产金融银行开始在20世纪80年代以来，中国银行房地产信贷业务中国开始。住房制度改革实施后，分批向全国城镇逐步开始实施，由国务院，对城镇住房制度开始改革。国务院颁布的“暂行规定”的分配的权利转让。第二阶段（1992—1997年）在1992年的商品房概念逐渐深入人心支持下，中国房地产市场的初步形成，在日趋成熟和完善

的房地产融资，金融机构已采取了各种手段来进行许多房地产信贷业务，这些行动都大大促进了房地产业的发展。第三阶段（1998年至今）1998年开始进入一个新的发展时期。在政府的鼓励和指导下，中国房地产市场显著回暖，2000多年积压了大量的住房购买力迅速释放，激活房地产市场。

5.2 我国房地产业发展特点

（1）房地产业是我国基础性产业房地产行业是一个基本的，引领行业在国民经济体系，是投资，消费和进出口的主力军。基于住宅建筑和房地产行业，扮演抵消金融危机，促进国民经济的增长，并带来了大量的就业机会了积极的作用。就业在房地产行业近年来的4.5％的年平均增长率，国民经济被吸收最多的就业部门介绍，目前，员工多达1100万的人数，是中国数量最多的产业之一。

（2）具有较强的政策敏感性

针对新的市场环境，多层次的房地产金融体系的建立，为满足融资需求的多样化，是一种在中国目前房地产融资的主要问题。

5.3 我国房地产企业融资现状 5.3.1 融资渠道单一

近十几年来我国房地产业的高速发展离不开银行信贷的坚强后盾作为有力支撑，但是多度依赖银行贷款会导致企业高负债率运营，一旦出现资金运转困难，房地产业的巨额资金风险就会映及银行业，并进一步对国民经济产生严重影响。

5.3.2 境外资金利用率低

境外开发商直接投资和企业境外上市，是我国房地产开发企业获得外资投资的主要途径。但是受到我国境内政策限制，外商直接在境内进行房地产开发投资显得难以进行；同时我国证券法对房地产开发企业上市有较多限制条件，而且境内企业不熟悉国际规则，这又使得境外上市难以筹集到足够的资金。

5.3.3 资金结构不合理，长期资金不足

当前我国房地产开发企业融资结构不合理，融金比例中短期资金较多而长期资金不足，这造成了许多企业容易出现资金周转不畅，出现财务危机。但是近年来国家对房地产行业政策收紧，要求严格控制房地产开发贷款、预售款需设立专门账户予以核算，在这种情况下，房地产开发企业以往使用的扩种资金使用期限的方法受到限制，因而不少企业出现资金紧张。

5.3.4 国家宏观调控加大房地产企业融资难度

中国相继出台了一系列关于有关于各种的房地产融资调控的政策，在2003年6月5日，央行发“通知”文件第121号。2006年8月，中国银行业监督管理委员会还以“通知文件”的形式关于进一步加强房地产信贷管理，房地产信托是一个重大的政策调整，真正发布的“第五十四届”文件，“通知”的实质房地产贷款一直严格控制，因此，许多房地产企业资金链非常困难。

5.3.5 融资渠道向多元化发展初露端倪

通过上述介绍，对前人的中国房地产发展现状的研究，可以发现银行贷款仍是房地产融资。狭窄已成为企业发展的融资瓶颈，银行贷款只能从间接向直接融资要多好，更好解决融资问题，以获得更多的资金，以获得更大的发展机遇。尤其是在 2013 年的房地产金融市场，包括信托融资，股权融资，债券融资，融资典当融资，销售和采购各种筹资融资，票据融资在房地产企业的尝试和使用。

6 提高房地产企业项目融资的能力及建议

本章节讲述了如何提高中心房地产企业项目融资能力，根据我国目前的国情是正处于社会主义初级阶段的因素，从房地产企业自身的特性、政府、金融等机构方面着手，提出相应确切着实有效的对策来解决提高就我国目前房地产企业存在的项目融资能力等问题。

6.1企业自身方面

6.1.1 加强信用建设提高企业综合竞争能力

综述

房地产企业融资难主要出自于自身的问题，管理理念真正成熟于西方，目前己形成一套系统而高效的管理措施。自改革开放以来，旧的经济体制，管理体制落后也离开了市场上流行的系统管理理论和权变管理理论是对传统观念一个很大的冲击，提高了管理效率。因此房地产企业必须加强自身建设提高就目前企业存在的信用问题，这样便可有效快速的提高项目融资来快速进行发展。

6.1.2 加强企业的公司内生机制改革，提高抗风险能力 完善企业内生机制，加快产权制度改革，既能够对企业本身的管理效率和盈利能力得到较大的提高，关键是也能够间接的提高企业的投融资能力。作为房地产企业需要通过外部资金来快速的发展，更应该注重加大对公司治理管理来为企业提高融资能力提供可靠的保证。

（1）明晰产权。清晰的产权是性能的基本保证，明确产权的基础是公司的良好的性能是合理的，建立现代企业和房地产企业产权制度。目前，我国大多数企业是家族财产的一个单一的、粗放式管理，公司治理结构不是现代企业，虽然有些企业采用股份制，但家庭仍然牢牢控制的权利，有必要对两权分离这些企业改革，建立现代企业制度的产权。

（2）创新管理制度，优化公司治理结构。我国企业管理模式的特点就是传统的家族管理模式，在管理创新时应该根据企业本身的问题，学习国内外等先进的企业管理理念，然后结合实际情况，企业从新制定适合自身发展的管理制度，加强改善成为透明化的管理模式，这样不仅提高了企业本身的竞争能力，还很好的积累了自身的力量。除了技术人员和高级管理人员的引入，加强质量管理，提高管理水平，提高企业的信用与银行建立良好的关系，创造良好条件的企业融资，长期稳定发展和提供可靠的保证。

6.1.3 积极发展海外资金，增加企业的融资渠道 （1）积极利用内源融资

由于目前我国的房地产企业本身的规模都比较小，而且底子薄弱，资金来源主要是企业自身积累、银行贷款或是其它方式，通过向金融机构获取的贷款利息相对比银行贷款利息高，使得大部分的企业都很难承受的起通过外源融资方式所带来的成本压力，所以房地产企业应该在平时就要注重企业自身资金的自我积累。

（2）加强利用外源融资

由于内源融资所获取的数额较小，而且带来很多的局限性，导致了己经难以满足我国正处在飞速发展时期房地产企业的资金需求，这就必须加强其它方式的融资，使得房地产企业必须依靠大量的外源融资来进行融资。这样一来就有可能导致企业的失控，所以企业大部分会选择债务融资的方式。（3）增强其他融资渠道

企业应积极加强融资方式，发展国际贷款、贸易和项目等融资，或者也可以通过寻求海外上市融资，通过境外融资可以解决房地产企业资金短缺。在大量的外资银行，企业在我国还是比较容易可以寻求到相关的国际融资渠道。比如说我国现有的典当行业融资，和通过企业金融租赁的方式来融资也是企业一个很好的解决资金短缺几大方式。

6.2 金融机构方面

6.2.1 促进金融机构的发展，完善金融服务

间接的通过金融机构的发展方式来解决目前我国企业融资难的一种快速有效的方法。因为首先从有限的资金来说，因为对于金融机构目前处于还没有能力给大企业提供金融服务的阶段，从而不会对企业的金融服务产生歧视。第二，目前金融机构还达不到大型金融机构的所提供的完善服务和不匹配的信息优势。但是金融机构和金融企业的地方融资平台，了解各自的对象，而且相对更彻底，有助于解决信息的不对称等相关问题。第三，因为金融机构的运行机制相对于大的金融机构来说，有着更加灵活快捷的优势，使得金融机构的运营成本的降低，这就大大降低了企业在融资活动中的成本。

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6.2.2 发展民间金融

我国自从改革开放以来经济处于飞速发展的阶段，在这个过程当中，离不开民间资金从中发挥着巨大的作用，民间金融能够存在的主要原因是资金供给与需求的旺盛体现，从我国现有的经济发展来看，必须加强出台相适应的多层次、多样化的资本市场融资方式。由于CPI持续上升、加上股市长期的低迷，导致大部分资金比较充足的私营企业将资金投入到较高的民间融资市场，有的实体企业甚至直接转行去做民间融资活动。

6.3 房地产企业融资模式向多元化发展

根据企业融资的啄食顺序理论应的顺序是：内部融资，债务融资，股权融资。许多房地产公司在中国，根据它们的大小建筑企业多元化融资需求，优先顺序来看，多元化融资模式的合理安排。（1)小型房地产企业。小型房地产企业实力弱，小规模的项目开发，但融资需求很大，但由于型房地产企业由于其自身的品牌是不完美的，信誉度不高，管理不科学，治理结构不合理等等，而很少受到外部资金支持，最多只能通过抵押贷款的渠道获得资金。(2)中型房地产企业。中型房地产企业有一定的实力，是一个膨胀的时期，企业也有一定的内源性融资资金积累，所以应加强管理，对债务融资还是股权融资，规模的快速扩张。如果短期资金，可以选择高质量的项目融资。(3)大型房地产企业。我国的大型房地产企业，如本案例研究的万科等房地产公司，资金实力雄厚，自有资金较多，但由于是开发商业地产之类的大项目和高端项目，因此融资需求比较大，普遍存在负债较高现象。并且将品牌的建立视为融资战略中的重要一步，万科的多年成功的品牌经营己经为其在资本市场获得融资提供了有力的条件，所以大型房地产企业也应当树立良好的品牌效应，坚持规范经营，积极参与社会公益建设，为企业的融资打下良好的品牌基础。

7 结语

文章在分析我国房地产行业的发展历程、特点，以及我国房地产企业的主要融资模式的基础上，对保利地产的多元化融资信息披露、融资历程、融资特征及融资效果进行了深入分析，得出以下结论:（1)在房地产开发企业常用的7种融资方式中，保利地产综合选用银行贷款、公司债券、上市融资、信托融资和基金融资这5种方式进行资金的募集。多元化的融资帮助企业扩大了融资规模，增强了资金的稳定性，降低过度依赖某一融资方式所产生的风险，并且将融资期限与项目建设周期更好地进行匹配，优化了企业的融资结构，还在一定程度上可以降低企业的加权平均资本成本，有利于企业的长期发展。(2)保利不同融资方式的信息披露情况各不相同，有关银行贷款、公司债券和上市融资的披露信息比较充分，而信托融资和基金融资的信息披露就非常有限。同时监管部门也要与时俱进地制定相关上市公司信息披露细则，保障投资者利益，帮助他们在进行相关的投资活动时理性地做出选择。（3)单一的房地产融资模式很容易受到经济环境的影响，特别在国家宏观政策调控下，有相当多房地产企业也闹“钱荒”，甚至有资金链断裂的危险。由于房地产企业各自发展规模、经营状况等存在差别，企业应在安全、经济、效能的基础上，合理恰当选择融资途径及其组合，改善融资结构，努力降低成本和风险。

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